מה הדירה כוללת - ומהו שטחה?

בעת רכישת דירה מקבלן, נחתם חוזה. בין מסמכי המכר מצויים מפרט טכני ותוכנית מכר. מסמכים אלו נכללים בחוזה לפי הוראת חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973, ונוסח המפרט של הדירה הוא בנוסח הקבוע בחוק.

במשך עשרות שנים, נוסח המפרט היה כזה שלא מבהיר לרוכש מהו שטח הדירה באופן חד-משמעי.

הלכה למעשה- שטח הדירה שנרכשה על-ידי הדיירים היה נעלם בתוך תוכנית המכר ושיטות חישוב סמויות- אשר מנעו מהרוכשים לדעת מהו שטחה האמיתי של דירתם. יצא מכאן, שגם במקרה בו בית המשפט דחה את טענות הדיירים בנושא שטח דירה, הוא מצא לנכון להעיר על שיטת הקבלנים להימנע מגילוי שטח הדירה האמיתי. ראה להלן דבריו של בית המשפט העליון, ע"א 8913/02 יוסף מלכה נ' שיכון עובדים בע"מ:

"14. בשולי הדברים ראיתי לנכון לומר את הדברים האלה: אין זו הפעם הראשונה שמקרים כגון דא מגיעים לבית המשפט, ולא בכדי. העיר בעבר בית המשפט כי רצוי ואף ראוי שמושגים טכניים אלה, אשר חלק לא מבוטל מרוכשי הדירות אינם מצויים בהם, יובאו ויובהרו בהסכמי המכר למען הסר ספק באשר למונחים העומדים בבסיס ההסכם ומשמעותם (ראה ע"א (ת"א) 1559/99 שיכון עובדים בע"מ נ' מונד [4]). דברים ברוח דומה אמר בית משפט קמא, ואף אני סומך ידי עליהם."

(שופטים; א' ברק, ת' אור, ס' ג'ובראן, פס"ד מיום 21/12/2003)

[פד"י נח (2) 59, ההדגשות אינן במקור]

במקרה דלעיל, פסק בית המשפט כי הדיירים יכלו ללמוד מהו שטח דירתם על סמך תוכנית המכר, אשר מתארת בפועל את הדירה (כולל מידות מפורטות של כל חדר וחדר), ולפיכך, ע"פ פסק דין זה, תיאור שטח הדירה כולל חלקה היחסי ברכוש המשותף אינו פסול.

כמו-כן, ראה ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בו הותיר בית המשפט העליון את קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה תיאור שטח הדירה בפרוספקט הוא הבטחה לשטח הדירה:

"יחד עם זאת, אני מוצאת לנכון להעיר בהקשר זה, כי ייטיבו מוכרים לעשות אם יציינו בתוכניות הדירה את מידותיהם של כל החדרים והחללים בדירה, וכן את שטחה הכולל. בנוסף, ראוי כי מוכרים המפרסמים, הם עצמם או באמצעות אחר, פרוספקטים או מסמכים שיווקיים אחרים, יפנו את שימת ליבם של המעיינים באותם מסמכים לכך שהפרטים המצוינים בהם אינם מחייבים את המוכר. בכך יועמד הציבור על כך שתיתכן סטיה מתיאור הממכר בפרוספקט."

(שופטות; א' פרוקצ'יה, מ' נאור, ע' ארבל, פס"ד מיום 28/02/2005)
[פדאור 05 (5) 522, ההדגשות אינן במקור]

וכך נפסק גם בע"א 6025/92 צמיתות בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, בו קבע בית המשפט כי יש להבהיר באופן חד-משמעי מהו שטח הדירה בנפרד מחלקה היחסי ברכוש המשותף;

"ואולם, כאשר מצמידים את המונח "שטח ברוטו" למילה "דירה", הרי על-פי מובנו הטבעי והרגיל של המשפט השטח המדובר מתייחס לדירה בלבד. לדעתי, אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה.

