איך מתקדמת הקמת הקבוצה?

גורסד: תוך זמן קצר מכרנו 50 דירות. הביקוש גדול, ואני מניח שנוכל להרכיב את הקבוצה תוך זמן קצר. כל שותף בקבוצה ישלם, בממוצע, 560 אלף שקל בעד הקרקע. הקבוצה תרכוש את המגרשים ב-136 מיליון שקל. לאחר מכן תערוך מכרז סגור לבחירת קבלן סופי, שבו ישתתפו כנראה תדהר, אורי דורי, אורתם-סהר ואחרים.

אין חשש שהעסק ייכשל? מי ייתן לקונים ערבות חוק מכר?

גורסד: לאור הביקוש הגדול - נצליח, בעזרת השם. כל מי שטוען שצריך ערבות חוק מכר, פשוט איננו מבין איך בנויה קבוצת רכישה. זוהי ערבות שהיזם נותן לקוני הדירות. בקבוצות רכישה, חברי הקבוצה עצמם הם היזמים, וכמובן שאין טעם שייתנו ערבות לעצמם... בחוזה עם הקבלן הראשי שנבחר יהיה תנאי מפורש, שעליו לתת לקונים ערבות בנקאית על כל כספם.

מי ייתן לבעלי הדירות ערבות על טיב הדירה ותיקונים, לפי חוק המכר?

גורסד: הקבלן הראשי הוא שייתן את הערבויות ויהיה אחראי על התיקונים.

עתה נותר רק להמתין ולראות, איך ובאיזה קצב מתארגנת קבוצת הרכישה הגדולה הזו בחודשים הקרובים, ומתי יתחילו לבנות. התוכנית, אומר יהודה גורסד, היא לבנות בבת אחת את כל ארבעת הבניינים, יחד עם 3,000 מ"ר מסחר, שיושכרו ב-200 שקל למ"ר לחודש. החנויות לא יהיו חלק מקבוצת הרכישה, אלא נכס פרטי של יזמי הקבוצה. ייתכן שהן יהוו חלק מהנכסים של אחת משתי החברות שבהן פעילים האחים גורסד. נחיה ונראה.

החברה השנייה, "יוניון אירופה-ישראל", נמצאת בבעלות חברת הנדל"ן הצרפתית וולטה, ויהודה גורסד הוא המנכ"ל שלה. בבעלות החברה שלושה נכסים. יוניון הקימה חברה-בת נפרדת לכל פרויקט. להלן הפירוט:

פרויקט יפת: תוכנית לבניית מגדל בן 10 קומות, דמוי פירמידה, בן 17,000 מ"ר, ובו 150 דירות יוקרה, שירותים נלווים (ספא וכו') וקומת מסחר. המגדל ייבנה על מגרש בן 3.8 דונם ברחוב יפת 42, יפו. על המגרש שני בניינים, ובהם 32 דירות ושטח מסחרי קטן. היזמים קנו עד עתה 11 דירות. הם מעריכים, שקניית כל הדירות והחנויות תעלה להם 17 מיליון דולר. לאחר מכן יהרסו את הבניינים הישנים, ויגשו לבנייה. ההשקעה הכוללת נאמדת בכ-60 מיליון דולר, המכירה תכניס 120 מיליון דולר, והרווח ברוטו יהיה 60 מיליון דולר.

מגדלי וולנברג: היזמים קנו מגרש בן 3.9 דונם ברחוב וולנברג 16, רמת החי"ל, תל אביב. לא נמסר כמה שילמו בעדו, אך ערכו כיום, לדבריהם, 8 מיליון דולר. האחים בונים במקום מגדל משרדים בן 13,000 מ"ר, בתכנונו של האדריכל אלישע רובין, בהשקעה של 20.3 מיליון דולר נוספים. הבנייה אמורה להסתיים בעוד כשנה. המשרדים מיועדים להשכרה ב-16 דולר למ"ר לחודש. ההכנסה הצפויה, כולל השכרת חניות, נאמדת בכ-2.9 מיליון דולר לשנה - תשואה של כ-10%.

משרדים בכפר סבא: בניין משרדים בן 1,750 מ"ר ברחוב הטחנה 5, כפר סבא. הבניין מושכר למינהל הדיור הממשלתי, בעבור משרד המשפטים, המשלם כ-14.5 דולר למ"ר לחודש, כולל חניות. שכר הדירה השנתי מכניס 310 אלף דולר. שווי הבניין כיום עומד על-סך 5 מיליון דולר, כך שמדובר על תשואה נמוכה יחסית של 6%. האחים גורסד מתכננים לנצל זכויות בנייה נוספות, ולבנות במקום עוד 3,000 מ"ר, שיושכרו אף הם למינהל הדיור.

מנין הכסף?

גורסד: הפרויקטים הגדולים והעיקריים הם של יוניון אירופה-ישראל, כך שהמימון בא מחברת וולטה הצרפתית. הנכסים נרכשו בתקופה שלפני הגאות הנוכחית, במחירים נמוכים יחסית, בעזרת אשראי בנקאי כמקובל.

איך אתם מממנים את הפרויקטים הפרטיים?

גורסד: הכנסנו הון עצמי, ועל בסיסו קיבלנו אשראי בנקאי כמקובל. המשרדים בתל אביב ובירושלים מכניסים שכירות שוטפת, המכסה גם את ההלוואה הבנקאית. בבניין בנוה צדק מכרנו ארבע דירות, וכך כיסינו את ההשקעה במגרש.

מה מיוחד בפרויקט בפלורנטין, שבו אתם שותפים ולא בעלים יחידים?

יהודה גורסד: לא רק שהפרויקט, הקרוי "רביעיית פלורנטין", יהיה הגדול ביותר באזור, אלא שהוא גם ייבנה על-ידי אחת מקבוצות הרכישה הגדולות ביותר, אם לא הגדולה ביותר, שקמה עד היום בישראל. השותפים שלנו לארגון הקבוצה הם מנהל הפרויקטים יוסי תורג'מן והשמאי-כלכלן ליאור רוזן, שניהם בעלי ניסיון בתחום זה.