שופטת בית המשפט השלום בתל אביב, יעל אחימן, קבעה כי רוח תנאי חוזה החכירה המקורי מתיישב טוב יותר עם היעדר זכות לתוספת בנייה מאשר עם קיומה הבלתי מותנה. ולכן, בהעדר הוראת איסור ספציפית אין כדי ללמוד על הסדר חיובי, אלא להיפך על חוסר ציפיית הצדדים לקיום זכות לתוספת בנייה למגורים.
בפרשנות שמעניק בית המשפט לחוזי ההתקשרות שבין הצדדים לצורך התרה או איסור של גביית דמי היתר נותן זה את המשקל המכריע למימד העסקי של ההתקשרות ומאזן בין זכות המתקשר לוודאות לבין מניעת ההתעשרות שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית.
בפני בית המשפט הוגשה תביעה בנושא חוקיות גביית דמי ההיתר על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. לשיטת הצדדים, מידת ההצדקה שבגבייתם צריכה להיקבע, בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי ביחס לזכות להקמת מבנה נוסף למגורים על גבי הנחלה בכפר מל"ל.
|
|
|
בפני בית הוגשה תביעה בנושא חוקיות גביית דמי ההיתר על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. לשיטת הצדדים, מידת ההצדקה שבגבייתם צריכה להיקבע, בהתאם לתנאי חוזה החכירה המקורי ביחס לזכות להקמת מבנה נוסף למגורים על גבי הנחלה בכפר מל"ל.
|
|
|
|
לטענת התובעים - בני הזוג גרודמן, מוענקת להם הזכות לניצול תוספת קיבולת הבנייה ללא תנאי וזאת, על-פי תנאי חוזה החכירה וממילא נשללת זכות המינהל לגביית דמי היתר.
המינהל, לעומת זאת, טען כי חוזה החכירה המקורי אינו מעניק אלא זכות ליחידת מגורים אחת בלבד וככל שתותר הקמת יחידת מגורים נוספת מותנית הקמתה בהתאמתה להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל ובהן החובה לתשלום דמי ההיתר. טיעוני המינהל כטיעוני גרודמן סומכים על נוסח תנאי החכירה המקורי,עליהם מבקש הראשון להחיל את החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל המתירות לשיטתו את גביית דמי ההיתר.
|
|
|
- בית המשפט קובע, כי חוזה החכירה המקורי החל על הצדדים הוא המסמך המכונן את יחסי הצדדים ממנו נגזרת זכות הנתבעת על-ידי המינהל לגבות את דמי ההיתר. כללי הפרשנות המקובלים אינם מחייבים התנאה שוללת ביחס לכל העניינים העלולים להימצא במחלוקת בין הצדדים, אלא אם כן הקונטקסט הכולל של ההסכם מחייב מסקנה מסוג זה.
בית המשפט מציין, כי מדובר בחוזה חכירה, שבו מוסרת הקרן הקיימת לישראל בע"מ לרשות החוכר זכות חכירה חקלאית המותרת בהעברה ובהורשה לתקופה קצובה של 49 שנים, כולל זכות קדימה לחידוש החוזה, בערך מסוים של קרקע בתשלום דמי חכירה קבועים הניתן להערכה מחודשת לתום 25 השנים הראשונות.
- על החוכר החובה לשלם את דמי החכירה כסדרם, כשבכל 20 שנה ובפעם הראשונה בשנת 1952 קיימת לקרן זכות השבה על חלק מהנחלה אם ייקבע כי שטח הנחלה עולה על הנחוץ למשק חקלאי רגיל. במקרה כזה, תשלם הקרן לחוכר פיצויים בעד רכושו שהם תוצאת של עבודת החוכר והשקעותיו.
- בכל מקרה, מותנית זכות החוכר להעברת זכות החכירה מותנית באישור הקרן ולה זכות הסירוב לאישור. תנאי ההחכרה התייחסו לזכויות החוכר ככאלה הכוללות על-פי טיבן חובה נוקשה וקפדנית לקיום משק חקלאי כשהאפשרות לבנייה מתעוררת לכאורה רק בעת שינוי טיב זכות החכירה.
- בית המשפט קבע, כי רוח תנאי חוזה החכירה המקורי מתיישב טוב יותר עם היעדר זכות לתוספת בנייה מאשר עם קיומה הבלתי מותנה כטענת גרודמן. ולכן, בהעדר הוראת איסור ספציפית אין כדי ללמוד על הסדר חיובי, אלא להיפך - על חוסר ציפיית הצדדים לקיום זכות לתוספת בנייה למגורים.
- בפרשנות שמעניק בית המשפט לחוזי ההתקשרות שבין הצדדים לצורך התרה או איסור של גביית דמי היתר נותן זה את המשקל המכריע למימד העסקי של ההתקשרות ומאזן בין זכות המתקשר לוודאות לבין מניעת ההתעשרות שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית.
|
|
|
|
בהתחשב כי ניצול הקרקע הינה בבחינת נכס מרכזי במסת הנכסים הציבוריים שערכם ניכר, פועל בית המשפט בתוקף סמכותו בעניינים המתבררים בפניו להכפפת קריטריונים הוגנים למניעת התעשרות. לא ידעו ולא יכולים היו גרודמן לדעת, כי הנחלה שרכשו על-פי תנאי חוזה החכירה המקורי למימוש דווקני של עיסוק חקלאי קונקרטי יהפוך ברבות השנים לנכס מניב להקמת מבנה נוסף למגורים. הנאתם זו לא תומחרה מעולם ובעת מימושה כיום או נכון יותר במועד הרלוונטי עומדת זו ל"מיסוי" בדרך של תשלום דמי היתר. לאור דברים אלו, החליט בית המשפט לדחות את התביעה.
|
|
|
|
ת"א 33687/07, דב גרודמן ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל
|
|
הכותבים ממשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי, עורכי דין ונוטריון, משרד המתמחה במשפט מסחרי-מיסויי
| תאריך: |
13/11/2008
|
|
|
עודכן: |
14/11/2008
|
|
|
תפוס כינוי יחודי
![דרישה כדין? [צילום: מרים אלסטר/פלאש 90]](https://media.news1.co.il/Thumbs/87/NEWSY20f2e8797afa7c4966a2af31f67ed09eab.jpg)
ביהמ"ש קבע שההחלטה מתייחסת רק לפרסומים פרטיים על לוח המודעות העירוני, אך לדעתי הדברים נכונים קל וחומר גם על פרסום שלטים מסחריים ברשות הי...