בנסיבות אלה, בחוברת המיועדת לקהל הרחב ושבאמצעותה מבקשים לשווק דירה, אין חברת הבנייה יכולה להשתמש במונח "ברוטו" בלי להסביר כי "שטח ברוטו" כולל גם חלקים שמחוץ לדירה. על-כן, אין לפרש "שטח ברוטו" על-פי מובנו בענף הבנייה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים, אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה (ראו א' ברק, פרשנות במשפט, כרך א, תורת הפרשנות הכללית (נבו, 1992) 382).

לא זו אף זאת, מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על-פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר, אינו מתיישב עם חובת תום הלב. בטכניקה זו מצליח מוכר למשוך את הקונה לרכוש את הדירה ובפועל לספק לו פחות מן המובטח."

(שופטים; ש' לוין, ד' דורנר, ד' ביניש, פס"ד מיום 09/09/1996)
[פד"י נ (1) 826, ההדגשות אינן במקור]

פסק הדין הנ"ל ידוע כ"הלכת צמיתות". דומה שהלכה זו לא השתרשה בבתי המשפט והיו ניסיונות רבים לפסוק בניגוד לה, ובעיקר מתוך אי הבנה עובדתית כי הלכת צמיתות הדיירים קיבלו גם פרוספקט וגם מפרט, אשר היו זהים בנתוניהם, ומתוך כך אפשר למצוא פסקי דין שלא מזכים את הדיירים בגין שטח דירה בטענה כי לאור התאמת מידות בין המפרט למציאות- אין בעיה בשטח הדירה. כך קרה, למשל, בפסק דין מלכה המוזכר לעיל, וזאת מבלי לסטות לכאורה מהלכת צמיתות.

בא פסק דין בסט וסתם את הגולל על פרשנות זו תוך גיבוי וחיזוק מהותי של הלכת צמיתות. מדובר בע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' חממי עזרא ואח', בית משפט העליון:

"47. דינה של הטענה על שני נדבכיה להידחות.

באשר לתשריטים: כאמור בית משפט קמא סבר כי צירוף התשריט אינו מספיק לעניין גילוי נאות של שטח הדירה, וכי "יש מקום לציין בתשריט את כלל השטח ולא להסתפק במתן אפשרות לדיירים לחשב כמה שטח הם מקבלים". עוד ציין בית משפט קמא כי "ניסיון שנעשה על-ידי בית המשפט למצוא שטח דירה מתוך אחד התשריטים לא צלח ולא הייתה אפשרות לעמוד על השטח הכולל של הדירה בחישוב מתמטי פשוט" (עמ' 13 לפסק-הדין החלקי). עיון והתבוננות בתשריטים די בו כדי להסכים עם בית משפט קמא כי לא ניתן לחלץ מתוך התשריטים את מימדי הדירה שמדובר בה. נראה לי כי החובה להוכיח שמתוך התשריט הנ"ל ניתן לחשב את שטח הדירה , מוטלת על האחים חממי. בפועל נראה כי גם עזרא חממי עצמו לא הצליח בכך.

משלא ניתן לעמוד על מימדי הדירה מתוך עיון בתשריט, ממילא לא יכלו הרוכשים להיות ערים לכך - כי המחיר שהם משלמים כולל גם שטחים שאינם נמצאים בתשריט. האחים חממי שטרחו לציין בכרטיס החשבון של הקונים מה גודל הדירה שהם רוכשים, צריכים היו להביא לידיעתם כי רק אם יצורפו שטחים נוספים שאינם מצויים כלל בתשריט, יגיע השטח, לשטח המובטח להם בכרטיס החשבון. אין חולק על כך כי בתשריט לא פורטו אותם שטחים "ציבוריים" כגון השטח היחסי בחדר המדרגות או שטח פיר המעלית.

