שוק הדיור במהלך שנת הקורונה

מאז פרוץ מגיפת הקורונה, בפברואר האחרון, ידע שוק הדיור להתמודד באופן מפתיע עם המשבר. בשני הסגרים הממושכים, זה של מרץ-אפריל וזה של ספטמבר-אוקטובר, נסגרו בפועל משרדי המכירות, מה שהפך במקרים רבים את הטלפונים ובמיוחד את שיחות ה"זום", לתחליף לתהליך מכירת הדירות הקלאסי.

יתרה מכך: בחודשים שבין הסגרים, הן בחודשי הקיץ והן בחודשיים האחרונים שלאחר הסגר השני, הייתה מגמה ברורה של עלייה משמעותית במכירות.

אפשר לאמר ששוק הדיור הפך במהלך השנה האחרונה לדו קוטבי. מחד-גיסא שווקו הרבה יותר דירות פרימיום גדולות ומאידך-גיסא יותר דירות קומפקטיות זולות יחסית. דווקא בדירות ביניים ממוצעות הייתה ירידה מסוימת, אם כי לא דרמטית, במכירות.

הסיבות למגמה זו הינן כדלקמן:

ראשית, ישראלים רבים החליטו דווקא בימי הקורונה לממש את חלום שדרוג הדירה, זאת בשל הצורך הטבעי ל"ספייס" מוגן ונרחב יותר, זאת בהעדר אפשרות לצאת ולבלות מחוץ לבית.

שנית, בד-בבד הייתה מגמה ברורה ביותר של רכישת פנטהאוזים ו/או דירות המצוידות במרפסת גדולה או לחלופין דירות גן, זאת מהטעמים שהוזכרו לעיל.

שלישית, מגמה זו בלטה במיוחד בערים שמחוץ ל"מדינת תל אביב", בהן מחירי הדירות סבירים יחסית, דוגמת מודיעין, ראשון לציון, רעננה, נתניה, וכן שכונות מבוקשות במערב ירושלים.

רביעית, בד-בבד למגמת העלייה ברכישת דירות גדולות ופנטהאוזים, הייתה גם מגמה ברורה של רכישת דירות קומפקטיות זולות יחסית, בין היתר מתוך המלאי שנותר מתוכנית מחיר למשתכן.

כל אלה, כאמור, הפכו את שוק הדיור בשנת הקורונה האחרונה לדו קוטבי. מגמה זו נמשכת עדיין גם היום, אם כי הביקושים לדירות "מיינסטרים" ממוצעות עולים אף הם בהדרגה. הסיבה: השנה האחרונה התאפיינה במעט מאוד התחלות בנייה (כ-40 אלף בלבד), קל וחומר מיעוט דירות "על המדף" (בקושי 20 אלף) מה שמייצר כבר היום ביקושים כבושים בכלל שוק הדיור.

העדר ההיצע עלול כבר בתקופה הקרובה לתדלק את רמות המחירים בשוק הדיור. דוגמה מובהקת לכך היה מכרז קרקע במע"ר העיר מודיעין שתומחר לאחרונה במיליון שקלים לדירה(!), מה שיחייב את הזוכים במרכז לעדכן בכ-20 אחוזים לפחות את מחירי הדירות כלפי מעלה וללא ספק ישפיע משמעותית על דחיפת רמות המחירים בעיר בכלל.

אגב, מודיעין, לפרוטוקול, הינה "עיר אמצע" לא רק בין תל אביב לירושלים, אלא גם מהווה אינדיקציה ברורה לרמות המחירים בכלל בשוק הדיור, כך שמה שעלול לקרות בה בשנים הקרובות, יקרה ללא ספק בשוק הדיור בישראל בכלל.

מגמה מעניינת נוספת הייתה של עלייה משמעותית ברכישת דירות להשקעה, זאת לאחר כחמש שנים של בצורת (2020-2015), לאחר ששר האוצר הקודם משה כחלון הכפיל את מס הרכישה למשקיעים. הסיבה למגמה זו הינה כפולה ומכופלת:

ראשית, משקיעים יהודים רבים מחו"ל, שהמצרף של אנטישמיות גוברת ושל מגיפת הקורונה, הניעה אותם לרכוש דירה, הן להשקעה והן למגורים, בארץ הקודש. לדוגמה, מגמה זו הורגשה היטב בירושלים, שם נרכשו לא מעט פנטהאוזים דירות פרימיום על-ידי משקיעים.

שנית, העובדה שבממשלה החליטה לפני מספר חודשים להוריד בחזרה את מס הרכישה על דירות להשקעה מ-8 ל-5 אחוזים, הכפילה ויותר(!) את מספר הדירות להשקעה שנמכרו במהלך החודשים האחרונים ומגמה זו בולטת במיוחד לא רק בירושלים, אלא גם בערים נוספות דוגמת מודיעין, ראשון לציון, רעננה, נתניה וכו', שם רמות המחירים סבירות ביחס ל"מדינת תל אביב".

לסיכום, על-אף ולמרות מגיפת הקורונה, שוק הדיור הוכיח חוסן מפתיע במהלך השנה האחרונה, אולם, וזה אולם גדול, אם הממשלה לא תדאג במהירות להגדיל את היצע הדיור בשוק, רמות המחירים כאמור יתחילו לזנק שוב, ועל כך יש לתת את הדעת דווקא לאור הבשורות הטובות על מציאת החיסון ועל היציאה הצפויה של המשק הישראלי ממשבר הקורונה!