פרטי האירוע
המערערות התקשרו ביניהן בהסכם, שנשא את הכותרת "הסכם שותפות". נושא ההסכם היה עסקה משותפת של רכישת מגרש והקמת בית דירות ו/או עסקים ו/או משרדים עליו. בהסכם נקבע, כי המערערת 2 תנהל את המכירות "בשם השותפות", אך חתימת החוזים תעשה ע"י המערערת 1 וכל כספי השותפות וההעברות הכספיות שלה יועברו דרך חשבון מערערת זו בלבד. עוד נקבע בהסכם, כי העובדה שהרשיונות והמסמכים השונים ייערכו על שם המערערת 1 בלבד, תוך כדי הקמת הבניין ומכירת היחידות שבו, לא תסתור את זכויותיהם ההדדיות של הצדדים על-פי ההסכם. המערערת 1 התחייבה לממן את העסקה עד לסכום מסוים וכן לשאת בהוצאות ובריבית, הכרוכות בהשגת כל סכום או אשראי נוסף שיידרשו לביצוע העבודה מעבר לסך הנ"ל. הזכויות הקנייניות בנכס תהיינה שלה בלבד, אך ביחסים שבין שתי המערערות היא מוסמכת לפעול כשלוחת השותפות ובכך לחייב הן את השותפות והן את השותפים, לרבות המערערת 2. המערערת 2 זכאית ע"פ ההסכם ל- 40% מרווחי השותפות, אך אם יהיו הפסדים, לא תזכה בתמורה עבור עבודתה, אך גם לא תישא בהפסדים, אשר יחולו כולם על המערערת 1. המשיבים התקשרו בחוזים, שהצדדים להם היו הם כקוני דירות והמערערת 1 כמוכרת. משחלפו חמש שנים והדירות לא נרשמו על שמם כמתחייב מהחוזים, הגישו לבית המשפט המחוזי תביעה בגין הפרת החוזה כנגד המערערות. בית המשפט המחוזי חייב את המערערות הדדית לשלם למשיבים את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזים שנכרתו עמם, כשהם צמודים ונושאים ריבית החל מיום ההפרה. מכאן הערעור והערעור שכנגד.
טענות המערערת
לא נוצרה שותפות בין חברת ההשקעה לחברה הקבלנית. החוזים נכרתו ע"י חברת ההשקעות בלבד, ואפילו הופרו והוכחו הזכויות לפיצויים המוסכמים, לא היה מקום לחיובה של החברה הקבלנית.
החלטת בית משפט
השופטת ש' נתניהו - ע"פ ההסכם, הזכויות הקנייניות תהיינה של חברת ההשקעות בלבד. אך ביחסים הפנימיים שבין שתי החברות היא מוסמכת לפעול כשלוחתה של השותפות, ובפועלה כך חייבה הן את השותפות והן את השותפים, לרבות החברה הקבלנית שחיובי כולם הם הדדיים (ראה סעיפים 14 ו- 20 של פקודת השותפויות).
"קשרי שותפות" מוגדרים בסעיף 1 לפקודה כ"קשרים שבין בני אדם המנהלים יחד עסק לשם הפקת רווחים...", וע"פ סעיף 2(8) של הפקודה ובכפוף למקרים המפורטים בסעיפים 2(1) - (7), "תהא קבלת חלק ברווחי עסק, או כל תשלום התלוי ברווחי עסק או המשתנה לפיהם, ראייה לכאורה שהמקבל הוא שותף בעסק...". ראייה הניתנת לסתירה בשים לב לכל נסיבות העסקה שבין הצדדים.
אין מדובר כאן בשותפות בנכס בלבד, אף לא בחלוקת רווחים מהשימוש בו במובן סעיף 2(1), אף לא בחלוקת הכנסה ברוטו מנכס, במובן סעיף 2(2). מדובר בהשקעה משותפת, השקעה כספית ע"י החברה המשקיעה ברכישת המגרש ובמימון הקמת המבנה והשקעה בעבודה של החברה הקבלנית להקמת המבנה, ובחלוקת הרווח ממכירת הנכס. החברה הקבלנית אחראית אפוא הדדית עם חברת ההשקעות ע"פ חוזי הרכישה.
ההפרה הנטענת היא איחור ברישום הדירות על שמות המשיבים. על פני הדברים יש כאן הפרה באיחור של כחמש שנים ברישום הדירות, ועל המערערת היה להראות כי התקיים החריג, המאריך את תקופת 12 החודשים לרישום הדירות, והוא, כי העיכוב למשך תקופה זו כולה נגרם ע"י רפרצלציה או ע"י הפקעה לצורכי כביש.
