2 חדרים בתל אביב ב-660 אלף שקל
|
|
|
פרויקט בלפור 6 [צילום הדמיה]
|
|
|
אמירתו של חדד תודגם בשלושת הפרויקטים הטריים, שטופ ישראל עוסקת בהם בימים אלו. חדד מסר ל-News1 את הנתונים הבאים: - פלורנטין: הקבוצה קנתה מפרטיים מגרש, ועליו בית ישן להריסה, ב-13.2 מיליון שקל, שהם 400 אלף שקל בממוצע לדירה. בבניין יהיו 33 דירות, וכולן נמכרו תוך יומיים, השבוע. עמיתי קבוצת הרכישה יוכלו לקנות, למשל, דירת 2 חדרים, 40 מ"ר, בקומה נמוכה, ב-660 אלף שקל, מחיר שלא נשמע כמוהו זה שנים בתל אביב. דירות 3 חדרים, ובקומות גבוהות, יעלו יותר, אך גם אז יהיו זולות יחסית לשוק.
- בלפור 6, מרכז תל אביב: כיום עומד במקום בניין בן שתי קומות, מיועד לשימור. הקבוצה קונה את המגרש והבניין ב-10.5 מיליון שקל. אדריכל קבוצתי עיבד תוכנית להוספת קומה, לשיפוץ הבניין ולחלוקתו ל-14 דירות, כך שהקרקע עולה בממוצע 750 אלף שקל לדירה. המחיר גבוה, בגלל המיקום, הגימור האיכותי של הבניין וחפירת חניון תת-קרקעי. דירת 2 חדרים, 53 מ"ר ברוטו, תעלה 1.2 מיליון שקל. יהיו גם דירות 3 חדרים ודירות-גג של 5 חדרים, שכמובן יעלו כפליים ויותר.
- רחוב בן-גוריון, נתניה: קבוצת הרכישה קנתה מגרש מפרטיים, בכ-35 מיליון שקל, כנראה העסקה הגדולה ביותר של טופ ישראל עד היום. על המגרש יבנו מגדל בן 22 קומות, 44 חדרים. המדובר בדירות 5 חדרים, 190 מ"ר ברוטו. המחיר לדירה בקומת הקרקע יהיה 1.5 מיליון שקל, והמחירים יעלו מקומה לקומה. לדברי טופ ישראל, הדירות אומנם יקרות, אבל עדיין זולות ב-30% לעומת דירות דומות באזור.
|
שלטונות מס הכנסה אינם אוהבים, אם לדבר בלשון המעטה, את פעילותן של קבוצות הרכישה. יש חושדים, כי קבוצות אלו מהוות "כיסוי" לפעילות קבלנית רגילה, בעיקר כדי לחסוך תשלומי מס הכנסה ומע"מ. הפעילים בנושא מכירים את הבעיה. הם הולכים על קצות האצבעות, ומקבלים תכתיבים מפורטים מעורכי הדין שלהם, כדי שלא להסתבך עם רשות המיסים. לפני שבועות אחדים נדחסו 300 פעילי נדל"ן לאולם הרצאות בתל אביב, כדי לשמוע הרצאה של עו"ד יצחק חג'ג', אחד המומחים בנושא, שהסביר איך לפעול בנושא זה על-פי החוק. כשאני שואל את חדד מה חלקה של טופ ישראל בפרויקטים שצוינו ואחרים, הוא משיב בפשטות: "אנחנו משווקים את הדירות".
|
הסוד: מאגר של 7,000 לקוחות
|
|
איך משווקים? חדד: זהו אולי הנכס הגדול ביותר של טופ ישראל. יש לנו מאגר של 7,000 לקוחות, שנוצר במשך השנים, בדרכים שונות וממקורות מידע. אנחנו שולחים הודעות באי-מייל ללקוחות, ומודיעים להם על הפרויקט החדש. בדרך כלל, הודעה כזו מספיקה: המשרדים והטלפונים שלנו מוצפים בפניות רבות, ואפשר למכור את הדירות במהירות. האם כל הקודם זוכה? חדד: לא בדיוק. אחד העקרונות שקבעה לעצמה טופ ישראל הוא, להשתדל למכור דירות לקבוצה הומוגנית, ולא לבנות קבוצה שיש בה בעלי אינטרסים מנוגדים. באחרונה מכרנו בניין של 34 דירות ברחוב בן עטר 12, בדרום תל אביב, לקבוצה הומוגנית של 34 משקיעים, שכולם קנו את הדירות כדי להשכירן. אשתקד מכרנו בניין בן 13 דירות ברחוב יפו 31 בירושלים, כשכל הקונים הם משקיעי חוץ. אי-אפשר למכור בניין לכמה סוגי קונים עם אינטרסים מנוגדים, כי אז הפרויקט יהרס!
