הדבר הבא בנדל"ן

בעשור האחרון אנו עדים לתנופת פיתוח משמעותית בתחום התשתית התחבורתית ורשת הכבישים של מדינת ישראל. כבישי אורך ורוחב רבים שיפרו את הנגישות של אזורים ויישובים מרוחקים באופן משמעותי; כביש 6 חיבר ושיפר משמעותית את הנגישות מאזור הדרום ואזור הצפון למרכז הארץ, כביש 431 עשה פלאים לערים כמו נס-ציונה, באר-יעקב ומודיעין, כביש 471 וכביש מכבית שדרגו משמעותית את אזור בקעת אונו וכביש המנהרות החוצה את חיפה מאזור הכרמל לכיוון הקריות עשה לא פחות ממהפכה באזור כולו.

פרויקטים מסוג זה הביאו איתם ועוד יביאו פריחה נדל"נית באותם הערים והיישובים שעד לפני רגע נחשבו אזורים "שכוחי אל" וערים "נחשלות" שלא הצליחו למשוך אליהם אוכלוסיה צעירה ואיכותית.

פריפריות רחוקות כגון פרדס חנה-כרכור, גבעת אולגה בחדרה, גדרה, קריית גת, באר שבע - מדרום, אשר עד לפני כעשור לא נחשבו לאזורים מתפתחים ולא נרשמו בהם התחלות בנייה משמעותיות, זכו לעדנה והפכו להיות אזורי ביקוש לכל דבר, עם פיתוח וחידוש עירוני לצד בנייה מואצת למגורים. כל זה הביא גם לעליית מחירי הנדל"ן באזורים אלו, מגמה יציבה הנשמרת לאורך השנים האחרונות.

כאשר אנחנו שואלים היום את שאלת מיליון הדולר מה הדבר הבא בתחום הנדל"ן ומהו המקום בו כדאי לרכוש כיום נדל"ן שירשום עליית מחירים נאה בעתיד חשוב להתמקד בשני פרמטרים עיקריים: מחיר יחסית זול ופיתוח תשתיות ודרכי גישה משמעותיים.

הערים בהן ניתן למצוא דירות חדשות של סביב 1,000,000 שקלים ובמקביל ניתן לזהות התקדמות או תוכניות עתידיות שכבר החלו ביישומן בשיפור בתשתיות ושדרוג נגישות תחבורתית גישה ופיתוח סביבתי - הן הדבר הבא בתחום הנדל"ן. בערים אלו משתלם כיום לרכוש דירה הן כמשפרי דיור והן כמשקיעים.

אחת הדוגמאות הבולטות לכך, שאני מאמין בה באופן אישי היא העיר באר שבע. בירת הנגב זכתה בשנים האחרונות להתקדמות משמעותית בתחומי פיתוח והבנייה. ראש העיר החדש יחסית רוביק דנילוביץ הצליח לשפר את תדמית העיר ואנו עדים לגל בנייה של מגדלים יוקרתיים במרכז העיר במחירים יחסית שפויים הנעים סביב 1.1 מיליון שקלים עבור דירת ארבעה חדרים. גם שכונת רמות, הנמצאת בכניסה הדרומית לעיר, הפכה מבוקשת ומושכת אליה כיום זוגות צעירים איכותיים.

בשכונה ניתן למצוא דירות ארבעה חדרים במחיר של 860,000 שקלים ודירות חמישה חדרים במחיר של 960,000 שקלים. השכונה זוכה לפיתוח סביבתי ברמה גבוהה ביותר ונהנית מתשתיות עירוניות מסודרות.

כביש 6, המגיע עד לקרבת צומת להבים, הפך את באר שבע לעיר פריפריה לגיטימית הנמצאת במרחק של כשעה ורבע נסיעה בלבד ממרכז ת"א. גם תשתית הרכבת התפתחה משמעותית עם הכפלת המסילה בקו ת"א- ב"ש וניתן כיום להגיע באמצעותה תוך שעה למרכז העיר ת"א.

לאחרונה נבנה כביש גישה חדש המחבר את הכניסה הדרומית לעיר ישירות לשכונת רמות, מה שחוסך את זמן הנסיעה מזרחה בתוך העיר. כמו-כן, עיר הבה"דים המתוכננת להיבנות בסמוך צפויה להביא עמה אוכלוסיה איכותית וצעירה נוספת לעיר, עובדה שבהחלט יכולה לשפר את תדמיתה של באר-שבע ולתרום לעלייה בביקושים ובעקבות כך לעליית מחירים בשוק הנדל"ן בעיר.

כיום המחירים בעיר עדיין סבירים. באר-שבע מציעה קוטג'ים בשטח של 145 מ"ר במחיר של 1,300,000 שקלים. בתים שנמכרו לאחר תקופה קצרה מאוד שיצאו לשיווק. קוטג'ים דו משפחתיים יוקרתיים נמכרים במחיר של 1,650,000 שקלים. במחירים שלכל הדעות לא נוכל למצוא לקוטג' דומה מסוגו בערי המרכז. דירות ארבעה חדרים בשכונת רמות נמכרות בסכום של 860,000 שקלים ודירות חמישה חדרים החל ממחיר של 960,000 שקלים.

גבעת אולגה - הדבר הבא

דוגמה נוספת היא שכונת גבעת אולגה השייכת מוניציפאלית לעיר חדרה. כיום אולגה עדיין ממוצבת יחסית נמוך ביחס לשכונות הטובות בחדרה אך כל הנתונים מראים שהיא צפויה להפוך לדבר הבא.

בשכונה ניתן עדיין למצוא מבני שיכון ישנים אך עיריית חדרה שמה לעצמה לקדם פרויקטים של "פינוי בינוי" והתחדשות עירונית מסיבית. שכונות צמודות כגון "עין הים" ו-"חופים" כבר מתאפיינות במגדלים מרשימים המשפיעים גם על אולגה עצמה.

אך הפרמטר העיקרי המציב את שכונת אולגה "כדבר הבא בנדל"ן" היא ללא ספק קרבתה לחוף הים. השכונה נושקת לחופים מדהימים ונוף פתוח, יתרון עצום שבהכרח יביא בעתיד פרויקטים נחשקים ויוקרתיים שייצרו רמות ביקושים גבוהות ועלייה במחירי הנדל"ן, בדומה לתהליך שהתרחש בנתניה הסמוכה. עם עוד קצת השקעת משאבים בשיפור תשתיות הגישה והכבישים המחברים את השכונה עם שאר העיר היא צפויה להפוך למבוקשת ואטרקטיבית עבור זוגות צעירים כאלטרנטיבה שפויה למרכז.