הדייר הרואה את הדירה זכאי לפיצוי בשל ליקוי

בתביעת דיירים נגד חברה קבלנית, נפסק כי הותקנו בדירותיהם של התובעים תקרות רביץ (רשת וטיח תחת גג הרעפים) בעוד שעל-פי המפרט היה מגיע להם יציקות של תקרות בטון מזויין.
בית המשפט המחוזי אשר דן בעיקר התביעה, פסק כי לאור אי התאמה זו, יפוצו הדיירים לפי עלות ביצוע של תקרות הבטון המזויין, כפי שרשום במפרטי המכר.

על כך הגישה החברה הקבלנית ערעור - שהגיע לדיון בבית המשפט העליון: ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נגד דני סלמן ואחרים, שופטים: ת' אור, מ' נאור ו - א' מצא שגם כתב את פסק הדין.

בערעור נטען על-ידי הקבלן כי סכום הפיצוי צריך לעמוד לגבי כל דירה על ההפרש שבין עלות ביצוע תקרת בטון מזויין שלא סופקה לבין עלות ביצוע תקרת רביץ, וכן נטען עוד כי דיירים מבין התובעים אשר מכרו את דירותיהם לאחר הגשת התביעה, במהלכה - אינם זכאים לפיצוי כספי, ואם כן זכאים הם, הרי רק בפיצוי מופחת.

בעניין גובה הפיצוי, פסק בית המשפט העליון כלהלן:

"לאחר עיון בטענות באי-כוח הצדדים, בכתב ועל-פה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור והערעור-שכנגד להידחות. בהשגות המערערת על חיובה לפצות את המשיבים בגין אי-ההתאמה במלוא עלות התיקון אין כל ממש. בהתקינה תקרות "רביץ" במפלסים העליוניים של הבתים הפרה המערערת את התחייבותה להתקין תקרות בטון. אי התאמה זו מזכה את הרוכשים בקבלת פיצוי שיאפשר להם להתאים את בתיהם למפרט הטכני שניצב ביסוד התקשרותם עם המערערת; ומן הנתונים לא נובע כי המדובר בחיוב כספי מופלג, שבכוחו להפוך את חיובה של המערערת לשאת במלוא העלות לבלתי-צודק בנסיבות העניין.

גם בחיובה של המערערת לשלם למשיבים, כתוספת לסכום הבסיסי, 30% בגין רווח קבלני ו - 8% בגין הפרשי עלות, לא נפל פגם. בפסק דינה בהליך המקורי קבעה השופטת פרוקצ'יה, כי בגדר חובתם לפעול להקטנת הנזק היה על המשיבים לאפשר למערערת לתקן בבתיהם את ליקויי הבניה, ומשלא עשו כן העמידה את גובה הפיצויים שפסקה להם על עלויות הביצוע בידי המערערת עצמה.

קביעה זו הייתה יפה לליקויים ואי התאמות שעל עצם קיומם לא הייתה מחלוקת. דינה של אי ההתאמה נשוא ענייננו איננו יכול להיות דומה. עד למתן פסק הדין בערעור הראשון כפרה המערערת בכך שהתקינה תקרות "רביץ" הפרה את חיובה להתקין תקרות בטון. משכפרה המערערת בעצם קיומה של אי ההתאמה, לא היה בידי המשיבים - וממילא לא היה עליהם - לאפשר למערערת לתקן אי התאמה זו. משהוכרה זכות המשיבים (במסגרת הערעור הראשון) להתקנת תקרות בטון, והדין הוחזר לבית המשפט המחוזי להשלמה, צדק בית המשפט משפסק למשיבים פיצויים במלוא הסכומים הנדרשים לביצוע העבודות באמצעות קבלנים אחרים."
(ההדגשות אינן במקור).

בעניין זכאותם של הדיירים אשר מכרו דירותיהם לצדדי ג', פסק בית המשפט העליון כדלקמן:

"8. נותרה טענת המערערת, כי למצער למשיבים 1-2 ולמשיבים 3-4, אשר מכרו את בתיהם לצדדים שלישיים לפני סיום הדיון בתובענה, לא היה מקום לפסוק פיצוי, ומכל מקום, לא היה מקום לפסוק פיצוי שווה לזה שנפסק למשיבים האחרים. משהועלתה טענה זו לפניו פסק סגן הנשיא, כזכור, לדחותה על הסף, מן הנמוק כי בגלגולו החדש של ההליך אין בית המשפט רשאי לחרוג מגדר השאלות שפסק הדין בערעור הראשון הציב להכרעתו. מקובלת עלי טענת המערערת, כי ההוראות שנכללו בפסק הדין בערעור הראשון - בהן הועמדו להכרעה, בנוסף לקביעת שיעור הפיצוי, "לפחות עוד שתי שאלות נוספות שדחיית התביעה בפריט זה ייתרה את הדיון בהן", - לא מנעו מבית המשפט להידרש לשאלת זכאותם לקבלת פיצוי בשיעור מלא של אלה מבין רוכשי הבתים שמכרו את בתיהם.