|
לא תהיה קבוצה של אנשי חב"ד
|
|
האם יש או תהיה קבוצת קונים שכולם אנשי חב"ד? חדד: לא! זה פשוט לא יילך! איך מקדמת קבוצת הרכישה את הבנייה? חדד: עורך-דין מטעם העמותה מכנס את כל חבריה, לאחר שכל הדירות נמכרו. באסיפה מסביר עורך הדין את המצב החוקי ואת ההתחייבויות של כל קונה. לאחר מכן בוחרים ועד, המנהל מו"מ עם קבלנים, בנקים ואדריכל. הוועד מגבש הצעות של קבלנים ראשיים, והאסיפה הכללית בוחרת בקבלן. אחר כך אפשר להתחיל בבנייה. מה מרוויחה טופ ישראל מכל העסק? חדד: אנחנו מקבלים עמלת שיווק, בדרך כלל 2.5% ממחיר הדירה. מה הלאה? חדד: אנחנו מארגנים קבוצה לקניית מגרש ברחוב הגר"א, ליד התחנה המרכזית החדשה בתל אביב. המיוחד בפרויקט המתוכנן הוא המחיר: דירות 3 חדרים, 74 מ"ר, יעלו 680 אלף שקל בלבד. בסמוך, פעילות שתי קבוצות רכישה אחרות, המציעות דירות ב-650 אלף שקל ויותר! בנוסף, אנחנו מארגנים קבוצה לרכישת מגרש ל-69 דירות ברחוב סלמה 142, בדרום תל אביב. האם ואיך ניכר האופי הדתי של העמותה שלך? חדד: אנחנו משתדלים לעבוד בהגינות, להרוויח רווח סביר ולא יותר מזה. בכל רגע פנוי אני לומד ב"תניא" (ספרו של רבי שמואל זלמן מלאדי, מייסד חב"ד). בתשעת הימים שלפני תשעה באב היו המשרדים סגורים, ולא מכרנו אף דירה. זה לא הפריע לעסקים, ברוך השם!
|
מה הבעיות המיוחדות שאתה נתקל בהן בתחום זה? חדד: לעיתים יש ניסיון של קונה לשלם בכסף שחור. זה עתה היה לי מקרה כזה: לקוח נכנס למשרד וטוען שאין לו חשבון בנק, והוא מבקש לשלם דמי קדימה בעד הדירה במזומן. הוריתי שלא לנהל איתו מו"מ. במקרה אחר, הקפאנו באחרונה רכישת מגרש ברחוב בן-אליעזר, במזרח רמת גן, לאחר שהתעוררו שאלות. איך מאתרים מגרשים? חדד: זו בעיה לא קלה, בגלל המחסור במגרשים טובים באזורי הביקוש העיקריים. אנחנו מקבלים מידע ממתווכים, או מגורמים אחרים הפעילים בשוק זה. מה קורה לאחר איתור המגרש? חדד: אנחנו עורכים בדיקה משולשת: עורך-דין בודק את מצבו המשפטי של המגרש והבעלות עליו. השמאית דניאלה פז עורכת בדיקה כלכלית של שווי המגרש ומחירי השיווק הסבירים. אדריכלים, בהם בני מולכו, בודקים את התב"ע ואישורי הבנייה. אחד הכללים שקבעתי הוא, שלא לעשות עסקה המבוססת על בקשה מהעירייה לאשר חריגות. אי אשפר להסתכן, צריך ללכת על בטוח ולבנות על האישורים בפועל.
|
|