רק פינוי בינוי יציל את שוק הנדל"ן

ממשלת ישראל, הרשויות המקומיות, התקשורת ורוב רובם של מקבלי ההחלטות בתחום הנדל"ן מחפשים לצערי את האור מתחת לפנס - רובם ככולם מתעסקים במחירי קרקע מנהל מקרקעי ישראל, במיסוי על דירות, בתמ"א 38, בדיור להשכרה, וניסיונות בלתי פוסקים להגדיל את כמות הדירות המשווקות ולהוזיל את מחירי הדיור.

ניסיונות אלה, לצערי, נגמרים כולם בכישלון חרוץ. עתודות הבנייה של מדינת ישראל, קל וחומר באזורי הביקוש במרכז הארץ, הולכות ומתדלדלות, הביקוש עולה על ההיצע, המחירים מזנקים לשמיים ויותר זוגות צעירים ומשפרי דיור מוצאים את עצמם ללא דירה, או נאנקים תחת עול משכנתאות ענק. כבעלים של חברה המתמחה בפינוי בינוי, אני משתאה ,לא אחת , כיצד נושא זה נדחק לשוליים, כשאפשר לספור על שתי ידיים, בקושי רב, את מספר הפרויקטים של פינוי בינוי שאושרו ונמצאים בתהליך ביצוע, בכל רחבי הארץ.

למה לנו פינוי בינוי?

ראשית, כי רק פינוי בינוי יוכל לייצר במהלך העשור הקרוב, את כמות הדירות הנדרשת על-מנת לספק את המחסור בדיור ולבלום את עליית המחירים. מבדיקה שערכנו בחברה, מתברר כי רק באזור גוש דן המורחב, ניתן בהחלטת ממשלה, בשיתוף העיריות, לקדם פינוי בינוי לכ-300 אלף יחידות דיור. החלטה זו לבדה תייצר עוד כ-20 אלף התחלות בנייה חדשות לשנה, ובסך הכול כ-60 אלף התחלות לשנה, ותוכל בהחלט למלא את המחסור בדיור.

שנית, החלטה שכזו תפנה אחת ולתמיד שכונות עוני ושיכונים, תשדרג את אותם האזורים ללא היכר, תיתן לאוכלוסיות החלשות את האפשרות לשפר דיור, דבר אשר לא יקרה ללא עזרת הממשלה, תיצור תמהיל אוכלוסיה נכון בין תושבי השכונות הוותיקות לבין משפרי דיור חדשים שיגיעו לאותם מקומות ובכך יהיה גם ערך חברתי, לא רק כלכלי, ראשון במעלה.

שלישית, החלטה שכזו תשפר ללא היכר את חזות מרכזי הערים הוותיקות הנמצאות כיום בתהליך התנוונות מתמיד, ותייצר איכות חיים גבוהה הרבה יותר, כולל פארקים וגינות ציבוריות, שבילים להולכי רגל, מקומות חנייה בתיי ספר חדשניים, גני ילדים, מרכזי תרבות חדשים , ועוד.

רביעית, להחלטה זו יהיה כמובן גם ערך כלכלי עצום. שוו בנפשכם, לדוגמה, שכונות בדרום תל אביב דוגמת שכונת התקווה, כפר שלם, שפירא, ועוד אחרי שיוקמו בהם מגדלי יוקרה בנוסח רמת אביב ג', פארקים, שבילי אופניים ועוד, זאת לעומת מצב שכונת אלה כיום. כדוגמה אחרת קחו עיר כמו בת ים, שהמיקום שלה פשוט נפלא, צמוד לתל אביב וצמוד לחוף ים מהיפים בארץ, כשבמקום השיכונים והבניינים הנמוכים שנבנו בה בשנות החמישים והשישי של המאה שעברה, היה תהפוך לעיר מודרנית עם מגדלי יוקרה, שדרות רחבות ופארקים.

אלה, כמובן, רק שתי דוגמאות מיני רבות. על-מנת שהליך חיוני זה יתחיל לזוז שומה על ממשלת ישראל לנקוט במספר פעולות משמעותיות: ראשית, לעודד את היזמים המוכנים להיכנס לתוכניות פינוי בינוי, להקל עליהם במיסוי ולהעניק להם "מסלול ירוק" ידידותי ותומך. שנית, להגדיל את היחס שמקבלים היזמים מול הדירות שייהרסו. אם כיום היחס שהיזמים הם מקבלים הינו בקושי 3 דירות חדשות מול דירה ישנה אחת, במידה ויחס זה יעלה ל-5 דירות ויותר, זה יהיה כדאי כלכלית להרבה יותר יזמים,

ולעירייה ובסופו של דבר המרוויחים הגדולים יהיו הדיירים, העיר בה יתבצע הפינוי בינוי, וכמובן המדינה. שלישית, להקל ולקצר מאוד את הליכי הביורוקרטיה המסורבלים, מול וועדות מקומיות ומחוזיות וחוזר חלילה. רביעית, להקל על הדיירים המתפנים בכך שבמקביל לדירה חדשה אותה יקבלו בתמורה לישנה, תינתן להם האפשרות לקבל בכסף את מלוא התמורה על דירה חדשה, ולרכוש אותה היכן שיחפצו, לאו-דווקא באותו מקום.

במידה וכל התנאים הללו ימולאו, בשיתוף הממשלה והרשויות המקומיות, אני צופה כבר בשנים הקרובות מהפיכה רבתי בתחום הפינוי בינוי, והפיכתו מ"נישה" לא חשובה, כפי שהוא היום ל"מיינסטרים" נדלנ"י מרכזי וחשוב בעשור הקרוב, ובכלל.