ספק, אם קונה דירה ממוצע ער לכך שדירתו כוללת גם פיר מעלית, למשל. חובת הגילוי במקרה זה מוטלת על המוכרים. עליהם להביא לידיעתם של הקונים מהו השטח האמיתי של הדירה, ומהו השטח הנוסף שלגביו רואים אותם כמי שקיבלו אותו לידיהם. בפרשת צמיתות נאמר בנושא זה:

"... אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה. ... מצג שבלשון המקובלת מציג שטח גדול יותר מן השטח על-פי משמעותו בלשונו הפרטית של המוכר אינו מתיישב עם חובת תום הלב ... אין לפרש שטח ברוטו על-פי מובנו בענף הבניה כמשקף את אומד הדעת המשותף של הצדדים אלא יש לתת לו את משמעותו בלשון הרגילה והמקובלת בחברה".

הנה כי כן, דברים שנאמרו שם - הולמים במדויק, כאילו נכתבו על-רקע העובדות שהוכחו בענייננו. ההלימה שבהם מקבלת הדגש נוסף בהתחשב בכך שמדובר בשטח משמעותי שנגרע משטחה של כל דירה. כאמור השטח הנגרע מגיע ל-10 מ"ר ואף 15 מ"ר. בהתייחס לגודלן של הדירות - מדובר בשטח שיכול היה להספיק לחדר נוסף.

על האחים חממי מוטל היה להביא לידיעת הרוכשים נתון זה, או לפחות לצרף תשריט שעיון בו יציף מיד את השאלה - הכיצד השטח הנקוב בו אינו עולה בקנה אחד עם המובטח. הערה נוספת באותו הקשר: בפרשת צמיתות, דובר במידע שהוצג לקונים על שטח ברוטו ועדיין ראה בית המשפט לפסוק מה שפסק, קרי, כי בלשון בני אדם "ברוטו" אינו אותם שטחים שבהם מדובר גם בענייננו; היינו, החלק היחסי של חדר המדרגות, פירי מעליות, מבואות קומתיות ועוד.

נראה לי כי בענייננו - כאשר לא הוזכר אפילו כי מדובר בשטח ברוטו, הדברים הם בבחינת על אחת כמה וכמה. לא נוצר אפילו הפתח לסברה כי השטח הכולל - מורכב גם משטחים אלה. האחים חממי טענו בין היתר כי במקרה הנוכחי עניינה של התביעה לא נסוב כלל על "מצג של ברוטו-נטו כעניינן של תביעות אחרות" (סעיף 56 לסיכום הטענות). כאמור - אי הזכרת המונח "ברוטו" - אינו משפר את מצבם של האחים חממי אלא - היפוכו של דבר."

(שופטים: א' גרוניס, ס' ג'ובראן, ד' ברלינר, פס"ד מיום 04/09/2007)
[פדאור 07 (27) 586, ההדגשות אינן במקור]

עינינו הרואות כי בית המשפט קבע כללים ברורים לחישוב שטח דירה ברוטו- לא כולל חלק יחסי ברכוש המשותף, וכן קבע כי דייר מהשורה אינו יכול לחשב את שטחה של הדירה ולא די בהתאמת מידות בין הדירה בפועל לבין התשריט המצורף למפרט.


במקרה השכיח, ההבדל בין השטח אשר נמכר בחוזה או במפרט לבין שטח הדירה נובע משיטת חישוב לפיה "שטח הדירה" כולל גם את חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף, וזאת מבל לפרט לרוכשים את שיטת החישוב ואת שטח הדירה עצמה. הדייר הממוצע אינו מעלה על דעתו כי שטח הדירה כולל למעשה שטחים ברכוש המשותף, ובצדק.

מדובר בשיטת חישוב פסולה אשר בה לא נמסר לרוכשים המידע האמיתי והנדרש לגבי הדירה. אין כל יחס קבוע וישר בין שטח הדירה לבין שטחה היחסי ברכוש המשותף, ואין כל אפשרות ללמוד מהשטח הכולל את שטח הדירה.