אך לגוף העניין לא מצאתי יסוד לקבל את טענת המערערת, כי לעניין עצם חיובה בתשלום פיצוי ולעניין גובה הפיצוי שבו חוייבה, היה על בית המשפט להבחין בין עניינם של אלה מבין המשיבים אשר מכרו את בתיהם, לבין עניינם של יתר המשיבים. בהתייחסו לסיטואציה דומה, בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, אמר השופט טל:

זכות זו לפיצויים עומדת גם לששת הדיירים שבינתיים הספיקו למכור את דירותיהם. בית המשפט קמא סבר, שביצוע התיקונים בעין, ייעשה גם בדירות שנמכרו, "למרות שאילו נפסקו פיצויים, היו אלה נפסקים רק לתובעים שבפניי שלא מכרו את דירותיהם". נראה לי שבעניין זה צודקים באי-כוח הדיירים, שעילת התביעה, גם של מוכרי דירותיהם, התגבשה כאשר נמסרו להם דירות פגומות. אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי, רק מפני שבינתיים המוצר כבר אינו ברשותו, כגון שמכר אותו. מה גם שניתן להניח שהפגמים שבדירות נתנו אותותיהם במחיר שנתקבל בעדן (בעמ' 864-865).

דין זה יפה גם להכרעה בשאלת זכאותם לפיצויים של המשיבים 1-2 ו - 3-4, אשר בעוד תובענתם נגד המערערת מתבררת והולכת הקדימו ומכרו את בתיהם לאחרים. עילתם לקבלת פיצוי בגין אי ההתאמה שבה לקו בתיהם התגבשה ביום שבו מסרה להם המערערת את הבתים; ומכירת בתיהם לא גרעה את זכותם לקבל פיצוי מלא על אשר רכשו והיו זכאים לקבל, אך בפועל לא קיבלו. המערערת כזכור, טענה, כי במכירת בתיהם קיבלו משיבים אלה את מלא מחירם הראוי, משמע כי אי ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים. אינני סבור, כי טענה זו יכולה להועיל למערערת. כשלעצמי, אינני סבור כי מתקיים קשר של התנייה בין מכירתו או אי מכירתו של נכס לבין זכותו של הרוכש לקבל פיצוי מלא בגין אי ההתאמה שבה לקה הנכס במועד מסירתו לידיו.

הלוא גם אלה מבין המשיבים המוסיפים להחזיק בבתים עשויים, ביום מן הימים, למכור את בתיהם מבלי להתשמש בכספי הפיצויים שנפסקו לזכאותם לתיקון אי ההתאמה; ועל שום מה ייגרע חלקם של אלה שהקדימו למכור לעומת אלה שעל זכותם למכור בעתיד (אף מבלי לבצע את התיקונים) אין מי שיחלוק? ברם, גם לגופה, הטענה שאי ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים איננה משכנעת. לא זה בלבד שמחיריהם של נכסי המקרקעין יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים ומשונים, אלא שהדעת גם נותנת כי המחיר ששולם למשיבים תמורת הבתים הלם את מצב הבתים כמות שהיו, ולא מן הנמנע שאלמלא אי ההתאמה בה לקו הבתים עשויה הייתה מכירתם להניב למשיבים תמורה גבוהה יותר."
(ההדגשות לא במקור).

זכאות לפיצויים

לפסק דין זה חשיבות מכרעת בנושא זכויותיהם של רוכשי דירות. בתי המשפט נמנעים לא אחת מלפצות את התובעים במלוא עלות התיקון הדרוש בדירה, מסיבות שונות, לרבות הסיבה המתקיימת בתיק זה - והיא כי הקבלן כבר עמד בהוצאה כספית בכך שביצע תקרות רביץ.

בית המשפט העליון העריך את זכויותיהם של הדיירים לקבל פיצוי כספי מלא לפי עלות ביטול הליקוי בפועל ללא שום קיזוז, כי רק כך יבואו אל שלהם.

ועוד, בית המשפט העליון פסק פעם נוספת כי גם הדיירים שמכרו דירותיהם לאחרים לאחר הגשת התביעה, זכאים לפיצוי כספי בדיוק באותו שיעור כמו האחרים.

לכך יש חשיבות רבה לאור העובדה שמשפטים אזרחיים בישראל נמשכים שנים רבות, ולא סביר לדרוש מהתובעים, כתנאי לזכאותם המלאה בפריט שלגביהם יש להם זכאות, להימנע ממכירת הדירה.

יובהר ויודגש: ברור כי הדיירים ראו שתקרת הדירה היא אינה מבטון מזוין אלא רביץ, אלא שלמרות שראו זאת וידעו זאת, לא הבינו מה מגיע להם על-פי המפרט, כי כדי להבין מה אומר המפרט דרוש ידע משפטי, והדבר נגלה לדיירים רק בשלב של קבלת ייעוץ משפטי וייעוץ מקצועי מהמהנדסים שלהם, שהוכח כייעוץ העומד במבחן שיפוטי.