צנרת משותפת תחת ריצוף פרטי

אני גר בדירה בבית משותף. מתחת לריצוף דירתי עוברת צנרת מים חמים של דירות אחרות בבית. קרה פיצוץ ולאור זה רוצה השכן לבצע תיקון הצנרת - דבר שכרוך בהסרת הריצוף בדירתי, אלא שכפתרון סופי הוא מציע להחזיר את המצב לקדמותו, לאמור, הצנרת המשותפת תעבור שוב מתחת לריצוף הסלון שלי, כך שאני אהיה צפוי בעתיד לאירועים דומים ולהטרדות חוזרות ונשנות. האם אני צודק בהתנגדותי לפתרונו?

תשובה: הליקוי של התקנת הצנרת המשותפת לדירות אחרות תחת ריצוף הסלון שלך הוא ליקוי תכנוני שנוצר עם התכנון והביצוע של הבית המשותף, וככזה, אינכם אמורים להנציח את הטעות אלא לבטלה ככל שהדבר אפשרי.

ראה בעניין זה את דברי המפקח על רישום מקרקעין פתח תקוה בתיק מס' 16/00 ננה יניב יקרן נ' נציגות הבית המשותף רח' הרצל 19 כפר סבא, פסק דין מיום כ"ג סיון תש"ס 26.6.2000 - כדלקמן - בסוגיה דומה:

"10. העברת הצמרת של המערכת הסולרית המרכזית בתוך דירת מגורים פרטית הייתה כנראה מלכתחילה שגיאה תכנונית של הקבלן שבנה את הבית. כפי ששמענו מהמומחים שהופיעו בפנינו. העברת צנרת כזו דרך שטחים פרטיים, אם איננה גלויה ואין גישה חופשית אליה בכל ימות השנה, מנוגדת גם לתקן. בעלי הדירות אינם מעוניינים לחזור על אותה שגיאה ומבקשים פתרון אחר, שיהיה גם נוח יותר לגישה ולתחזוקה, מבלי להיות תלוים ברצונם הטוב של בעלי הדירה..."

בהמשך בסעיף 22 לפסק הדין נקבע עוד: "יחד עם זאת ולמרות האמור לעיל נראה לי כי אין שום אפשרות חוקית ואין סמכות לא למפקח ואף לא לכל ערכאה שיפוטית אחרת לחייב את התובעים להעביר את הצנרת המשותפת דרך דירתם הפרטית ולפגוע בכך בזכויותיהם הקנייניות. אין מדובר כאן בהשבת המצב לקדמותו, שהרי לא זה היה המצב בעת סיום בנייתו של הבית, ולא בעת שאירעה התקלה, אלא מדובר בפגיעה קניינית חדשהדי לבצעה יש צורך בהסכמה ברורה ומפורשת מצד התובעים, גם אם הפגיעה היא מזערית וגם אם ניתנת לפיצוי, ואף אם כל החששות שהעלה התובע כדי להסביר את התנגדותו הינן חסרות בסיס, וגם אם מדובר בקשיחות גרידא".

סמכות וועד הבית על-פי חוק המקרקעין להיכנס אל דירה לצורך תיקונים ברכוש המשותף היא מוגבלת לביצוע תיקונים הכרחיים - ולא זה המקרה, שכן קיימות אלטרנטיבות שונות לתיקון ללא חדירה לדירה האמורה, כגון - ביצוע הצנרת בתוואי אחר או אף ביצוע צנרת גלויה וביטול הצנרת שמתחת לריצוף.

בעל דירה לא חייב להסכים עם פגיעה כלשהי בנכס שלו ויש לו זכות קניינית ברכוש המשותף - קל וחומר בדירתו פנימה.