הסיפור המוזר של מגרשי בית"ר ירושלים

מינהל מקרקעי ישראל תובע מאגודת הכדורגל של בית"ר ירושלים להחזיר מיד למינהל את מגרשי האימונים שלה בשכונת בית וגן בירושלים, ששטחם 40.4 דונם. כן תובע המינהל מחברת הנדל"ן נאות בית וגן לשלם למינהל 23.6 מיליון שקל - דמי שכירות שקיבלה שלא כדין, לדברי המינהל, מהשכרת המגרשים לבית"ר.

התביעה, שהוגשה היום (ד', 16.5.12) לבית המשפט המחוזי בירושלים, חושפת פרטים חדשים על המאבק בן השנים הרבות על המגרש. בנוסף, היא חושפת התנהגות תמוהה של מינהל מקרקעי ישראל כלפי בית"ר ירושלים, כפי שיפורט בהמשך. בנוסף, המינהל אינו תובע מבית"ר להחזיר לו 6.5 מיליון דולר שקיבל בעד המגרש.

להלן ההשתלשלות ההיסטורית של המגרש וכל הקשור בו:

• בשנים 1963 ו-1965 החכיר המינהל לקרן תל חי 27.9 דונם בבית וגן, לצורך מגרש אימונים לכדורגל. יצוין, כי קרן תל חי הייתה כל השנים חברת הנדל"ן של תנועת החרות. בבעלותה היה גם מגרש אימונים של בית"ר תל אביב, בשדרות בן צבי בדרום העיר. זמן קצר לאחר שמנחם בגין עלה לשלטון, אותר קונה למגרש בתל אביב, ומכירתו סייעה לפרוע את חובותיה של חרות.

• בפברואר 1982 הוחלפו החוזים על המגרש בירושלים בחוזה חכירה עם בית"ר ירושלים, בתנאים זהים.

• באוגוסט 1989 החכיר המינהל לבית"ר ירושלים עוד 12.5 דונם במקום, כך שהשטח הכולל עומד על 40.4 דונם.

• מאחר שהיה מדובר בשימוש לצרכי אימוני כדורגל ולא למטרות עסקיות, החכיר המינהל את המגרשים ללא מכרז. הוא גם ויתר על דמי חכירה ראשונים, כמקובל, וגבה דמי חכירה של 2% לשנה בלבד מערך המגרש לצרכי כדורגל - כמה אלפי שקלים לשנה, למשל כ-3,600 שקל ב-1965.

מכרו את המגרש ב-6.5 מיליון דולר ללא אישור

• ביולי 1979 מכרה בית"ר את המגרשים לחברת הנדל"ן נאות בית וגן, בשליטת מאיר פניג'ל, ב-6.5 מיליון דולר. האירועים היו אלו: מאיר פניג'ל רכש באותה עת, יחד עם שותף, את הבעלות על בית"ר ירושלים, שהייתה במשבר כלכלי עמוק. כדי לפתור את המשבר, קנה פניג'ל את המגרשים מבית"ר ב-6.5 מיליון דולר. למגרשים לא היה שום ערך כל עוד הם מיועדים לכדורגל. פניג'ל תיכנן לשנות את ייעודם לבנייה למגורים.

• אולם, מכיוון שהמגרש היה בבעלות המינהל, ומיועד - ללא מכרז! - לצרכי ספורט בלבד, נזקקו הצדדים לאישור של המינהל. בחוזה בין בית"ר לנאות בית וגן נכתב במפורש, כי העסקה מותנית בכך שהמינהל יאשר את העסקה תוך שישה חודשים. המינהל לא אישר את העסקה, לא אז ולא עד היום, כך שהעסקה מבוטלת, והמגרש נשאר בבעלות ובחזקת בית"ר ירושלים. חוקית, אין לנאות בית וגן מה לעשות שם.

• בינתיים, עברה הבעלות על בית"ר ירושלים לארקדי גאידמק. כל זמן שהוא היה מולטי-מיליונר, והזרים כספים לבית"ר, לא התעניין איש, כמדומה, בגורלו של המגרש ובכך שעליו לחזור לחזקה ולבעלות המעשית של בית"ר.

העירייה אישרה בתקופת אולמרט בניית מאות דירות

• למרות כל האמור לעיל, פנתה בית"ר ירושלים באוגוסט 2000 לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, וביקשה לאשר תכנון למגורים. לאחר מכן, ביולי 2003, ביקשה מהוועדה המחוזית לאשר בניית 462 דירות.

• הסיפור היה תמוה, שהרי המגרש הוא של בית"ר ירושלים. אולם עיריית ירושלים החליטה בכל זאת, משיקוליה שלה, לקדם את התוכנית, והוועדה המקומית לבניין ערים אישרה את התוכניות לבניית מאות דירות. יש לזכור, כי ראש העיר באותה שעה היה אהוד אולמרט, אוהד ידוע של בית"ר ירושלים, שאמר בפה מלא כי הוא מבקש לסייע לקבוצה. אישור תוכניות הבנייה בוועדה המקומית היה אמור לסייע לקבלת אישור מהמינהל למכירת המגרש ולשינוי ייעוד למגורים.

