ניהול מקפח של בוררות

חקר אירוע:

בחוזה מכר כלול תנאי בוררות על פיו הבורר שיתמנה ינהל את הבוררות בדרך של קביעת הליקויים ואי ההתאמות ותיקונם על-ידי הנתבעת או מי מטעמה.

בקשה מנומקת של הדיירים שהוגשה לבית המשפט - נדחתה, בין אם שגה בית המשפט בהחלטתו זו, בין אם לא, והסכסוך הועבר אל בורר.
מכיוון שהבקשה, שכאמור נדחתה, כללה טענה בדבר זכויות הדיירים על-פי חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, ההחלטה כללה תנאי כי הבוררות תתנהל על-פי הדין המהותי, ופסק הבוררות, יהיה מנומק.

אכן, על-פי חוק המכר (דירות) אין להתנות על חוק זה, אלא לטובת הקונה; האם כאשר ההחלטה להעברת הסכסוך מבית המשפט אל הבורר כוללת תנאי של קיום ההליכים על-פי הדין המהותי ותנאי נוסף של חובת הנמקה - קיים בית המשפט בכך את החובה החוקית שלא להתנות על חוק המכר (דירות), אלא לטובת הקונה?

שאלה זו תישאר בשלב זה פתוחה.

הבורר שמונה הוא מהנדס אזרחי שהקפיד לנהל את הבוררות תוך הצמדות לכתב המינוי אשר התווה את הדרך לאיתור הליקויים ואי ההתאמות - ותיקונם.

לשם כך ביקר הבורר באתר, כאשר 2 חוות הדעת של הצדדים בידיו, זו של הדיירים וזו של הנתבעת, בדק את הטענות פרט לפרט, החליט מהם הליקויים ואי ההתאמות שבנכס, והורה לנתבעת לתקנם בעצמה או על-ידי אחרים, דבר שקרה בפועל ולמעשה לשביעות רצונו של הבורר, אשר בדק ואישר את התיקונים.

התובעים (הדיירים) סברו כי עיקר הליקויים נותרו כשהיו ולא תוקנו, וזאת בניגוד לעמדתו של הבורר, ועמדתם זו באה לידי ביטוי בסיכומיהם.

הליקויים שלא תוקנו, סיבתם על-פי הסיכומים היא עמדתו של הבורר מהבחינה המשפטית אשר שלל את קיום הליקוי, וכן גם התנגדות הדיירים לביצוע התיקונים - דבר אשר על-פי הבורר שלל את זכותם של התובעים לפיצוי.

הבורר פסק בפסק הבוררות כי משהתנגדו התובעים לתיקון חלק מהליקויים - הם איבדו את זכותם לשיפוי/פיצוי וזאת בהסתמך על כתב המינוי של הבורר, אשר הגביל את הבוררות לביצוע התיקונים - ולא אפשר פיצוי תחת תיקון.

האם צדק הבורר בפסק דינו?

הבורר קיפח זכויות דיירים אשר על-פי חוק המכר (דירות), בכך שביטל את זכאותם הברורה לקבלת פיצויים בגין הליקויים, כולל אלה אשר הדיירים התנגדו לתיקונם. חוק המכר (שירות) לא מקנה לקבלן זכות כלשהי, ואין לקבלן זכות לתקן. במבחן המעמיד בצד אחד את החלטת בית המשפט להעברת הסכסוך לבוררות על סמך סעיף בהסכם ובצד שני את זכויות הדיירים אשר על-פי חוק המכר (דירות) - חוק המכר (דירות) - גובר...

ראשית יובהר כי בית המשפט טעה בהחלטתו לעכב את הליכי המשפט והלעביר את התיקו לבוררות. עינינו הרואות כיצד בוררות מקפחת את זכויות הדיירים אשר על-פי חוק המכר (דירות), וסעיף הבוררות היה ראוי להתבטל מלכתחילה. אין דוגמה זו שבחקר האירוע מהווה את המקרה היחיד בו הבוררות מקפחת.

בנוסף, משהועבר הסכסוך לפתחו של הבורר, הוא היה חייב לשקול על כפות המאזניים את ההתניה הי\חוזית שבכתב מינויו, לפי לקבלן זכות לתיקונים, מול זכויות הדיירים על-פי חוק המכר (דירות) לשיפוי בגין כל אי התאמה, לרבות אי התאמה מטעמים סובייקטיביים, והייתה על הבורר החובה, להעדיף את זכויות הדיירים.

משלא עשה כן הבורר בפסק דינו, נולדה לתובעים עילת ערעור. ראה בעניין זה דברי המלומד פרופ' אייל זמיר בספרו "חוק המכר דירות" הוצאת הפקולטה למשפטים של האוניברסיטה העברית ירושלים, עמוד 581 כדלקמן: "הקונה אינו חייב לאפשר למוכר לתקן את אי ההתאמה ולמוכר אין זכות לתקן את אי ההתאמה"