פיצול ואיחוד דירות והפטור ממס שבח

הסוגיות של פיצול דירות ואיחוד דירות מעסיקות לא אחת את בתי המשפט. בכל הנוגע למס שבח, יש לבחון באופן אובייקטיבי - האם המדובר בשתי יחידות העומדות בפני עצמן או ביחידה אחת. הלכה כאמור ניתנה עוד בעבר בפסק הדין בעניין אשקלמה (עמ"ש 448/83).

בדרך-כלל מתעוררת הסוגייה בעת מכירת הדירה, כאשר המוכר - מטבע הדברים, מעוניין לטעון כי מכירת מלוא הנכס זכאית לפטור ממס שבח, בעוד שאם יוכר הנכס ככולל יותר מדירה אחת, הרי שממילא הפטור יחול רק על חלק מהתמורה.

לאחרונה התעורר פן נוסף של הסוגייה בפסק הדין בעניין זוזו אביסרור (ו"ע 1103/08), וזאת לאור טיב הפטור ממס שבח שהתבקש על-ידי המוכרים, שהוא פטור על-חשבון מוריש הדירה (על-פי סעיף 49ב(5)). פטור זה, אינו "שורף" פטור ליורשים, אולם הוא מותנה בין היתר בכך שבעת פטירת המוריש הוא היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. לאור טיב הפטור האמור, קבע בית המשפט כי על-מנת להיות זכאי לו בנסיבות, יש להוכיח כי הנכס הנמכר היווה דירה אחת לא רק במועד המכירה אלא גם במועד פטירת המנוחה.

בנסיבות פסק הדין, דובר בנכס בשטח של 325 מ"ר שהתקבל בירושה, כאשר לטענת העוררים המדובר בבית ישן שהוסיפו לו בנייה חדשה, תוך חיבור פיזי בין החלקים ותוך מכירתו כדירה אחת. עם זאת, בספרי החברה המשכנת נרשם הנכס הנמכר כשתי דירות, ובעקבות הכנסת הוראה זו להסכם המכר, התעורר חשדו של מנהל מיסוי מקרקעין, ששלח ביקורת לנכס וגילה כי בנכס היו שני מוני חשמל, שני מטבחים, וכן מקלחות נפרדות - ועל כן הוציא שומה בה לא הוכר הפטור האמור. ועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין ודחתה את עמדת העוררים, בקובעה כי הנטל הוא על העוררים ואלה לא עמדו בו ולא הוכיחו שהמדובר בדירה אחת ולא בשתי יחידות עצמאיות.

בכל הנוגע לטענה כי המדובר בהיתר בנייה להרחבת דירה קיימת ולא דירה חדשה, הדגיש בית המשפט כי אף אם אכן הייתה מוכחת הטענה, אין בה כדי לסייע לעוררים, שכן הקובע הוא המצב בפועל ולא המצב המשפטי (התיאורטי).

בהקשר זה נזכיר כי בעוד שבעניין אביסרור טענו רשויות המס שיש להתעלם מהוראות ההיתרים ולבחון את המצב העובדתי בלבד, הרי שלאחרונה יצאה הוראת ביצוע בה ביקשו לשלול פטור ממס שבח לדירות נופש, מקום בו נעשה בהן שימוש למגורים בניגוד להיתרים - בהתבסס על הטענה שמדובר בשימוש בלתי חוקי. סבורים אנו כי לא ניתן לאחוז במקל משני קצותיו וכאמור, קביעות בית המשפט המפורשות הן כי המבחן הקובע הוא המבחן העובדתי ולא המשפטי.