להמחשה- יכול להיות מצב בו שתי דירות ששטחן שונה, יוצגו, כדירות בעלות שטח זהה, כאשר מודדים את שטחן עם חלקם היחסי ברכוש המשותף.

על זאת אבהיר כי יש הבדל מהותי בין שטח הדירה עצמה לבין חלקה היחסי ברכוש המשותף; על-פי חוק המקרקעין, חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף הוא אינו מוגדר ואינו מצומצם לשטח מסוים, וזאת בניגוד לדירה שהיא מסוימת ומוגדרת. ההבדל אינו רק תיאורטי, אלא גם מעשי; לדייר אין רשות לעשות שימוש ברכוש המשותף כרצונו, ואף לא בשטח השווה לחלקה היחסי של דירתו ברכוש המשותף. אם רצה דייר להניח עציץ בפתח ביתו- הוא זקוק לאישורם של רוב הדיירים ואף עלול להיות מחויב בתשלום חודשי ליתר הדיירים- בהתאם לחוק.

לאור מימדי העסקה של רכישת דירה וחשיבותה עבור הרוכשים- ראוי כי הקבלן יבאר לרוכש באופן מפורש ומדויק מהו שטח הדירה הנרכשת, ללא התעיה וללא מצג שווא.

כך נפסק גם ב ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ ורפאל עזרא נ' משה זאב ועוד 28 אח' בבית המשפט העליון:

"5. אין חולק כי המקום היחיד בו מצוין במפורש השטח הכולל של הדירה הוא בפרוספקט שהוצג קודם לחתימת חוזה המכר. בפינה הימנית העליונה של הפרוספקט נכתב בתוך מסגרת "כ-146 מ"ר ברוטו + כ-14.7 מ"ר מרפסות שמש". בתחתית הפרוספקט נכתב "התוכנית הינה לצרכי המחשה בלבד. את החברה יחייב החוזה ונספחיו". בטופס הצעת הרכישה נכתב כי הרוכשים בדקו את תוכניות הבניה והמפרט הטכני של הדירה. במבוא לחוזה המכר נכתב "הואיל וברצון הקונים לרכוש מהמוכרת דירה.... על-פי התרשים המצורף לחוזה... ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו...". בסעיף 3.1 למפרט הטכני, תחת הכותרת "תיאור הדירה" נכתב "דירה בת 5 (חמש+חדר על הגג) חדרים, בשטח לפי התוכנית המצורפת בזה, כולל ממ"ד". וכן נכתב כי מצורפת "תוכנית הדירה בקנה מידה 1:100".

אין חולק כי המשיבים קיבלו דירה שזהה בצורתה ובמידותיה לזו שתוארה בחוזה על נספחיו ובפרוספקט, אלא ששטח הדירה נטו הוא 133 מ"ר (לא כולל מרפסות לא מקורות) ו-11 מ"ר מתוך הפער של 13 מ"ר בין ה"ברוטו" בפרוספקט לבין ה"נטו", נובע מכך שהברוטו כולל את החלק היחסי של הדירה בשטח הרכוש המשותף.

המשיבים טענו כי לא הבינו שהשטח "ברוטו" כולל חלקים מהשטח המשותף וסברו כי שטח הדירה עצמה עומד על 146 מ"ר. מנגד, טענו המערערים שבפרוספקט נכתב במפורש כי הוא לצרכי המחשה בלבד, וכי בהסכם המכר נכתב במפורש שכל מצג קודם בטל וכי המסמך המחייב הוא תרשים הדירה שצורף לחוזה המכר. כן נטען כי מאחר שהמשיבים לא רכשו את הדירה "על הנייר", אלא ראו אותה בפועל טרם הרכישה, הם מנועים מלטעון לגבי שטח הדירה."

