דירות המגורים והפטור ממס - כללי המשחק החדשים

נושא מיסוי מכירת דירות המגורים עבר שינויים לא מעטים בחודשים האחרונים. במשך שנים התרגלנו לכך שניתן למכור בפטור ממס שבח דירת מגורים אחת ל - 4 שנים - גם למי שזוהי אינה דירתו היחידה. בהתאם לחקיקה מהחודשים האחרונים, החל מיום 1.1.2011 הוענקו שני פטורים נוספים למוכרי דירות מגורים, כלומר אפשרות למכור עד 3 דירות בפטור ממס (ולעיתים אף יותר), ביחס למכירות שיבוצעו עד 31.12.2012.

המגמה המוצהרת היא כמובן לעודד דירות מגורים המוחזקות למטרת השקעה, על-מנת להגדיל את היצע הדירות בשוק, ולהוביל לירידת מחירים (או לפחות לבלימת עליית מחירים), עד שהצעדים הנוספים שנקטה הממשלה (כגון קיצור הליכי התכנון, הפשרת קרקעות וכו'), יחלו להניב פירות. אלא שעל-פי התבטאותו של מנהל רשות המיסים, מר יהודה נסרדישי, במסגרת מסיבת עיתונאים שכינס שר האוצר ביום 31.5.11, המשקיעים אינם ממהרים להיפרד מדירותיהם. או במילים אחרות - האפקטיביות של הצעד מוטלת בספק.

על-רקע מצב דברים זה, ועל-מנת לעודד את המשקיעים למכור בכל זאת, לצד הגזר של הגדלת הפטורים עד סוף 2012, הונח המקל - לפיו מי שלא ימכור עד סוף 2012, זה לא יזכה עוד לפטור ההיסטורי הנוהג מימים ימימה (הכל כמובן בהנחה שזוהי לא דירתו היחידה).

מתן "הזדמנות אחרונה" למשקיעים למכור בפטור ממס, עשוי לכאורה אכן להמריץ אותן למכור את הדירות בתקופה הקרובה, וכך להשיג את המטרה המיוחלת של הגדלת ההיצע, ויש להניח שלצעד אכן תהיה השפעה מסויימת בהקשר זה. גם מבחינה חברתית - התפיסה לפיה יישלל הפטור מ - "משקיעים" - מתקבלת ע"י חלקים נרחבים בציבור בהבנה, לאור גישה חברתית המבחינה בין "משקיעים" לבין "מחפשי דיור".

אלא שהתמונה אינה פשוטה כל כך, ויש לתת את הדעת על מספר נקודות:

• ראשית - ההתייחסות לכל מי שהינו בעלים של יותר מדירה אחת כ - "משקיע", אינה בהכרח נכונה. גם הורים שרכשו דירה עבור ילדיהם והעדיפו (מסיבות שונות) לרשום אותה על שמם - ייחשבו כ - "משקיע" ויוכפפו לכללים החדשים. כך גם מי שקיבל דירה בירושה (בייחוד בנסיבות בהן המוריש היה בעלים של יותר מדירה אחת בעת פטירתו), וכן מקרים נוספים, שאינם מאפיינים בהכרח של משקיע טיפוסי.

• שנית - כפי שעולה מהדברים, ביטול הפטור ממס שבח לא יחייב את מלוא עליית הדירה במס, אלא אך ורק את עליית הערך שנצברה החל מכניסתו לתוקף של התיקון לחוק (ולדעתנו - טוב שכך). אנו מניחים כי כבעבר החלוקה תהיה לפי יחס תקופת ההחזקה בדירה לפני ואחרי התיקון לחוק. כלומר ביחס לדירות ותיקות, השפעת ביטול הפטור ב - 2013 תהיה מצומצמת מאוד.

• שלישית - יש לקחת בחשבון שלצעד עשויה להיות השפעה גם ביחס לשוק השכרת הדירות. השקעה בדירות למטרת השכרה אינה פסולה, ואינה תופעה שיש להילחם בה, שכן ממילא יהיו אנשים שיבקשו לשכור דירה ולא לרכוש אחת. כיום, לוקח בחשבון המשכיר הן את התשואה השוטפת מהנכס (דמי השכירות), והן את האפשרות למכור את הדירה בעתיד בפטור ממס. על-רקע ביטול הפטור, לצעד עשויה להיות השפעה לכיוון של דרישת תשואה גבוהה יותר על ההשכרה, כלומר העלאה של דמי השכירות. לא ברור עדיין שדמי השכירות יעלו כתוצאה מהמהלך, שכן במקביל ננקטים אמצעים נוספים בתחום הדיור - חלקם בתחום המס (כגון ההודעה על הענקת פטור למכירת דירות ששימשו לעסק), וחלקם בתחומים אחרים (הגדלת ההיצע, העלאת הריבית וכו'), ואולם אין ספק כי משתנה חדש מוכנס למערכת.

השינויים החדשים, מחייבים מטבע הדברים גם היערכות חדשה של כל הצדדים, ובכלל זה שקילה מחדש של שאלות כגון - האם וכיצד לבצע רכישה, וע"ש מי, האם להעביר במתנה דירות לילדים, כיצד לעגן זכויות מפני חשש לגירושין, מתי למכור ובאיזה אופן, כיצד לקשור את הרוכש חוזית כך שלא יפגע בפטור ממס שבח (לדוג' במכירת דירה המשמשת למשרד) וכו'. מטבע הדברים המדובר בסוגיות הדורשות דיון בנפרד.