הדירות הוזלו או התייקרו? פתרון התעלומה

שני משרדי ממשלה פרסמו היום (א', 7.11.10) נתונים סותרים לכאורה על מחירי הדירות בחודשים האחרונים: האוצר אומר שהדירות הוזלו בספטמבר ב-1.4% לעומת אוגוסט. השמאי הממשלתי, איש משרד המשפטים, מודיע שהדירות התייקרו ביולי-ספטמבר ב-2.4% לעומת אפריל-יוני. האם יש סתירה? ואם כן, מי צודק?

התשובה היא שאין סתירה, והאוצר צודק לגבי המגמה הכללית - הוזלה קלה במחירים.אבל, וזה מה שצריך בעיקר לזכור, הנתונים אינם ממילא רלוונטיים למצב השוק היום.

שני משרדי הממשלה מתבססים על נתוני אגף מס שבח באוצר. כל מי שמוכר דירה חייב, לפי החוק, לדווח על העסקה למס שבח, עד 50 יום לאחר חתימת החוזה. מכיוון שלפני חוזה חותמים על זכרון דברים, מדובר בפועל בפיגור של חודשיים.

לכן, יש לקרוא את הנתונים כך:

• הדירות הוזלו בחודש יולי ב-1.4% לעומת חודש יוני. מדובר על ממוצע ארצי, של כל הדירות, מכל הגדלים, בכל הישובים.

• הדירות התייקרו במאי-יולי ב-2.4% לעומת פברואר-אפריל. כאן מדובר על דירות 4 חדרים בלבד, ב-16 ערים בלבד.

• ייתכן מאוד שמחירי הדירות עלו במאי-יוני, ואחר כך ירדו בחודש יולי, וזה ההסבר לסתירה לכאורה.

• חוץ מזה, ייתכן מאוד שיש סתירה בין נתונים של כל הדירות בכל הארץ, לבין נתונים על סוג מסוים של דירות בערים מסוימות.

• בסיס הנתונים של האוצר, כלומר מספר הדירות שנבדקו, גדול פי ארבעה, בערך, מבסיס הנתונים של השמאי הממשלתי: 6,000 מול 1,550 עסקות בחודש. לכן, הנתון של האוצר הוא החשוב והמהימן יותר.

• מה המצב כיום? אי-אפשר לדעת. הרי לאיש אין נתוני-אמת על המחירים באוגוסט-ספטמבר-אוקטובר, שלא לדבר על השבוע הראשון של נובמבר.

• בסיס הנתונים יתוקן במידת מה, אם יתקבל סעיף בחוק ההסדרים שהוגש לכנסת: סעיף זה קובע, שעל מוכרי הדירות לדווח על העסקה תוך 25 יום. זה יקטין את הפיגור בחודש.