מי צריך להוכיח כי קיימים ליקויים בדירה?

הסיבות לריבוי הנסתר על הנגלה הן כדלקמן:

א. לעתים קרובות רואה הדייר כי יש צפיפות בחדרי השירותים או במעבר כלשהו בדירתו אך הדייר לא בקי בנבכי החוק והתקנות, לא מכיר את תקנות התכנון והבנייה, ולא מודע לזכויותיו וכל זאת בשל חסר בידע מקצועי. לכן, ליקויים רבים ואי התאמות שישנם בדירה והם גלויים מהבחינה העובדתית - כי הדייר רואה את מצוקת המקום בחדרי השירות ואת המעבר הצר - הם בכל זאת בחזקת ליקויים נסתרים.

ב. יש והליקוי מופיע רק כעבור תקופת שימוש בדירה ולא מיד עם קבלתה. במה דברים אמורים? למשל, בריצוף או בחיפויי קיר הנשחקים עם הזמן עקב שימוש סביר בהם, ובמהירות רבה מהמקובל. במצב זה הליקוי מתגלה כעבור שנים מהתגלות שמץ של שחיקה בריצוף או מקצה של חרירים זעירים, המתפתחים לכדי חורים ושברים רק כעבור מספר שנים.

ג. יש מקרים בהם הבניין מתוכנן בצורה לקויה מבחינה קונסטרוקטיבית וכתוצאה מכך מקדם הבטיחות שלו קטן מהמקדם התקני. אם הפגם הוא בתכנון הביסוס, הליקוי לא מתגלה אלא רק בהתקיים רעידת אדמה בסדר גודל בינוני, כזו שבניינים תקינים לא נפגעים בעטייה אולם הבניין הלקוי בתכנונו - יסבול מסדקים ושברים בעקבות רעידת האדמה הקלה, שלא משפיעה כלל על הניינים תקינים. הדבר יכול להתגלות עשרות שנים לאחר מסירת הבניין ואכלוסו, והייתי עד [מומחה] בכמה וכמה אירועים מסוג זה בהם הוגשה תביעה למיצוי זכויות הדיירים - עשרות שנים לאחר מסירת הדירות.

כל אלה הם בחזקת ליקויים שקופים, שדייר הדיוט לא מבחין בקיומם. זה המקום לציין כי גם כמה מומחים הם מתנהלים בדייר הדיוט, בכך שמציינים ליקוי כלשהו רק על-פי מבחן התוצאה, מצב שבו ניתן לקבוע קיומו של ליקוי - מבלי להיות כלל מומחה...

זו הסיבה שבית המשפט העליון קבע בפסק דינו כי הליקוי התגלה לדיירים רק עם קבלת חוות דעת מטעם מומחה, אותה שיגרו לקבלן כהודעה על הליקויים, ולכן הם קיימו מבחינתם את נטל ההודעה על הליקויים בזמן ובמועד הנכון - מיד לאחר שגילו את הליקוי.

מדובר ברע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי בת שבע ואח', שופט: י' דנציגר, ראה שם סעיפים 14 ו- 15.

לפי פסק דין זה, הקונה לא חייב להוכיח כי קיימת אי התאמה כלשהי כתנאי לזכאותו בפיצוי, ומועד המצאת חוות דעת מקצועית לקבלן - הוא מועד ההודעה על הליקוי כאשר גילוי חוות הדעת כמוהו כגילוי הליקוי, שהיה מבחינת הדייר - ליקוי נסתר, "שקוף".

להלן ציטוט מפסק הדין:

14. בבחינת למעלה מחן הצורף אציין את הדברים הבאים. המגבלות השונות החלות על רוכש הדירה מכוח חוק המכר נובעות במידה רבה בשל היתרונות שהוענקו לו בביסוס תביעתו לפי החוק. כך למשל, הוראות חוק המכר דירות מטילות את האחריות לקיומן של אי-התאמות שנתגלו בתוך תקופת הבדק או בתקופת האחריות על המוכר, אף אם לא הוכיח ורכש הדירה שהיו קיימות בעת מסירת הדירה לידיו.