ובהמשך:

"16. סיכומו של דבר, שאמליץ לחברי לדחות את הערעור על כל חלקיו ורכיביו, ולחייב את המערערים בשכר טירחת עו"ד המשיבים בסך 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

השופט ע' פוגלמן: אני מסכים.

השופט א' רובינשטיין: מסכים אני לחוות דעתו של חברי השופט עמית. אבקש להוסיף את אלה:

א. ראשית, פרשת הברוטו והנטו. דעת לנבון נקל, כי השימוש הנמשך במונח העמום ברוטו לעניין שטח דירות, שטרם נולד כנראה האדם מן היישוב היכול לבארו אל נכון, ואף שופט מן היישוב במשמע - מחייב תיקון. חברי תיאר את הפסיקה בעניין זה, ורוב מלים מפי אך למותר, והפנה לשימוש בתקינה גם במונח "נומינלי" (השופט ג'ובראן בע"א 8913/02 מלכה נ' שיכון עובדים, פ"ד נח(2) 59, 62). סוף דבר, שציין כי "יש במונח 'שטח ברוטו' כדי להטעות את רוכש הדירה ההדיוט, ומשלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה 'נטו' (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב".

אכן, עצם העובדה שיש צורך בחישובי חישובים על-מנת לקבוע מה שטח הדירה שבה ישכון הרוכש, להבדיל מרכוש משותף (אך גם בלי מרפסות לא מקורות), אומר דרשני ותקנני; והרי לעינינו שלנו באולם בית המשפט התקשו המערער 2 ובא-כוחו להידרש לשאלה, האם כלולה בתרשים שניתן לרוכשים פינת האוכל שבחדר המגורים. חברי הזכיר את דברי השופטת ארבל ברע"א 1916/09 אהרון נ' חוף הכרמל נופש ותיירות (לא פורסם - רע"א שניתנה על פסק דין שלו עצמו בבית המשפט המחוזי), כי ציון "ברוטו" עלול להביא לחיוב בפיצוי על מצג שווא.

על שום מה הטרחתי את קולמוסי בתיק זה? "כי לקח טוב נתתי לכם" - כדי שפסק דין זה ייקרא על-ידי קבלנים, איגודם ועורכי דינם, כך שיחדל "נוהג הברוטו והנטו" ותיאמר לקונה בעברית פשוטה, על-פי התוספת לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 סעיף 5, ובתמצית, שורה תחתונה של סיכום מספרי של השטח ורכיביו. "הנה שטח הדירה. הוא כולל את אלה ואת אלה, ואינו כולל את אלה ואת אלה, וזה פירוטו...". יידע איפוא הקונה, כי לא קנה חתול בשק אפל אלא דירה לעיני כל ישראל, ובא לציון גואל.

יתכן גם כי לקחי הפסיקה מצדיקים שמחוקק המשנה ישוב ויעיין בתוספת לצו מכר דירות (תוקנה לאחרונה בתשמ"ד), תוך הפקת לקחים מן התסכולים וההתדיינויות. זאת, שהרי בסופו של יום למרבית האנשים דירה היא אחד הנכסים המרכזיים שירכשו בחייהם, לעתים קרובות פעם אחת בלבד."

(שופטים: א' רובינשטיין, ע' פוגלמן, י' עמית, פס"ד מיום 18/11/2009, ההדגשות אינן במקור).

סיכומו של דבר הוא כי הערעור, על כל חלקיו, נדחה.


ברוח פסיקת בתי המשפט והערותיו בנושא שטח הדירה, שונה מפרט המכר הישן ועודכן (עידכון תשס"ח), כך שכיום על הקבלן לפרט באופן חד-משמעי מהו שטח הדירה הכלוא בקירות הדירה (כלומר- ללא חלק היחסי ברכוש המשותף) ובנוסף- מהם השטחים המוצמדים לדירה. לעומת זאת חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף- נותר מחוץ למפרט, כפי שהיה צריך להיות מאז ומתמיד.