מוכרים או רוכשים נחלה - שימו לב להיתרי בנייה

במהלך רכישת נחלה קיימות בדיקות רבות אותן יש לבצע בטרם החתימה על הסכם המכר הסופי. רוכש הנחלה נדרש לבדוק את מצבה המשפטי, הפיזי והתכנוני של הנחלה ובייחוד לבדוק את מצב היתרי הבניה של בתי המגורים וכן מבני המשק של הנחלה.

פעמים רבות, בעת ביקור בוועדה המקומית לתכנון ובניה במועצה האזורית, נמצא כי אין היתרי בניה לבית המגורים בנחלה או לאחד או יותר ממבני המשק בנחלה, הואיל ואלו נבנו בשנות הקמת המדינה או בטרם מועד זה. הפתרונות להתמודדות עם מצבים אלה הינם מגוונים אך לעניין זה אתייחס במועד אחר.

לעיתים נמצא, כי רק חלק מבית המגורים בנחלה נבנה בהתאם להיתר וכי במהלך השנים נוספו לבית המגורים תוספות ללא היתר בניה, כאשר הרשויות לא נתנו את דעתם לעניין זה וזאת למרות שלעיתים קרובות, הרשות המקומית גובה תשלום ארנונה בעבור השטחים החורגים ובעלי הנחלות סוברים כי עובדה זו מכשירה את השרץ.

בטרם מכירת הנחלה, יש לתת את הדעת באופן מעמיק, לכל הממצאים שלעיל וגם כאן, הפתרונות הינם מגוונים, בהתאם לכל מקרה. במאמר זה, ברצוני להתמקד בסיטואציה שכיחה, המתרחשת בעת מכירת הנחלה, כאשר הרוכש מבקש להרוס את בית המגורים ולבנות בית מגורים חדש בנחלה. במסגרת זו מבקש הרוכש להתחיל בפעולות התכנון לצורך הוצאת היתר הבניה, מיד לאחר חתימת ההסכם וזאת על-מנת להביא לכך, שבניית בית המגורים תסתיים בהקדם האפשרי, עד למועד בו יקבל הרוכש את החזקה בנחלה או בסמוך לאחריו.
אמנם, בקשת הרוכש להתחיל בפעולות התכנון ולאחר מכן בפעולות בנייה, נראית על פניו סטנדרטית ופשוטה, אך היא טומנת בחובה בעיות רבות העשויות להתרחש בהמשך הדרך, ועליהן יש לתת את הדעת במסגרת ההתקשרות בין הצדדים.

בעת חתימת ההסכם, יש להכניס סעיפים ספציפיים וברורים, במסגרתם מצהיר הקונה, כי כל פעולות התכנון המבוצעות על ידו, אינן מהוות קבלת חזקה בנחלה או כל זכות אחרת ויש להבהיר כי בשום מקרה, הקונה לא יוכל לבוא בדרישות כלפי המוכר להשבת כספים ו/או השקעות במקרה של ביטול ההסכם. הקונה יבקש להגיש את הבקשה להיתר בניה על שם המוכר הואיל והמוכר רשום כבעל הזכויות בנחלה.

כמו-כן, יבקש הקונה לקבל יפוי כח תכנוני על-מנת לחתום בשם המוכר על הבקשה להיתר בניה ועל כל מסמך נדרש אחר לצורך התכנון. מצב זה, הינו בעייתי ויכול להטיל על מוכרים התחייבויות שונות ועל כן, יש להסדירו באופן ברור בין הצדדים, שכן הרשויות עשויות לבוא בטענות כלפי המוכר (גם אם הן יוסרו בהמשך), הואיל והמוכר רשום כבעל הזכויות בנחלה.

קיימים מקרים, בהם הקונה הסכים להעביר לידי המוכר תשלומים גבוהים על חשבון התמורה, כאשר מועד המסירה של הנחלה רחוק ממועד החתימה על ההסכם וכנגד תשלומים אלה, קיבל הקונה את הזכות גם את הזכות לבצע את הבנייה בנחלה, בטרם קבלת החזקה ותשלום מלוא התמורה וממצב זה מוכרים צריכים להישמר במיוחד ומומלץ שלא להסכים לכך!.

במסגרת הרפורמה במינהל ועל-מנת להקל על רוכשי נכסים, התקבלה בימים אלה החלטה במינהל, כי רוכש יוכל להגיש את הבקשה להיתר בניה על שמו ולא על שם המוכר, רק במידה והוגשה על ידו הבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי החתומה על-ידי הצדדים ועל-ידי נציגי האגודה וכן הסכם המכר וכן אישור בכתב מאת המוכר המאשר את הגשת הבקשה ע"ש הקונה. מהלך זה יקל על רוכשי הנכסים בהגשת הבקשות להיתר בניה, אך יש לדאוג מראש לקבל את האישור מהמוכר בעת ההתקשרות בין הצדדים להגשת הבקשה ולהסדיר את הנושאים האמורים לעיל בכל הקשור לאחריות להליך התכנון ולבנייה.

מצב נוסף אותו יש להסדיר במסגרת ההתקשרות, הינו ביצוע בניה מיד לאחר קבלת החזקה בנחלה ובטרם הועברו הזכויות ע"ש הקונה. ברוב המצבים, מקבל הקונה את החזקה בנחלה בטרם הזכויות עוברות על שמו, שכן הליך קבלת אישורי המיסים והעברת הזכויות אורך חודשים ארוכים.

במצבים אלה, המוכר חשוף מול הרשויות בכל מקרה של תביעה ו/או הגשת צו מינהל או שיפוטי ביחס להליכי הבנייה, שכן המוכר נותר עדיין בעל הזכויות הרשום, אך הקונה מחזיק בנחלה ומבצע את הבניה בפועל. בכל מקרה בו הקונה יבצע בנייה ללא היתר ו/או בחריגה מהיתר, הרשות תעלה טענות כלפי המחזיק אך גם כלפי בעל הזכויות הרשום. במקרים אלה, הרשות תמחק את בעל הזכויות מכתב האישום ו/או מכל הליך אחר שייפתח, אך המוכר ימצא עצמו במתב בו הוא נדרש להוכיח כי הוא מסר את החזקה ולא ביצע את העבודות. על כן, יש להסדיר גם את הסיטואציה הזו במסגרת ההתקשרות בין הצדדים.

לסיום, אפנה את בעלי הנחלות להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1208, המחזקת את העמדה לפיה פועל המינהל מזה תקופה ארוכה, להסרה ו/או להסדרה של שימושים חורגים בנחלות וכן לגביית דמי שימוש בגין שימושים חורגים. בעלי הנחלות נדרשים לשים לב לשימושים חורגים בנחלות, הכוללים שימוש לא חקלאי בנחלה, מבנים ללא היתר ו/או בחריגה מהיתר, הסבת מבנים חקלאיים למבני מגורים וכיוצ"ב ובייחוד בעת ביצוע עסקת מכר של הנחלה.