• הוועדה המחוזית לבניין ערים, שהתוכנית עברה אליה, דנה בה ב-2003. בינואר 2005 היא אישרה את התוכנית להפקדה. חודשיים לאחר מכן קבעה ועדת משנה של המחוזית, שכל תוכנית מותנית בהסכמת המינהל.

• ביוני 2005 חתם המינהל על הסכמתו לשינוי ייעוד המגרש, אבל הוסיף הסתייגות, שלפיה אין בכך משום אישור להקצאת המגרש לצרכי בנייה.

• נאות בית וגן הבינה, שההסתייגות של המינהל תמנע ממנה, קרוב לוודאי, לקבל את הבעלות על המגרש. לכן, באוגוסט 2007 היא הגישה עתירה לבית המשפט העליון, וביקשה להחיל על המגרש "הוראות מעבר" של המינהל, שיאפשרו קבלת אישור לבנייה למגורים. באפריל 2010 דחה בית המשפט, בראשות הנשיאה (אז) דורית ביניש את העתירה.

• מיד לאחר פסק הדין, ב-19.4.10, דרשה היועצת המשפטית של המינהל מבית"ר ירושלים להחזיר את המגרש למינהל, לאור הפרת חוזה החכירה. הדרישה לא נענתה עד היום.

• חודש לאחר מכן הודיעה נאות בית וגן על ביטול תוכניות הבנייה, לאור פסק הדין של בית המשפט העליון.

• כל האמור לעיל לא הפריע לנאות בית וגן לנהוג במגרש מנהג בעל-בית, ולהשכיר אותו, החל בינואר 2006, לבית"ר ירושלים, לצרכי אימונים. הם גבו מבית"ר ירושלים 300 אלף דולר ב-2006, 2.4 מיליון דולר בין ינואר 2007 למאי 2008, ו-120 אלף דולר בשנה שלאחר מכן.

• זאת ועוד - באוקטובר 2010 הגישה נאות בית וגן תביעה משפטית בסך 4.6 מיליון שקל נגד בית"ר ירושלים. היא דורשת לקבל סכומים נוספים כדמי שכירות, לפי 1,000 דולר ליום. בתביעה, מציגה עצמה נאות בית וגן כבעלת הזכויות במגרש, למרות שכאמור המינהל מעולם לא אישר את העסקה בינה לבין בית"ר ירושלים. בתביעה זו עדיין לא ניתן פסק דין.

• בסך-הכל, על-פי חישובי המינהל, גבתה נאות בית וגן מבית"ר 19.3 מיליון שקל, ויחד עם ריבית והצמדה מגיע הסכום ל-23.6 מיליון שקל. המינהל אומר כי נאות בית וגן גבתה את הכספים שלא כדין, מכיוון שהמגרש לא היה כלל שלה, ועשתה עושר שלא במשפט. לכן, היא נדרשת עתה להחזיר כספים אלו.

• בית"ר ירושלים נדרשת, במקביל, להחזיר את מגרשי האימונים למינהל, מכיוון שהכרה את חוזה החכירה, מכרה אותם שלא כדין לנאות בית וגן ושילשלה לכיסה 6.5 מיליון דולר.

מדוע שתק המינהל עד היום?

התנהגות המינהל, העירייה והוועדה המחוזית לבניין ערים, מעוררת סימני שאלה גדולים ותמיהות:

• מדוע לא דרש המינהל מבית"ר ירושלים להחזיר לו את המגרש כבר ב-1999, כאשר התברר שבית"ר מנסה למכור אותו, בניגוד לחוזה החכירה?

• מדוע אישרה עיריית ירושלים את תוכניות הבנייה, כאשר היה ברור שהמגרש הוא של בית"ר ומיועד לצרכי ספורט בלבד, ואין אישור של המינהל לשינוי ייעוד ובעלות עליו?

• מה היה חלקו, אם בכלל, של ראש העיר דאז, אהוד אולמרט, אוהד בית"ר, בקידום האישור לבנייה בעיר ובוועדה המקומית?

• מדוע נתן המינהל בשנים 2003 עד 2005 אישורים חלקיים, או מעין אישורים על תנאי, לבית"ר ירושלים, לשנות את ייעוד המגרש למגורים 5, כאשר היה ידוע לו שאישורים כאלו הם בלתי אפשריים?

• מדוע לא תובע המינהל מבית"ר ירושלים להחזיר לו 6.5 מיליון דולר - הסכום שקיבלה בית"ר בעד מכירת המגרשים שאינם שלה, אלא של מינהל מקרקעי ישראל?

• מדוע שתק המינהל במשך יותר משנתיים, ולא עשה דבר כאשר בית"ר ירושלים "צפצפה" על הוראת היועצת המשפטית של המינהל, ולא החזירה את המגרשים עד היום?

• יש גם תמיהה על החלטת הוועדה המחוזית מ-2005: מדוע התחילה בהליכי אישור והפקדה של תוכנית שינוי הייעוד, כאשר היה ברור שהמינהל לא מאשר אותה?