התיישנות וחוק המכר (דירות)

סוגיית ההתיישנות בתביעות בגין ליקויי בנייה אינה פתורה בתמימות דעים, ויש פסקי דין בנושא הסותרים זה את זה.

להמחשת מורכבות הנושא, להלן מובאת דוגמה מארה"ב, ששם אף ידוע כי נושא ההתיישנות עוד יותר מורכב בגלל הבדלי החקיקה בין מדינה למדינה; בארה"ב תקופת ההתיישנות משתנית ממדינה למדינה והיא נעה בין שנה למספר שנים. בנוסף, יש מדינות בהן תחילת הספירה של תקופת ההתיישנות היא עם גילוי הליקוי - גילויה של עילת התביעה כבישראל), ובמדינות אחרות הספירה מתחילה עם יצירת הליקוי (היווצרות העילה), לאמור, אף אם העילה נסתרת מעיני כל, מועד היווצרותה הוא המועד הקובע לתחילת מניין תקופת ההתיישנות.

המקרה הנסקר להלן (על פי: " Civil Engineering” - ביטאון אגודת המהנדסים האזרחיים בארה"ב ASCE מחודש מרץ 2004 עמ' 96) הוא שולץ נגד קופר - Schultz v. Cooper

וזה סיפור המעשה:

בשנת 1986 הזמין שולץ את "וובר את וובר" (אדריכלים) לתכנן עבורו בית בקנטקי. וובר את וובר תכננו את הבית עבור שולץ עם ציפוי חוץ בידודי מיוחד במינו. שולץ ערך הסכם עם קבלן ראשי - חברת קופר, שהעסיק לצורך ביצוע הציפוי החיצוני המיוחד את קבלן המשנה ג'ן-קן. בשנת 2001, מעל 13 שנה אחרי גמר בניית הבית, התגלו ליקויים בבידוד החיצוני האמור, ולאור זאת תבע שולץ לדין את כל הנוגעים בדבר הנזכרים לעיל (האדריכל, הקבלן הראשי וקבלן המשנה) כמו גם את היצרן של חומרי הציפוי.

המבנה נבנה במדינת קנטקי, שם תקופת ההתיישנות היא שנה אחת בלבד, והמרוץ מתחיל ביום גילוי העילה. מר שולץ עמד בקריטריונים הקבועים בחוק ומעת גילוי הליקויים לא התמהמה ותוך פחות משנה הגיש את התביעה.

האדריכל וובר טען כי חוקי קנטקי בעניין זה בטלים נוכח החוזה שנוסח בהתאם לחוזה הסטנדרטי של אגודת האדריכלים בארה"ב American Institute of Architects ובו ההסדר בדבר ההתיישנות שונה מחוקי מדינת קנטקי הנ"ל - מרוץ ההתיישנות על-פי החוזה הסטנדרטי מתחיל כבר ביום גמר ההתחייבויות שבין הצדדים, כלומר, גמר הבניה או גמר התשלומים בגין הבנייה, ושני אירועים אלו קרו בסוף שנות השמונים. לפיכך, כך נטען, התביעה של שולץ דינה להתיישן.

שולץ הוסיף וטען כי ההסכם כנוסחו מנוגד לתקנות הציבור.

בית המשפט בקנטקי דחה את טענותיו של שולץ, דבר שגרם לשולץ להגיש ערעור. ערכאת הערעור קבעה בפסק דינה:

The parties in this case made a deliberate election to replace (the date of discovery) with a date certain for the accrual of any action. Neither the court nor the legislature have found such private deviations from the statute to be unconscionable or vocative of public policy. On the contrary, the courts have specifically sanctioned the validity of such provisions as part and parcel of the freedom of parties to fashion their own agreements.

סיטואציה מקבילה לזו המתוארת במשפט שולץ נגד קופר, לא תיתכן בישראל לאור ההבדלים בתשתית המשפטית - כאן יש חוקים אחידים. יצוין כי מבחינת ההתיישנות, גם כאן צפוי שהחופש החוזי היה גובר על חוק ההתיישנות שאינו קוגנטיבי, אלא שלא כן במקרה של מכר דירות כפי שהדבר מבוטא בבירור בחוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, שכן חוק זה בא להגן על זכויות הדיירים, ולפי סעיף 7 א' בחוק -

"אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה".

לאמור, לו היו לשולץ זכויות של רוכש דירה ע"פ חוק המכר, כאן בישראל לא היה מפסיד במשפט. החייב על-פי חוק המכר דירות כלפי הקונה הוא המוכר, ומוכר הוא גם מי שבנה את הבית על-מנת למכור אותו; המבחן לכך מצוי בחוק.

העובדה כי חוק המכר (דירות) מחייב בכל דבר ועניין, על-אף כל האמור בחוזה המכר, יוצרת עדיפות כפולה:

ראשית, מבחינת תקופת ההתיישנות, הרי היא בכל מקרה לא יכולה להיות פחותה מהקבוע בחוק לגבי סוגי העבודות והחומרים כמפורט שם.

שנית, ככל שהמרה מהשיטה בה תחילת ספירת מועד ההתיישנות היא מיום היווצרות העילה, לשיטה השנייה - לפיה תחילת הספירה היא מיום גמר הבנייה, מהווה הרעת תנאים לקונה, בית המשפט לא יאשר המרה זו, כי אין להתנות על חוק המכר דירות לרעת הקונה.

במקרים בהם חוק המכר (דירות) לא חל, כאן כבארה"ב החופש החוזי עולה על חוק ההתיישנות, ובלבד שלא נוצרים עוולה או ניגוד לתקנת הציבור.