הקבלנים ניצחו את קבוצות הרכישה

לפני מספר ימים הורה המפקח על הבנקים להתייחס למימון קבוצות הרכישה כאל מימון עסקה בסיווג קבלני, ולהקצות למימון הון שגבוה פי שלושה מההון המוקצה כיום.

גם משרד השיכון מכין שורת הנחיות חדשות, שמטרתן להשוות את היחס לקניית דירה בקבוצת רכישה לקניית דירה מקבלן, כמו מחיר קבוע מראש וערבויות חוק מכר. רשות המיסים מתכוונת להכות גם היא בקרוב בטרנד קבוצות הרכישה. ממש לא משנה מה בדיוק יהיו פרטי ההנחיות או מי צודק ומה נכון. מה שחשוב הוא שהמטרה סומנה, החץ נורה והכתובת רשומה על הקיר, או כל קלישאה אחרת שתבחרו - הקונה הישראלי המתוחכם יפנים את שינוי המגמה ויפעל.

הקבלנים ישובו למרכז הזירה

במציאות שתיווצר בקרוב, ייעלמו מרבית היתרונות של קבוצות הרכישה, ומי שיעמוד בפני החלטה על קניית דירה חדשה ויצטרך לבחור בין קבלן או חברה קבלנית לבין קבוצת רכישה, יעדיף את הקבלנים ויחזיר את הקבלנים למרכז המפה.

ייתכן שעדיין יישארו יתרונות מיסוי מזעריים לקבוצות הרכישה וחיסכון מסוים בהוצאות שיווק ופרסום (אם כי יש מארגנים שמפרסמים בסכומי עתק), אך מנגד עומדת קנייה מקבלן שהחוק מחייב אותו לעמוד בדרישות מקצועיות ופיננסיות, להיות בעל סיווג קבלני ולעמוד בדרישות חוק המכר (דירות) וחוק המכר דירות (הבטחת השקעה של רוכשי דירות). הקונה יבחר בין יזם בעל יכולות מכירה ושיווק שבדרך-כלל מאתר קרקע ומשווק דירות, שיציג חיסכון של אחוזים בודדים בעלות הדירה, לבין קבלן מנוסה שכבר בנה בניינים, מסר דירות לדיירים ועמד בהתחייבויות כלפי דיירים שנים לאחר תום הבנייה. כל קונה סביר במציאות שתיווצר בקרוב, יבחר בקבלן מורשה, בעל ניסיון בבנייה ובעל היכרות עם שוק הבנייה.

נוסף לכך, מרבית הקבוצות ששווקו טרם החלו בבנייה עצמה והבעיות טרם צצו, ובעיקר - המותג של "קבוצת רכישה" הוא המצאה ישראלית ייחודית שזינקה מהר וסחפה את השוק בדומה לטיים שרינג ז"ל בשנות ה-80', ו"מכות מצרים" שינחתו עליהן לקראת חג הפסח וידרדרו את המותג.

הערכה: מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש - יירדו

העתיד שייך לקבלנים המסורתיים, שלהערכתי ישתלטו גם על שוק חיזוק המבנים על-פי תמ"א 38 שיצבור תאוצה, ויגבירו פעילות בפינוי-בינוי שהוא שוק הנדל"ן העתידי האמיתי באזורי הביקוש. הקונה הישראלי זיהה אחוזי הנחה גבוהים בקבוצות הרכישה, וכשהיתרון הזה נמחק - תימחק גם מרבית שוק קבוצות הרכישה ונחזור לעידן הקבלנים וחברות הבנייה המסורתיות.

להערכתי, ייעלמו מהשוק מאות מארגנים ויישארו בשוק המארגנים של המגה-קבוצות, שרכשו ניסיון בפרויקטים גדולים ויש להם יתרון בשיווק להמונים, מארגנים בשוק המסחרי והתארגנויות של אנשים שמכירים אחד את השני ובאמת רוצים לגור יחד.

בדרך-כלל, הערכה לגבי שוק הנדל"ן הישראלי היא נבואה מסוכנת, אך אני מסתכן ומעריך שמחירי הנדל"ן באזורי הביקוש, שעלו דרמטית בגלל האופציות שניתנו לקבוצות הרכישה - יירדו באופן משמעותי בתקופה הקרובה.