הנה כי כן, העיכוב, שנגרם בשל הצורך ברפרצלציה ובהפקעה לצורכי הכביש, יכול היה להסתיים ב- 1.7.77 או בסמוך לכך, בטרם עבור תקופת 12 החודשים, לו שילמה חברת ההשקעות את המסים שהגיעו ממנה לרשויות. עיכוב זה נסתיים רק בדצמבר 1981 בשל מחדלה של חברת ההשקעות. היא אינה יכולה לכן להסתמך על החריג שבחוזה, המאריך את המועד בשל אי סיום הליכי ההפקעה. עליה היה לנהוג בתום לב בקיום החוזה ולנקוט את כל הצעדים הדרושים ובזריזות הראויה כדי להביא לסיומם של הליכים אלה.
היותו של תנאי הפיצויים תנאי גורף חושפת אותו, כאמור, לבדיקה, אם הפיצויים המוסכמים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק, שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של אותה הפרה, שבגינה נתבע הפיצוי. ההצדקה לכך עולה מנוסח התנאי עצמו וללא צורך בראיה מיוחדת לשם כך.
מנוסח הכתוב עצמו די בכך כדי להצדיק את השיקול, אם יש להפחית מסכום הפיצוי. אכן, אם יימצא, כי קיים "יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו". עלינו לבחון אפוא אם יש יחס סביר בין הפיצויים הקבועים בחוזים לבין הנזק שניתן היה לראותו בעת כריתתם כתוצאה מסתברת מהפרה זו, שמדובר בה כאן, של איחור של כחמש שנים ברישום הדירות. אם לא כן, רשאים אנו להפחית מסכום הפיצויים הקבועים.
אמנם, לא היחס בין סכום הפיצוי המוסכם למחיר הדירה, שאותו בחן השופט קמא, הוא הקובע, אלא היחס בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי באופן סביר. אך שיעורו של הנזק הצפוי מושפע במידה רבה גם משווי הדירה.
לצורך סעיף 15, אין זה מעלה ואינו מוריד, אם בפועל לא נגרם כל נזק שהוא, או אם נגרם נזק, ששיעורו עולה מאה מונים על שיעור הפיצוי המוסכם. השאלה אינה אם הפיצוי גבוה או נמוך. השאלה היא, אם הוא נקבע תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לצפותו כתוצאה מהפרה כזו, שאירעה בפועל. הבחירה ניתנת (בסעיף 15(ב)) לצד הנפגע לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו, ללא הוכחת נזק, או לתבוע פיצויים, בלתי מוגבלים, על נזק שעליו להוכיחו. התוצאה היא, כי יש לדחות את ערעורן של שתי המערערות.
לעניין הערעור שכנגד, הרעיון שבפסיקת הפיצוי הקבוע ע"פ סעיף 15 של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הוא, שהסכום נקבע בהסכמה ע"י הצדדים תוך יחס סביר לנזק, שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה. הצפייה החוזית הסבירה לתשלום הפיצוי עקב ההפרה מתייחסת למועד הביצוע המיועד. תאריך ההפרה הוא שצריך, לכן, להוות את הבסיס להצמדתו של סכום הפיצוי המוסכם. כך הדבר בהעדר הוראה מוסכמת אחרת בחוזה. הצדדים עצמם הם הקובעים את תוכן החוזה ותנאיו. כשם שבידיהם לקבוע את סכום הפיצוי הצפוי מראש, כך גם בידיהם להתנות, על-פי אילו ערכים ישולם. האינפלציה כבר הייתה תופעה מוכרת בעת כריתת החוזים עם המשיבים, ואם חרף זאת נמנעו הצדדים מלקבוע הוראת הצמדה של הפיצוי המוסכם, אל לבית המשפט להתערב ולשנות את המוסכם ביניהם.
גם בתקופת ההפרה יכול בית המשפט לתת ביטוי להשפעת האינפלציה רק בהתבסס על הוראת הדין. שונה המצב בסוגיית הפיצויים המוסכמים. אף על-פי שזכות לפיצויים אלה משתייכת לתקופת ההפרה, הם בתחום ההוראות ההסכמיות שבחוזה המתייחסות לתקופת ההפרה. חיוב בשערוך יהיה בו התערבות בהוראות אלה.
הערעור נדחה, ולמסקנה זו מגיעים גם השופטים ד' לוין ו- י' מלץ.
[ערך: שגיא בנתאי]
ויושב לו ראש הנחש במינהרה אי-שם ברפי...
