העליון: לקונה שלא רשם זכויותיו עדיפות על מעקל - מכוח זכויות "מעין קנייניות"

ראובן מכר לשמעון דירה. העסקה הושלמה, פרט לרישום בפנקסי המקרקעין. שמעון לא רשם הערת אזהרה. בחלוף מספר שנים הטילו נושיו של ראובן עיקול על הדירה. שמעון הקונה מבקש לגבור על העיקול ותובע את ביטולו. מהי תוצאת התחרות בין השניים? זו השאלה שניצבה בפני ביהמ"ש העליון בערעור זה שנדון בפני הרכב השופטים ברק, ריבלין וחיות. בסופו של דבר פסק היום (ב', 13.12.04) ביהמ"ש העליון מפי הנשיא ברק כי זכויותיו ה"מעין קנייניות" של הקונה גוברות על זכויות הבנק כמעקל, בהתאם להלכת אהרונוב.

רקע: הקונה לא רשם זכויותיו בדירה במשך שנים - בנק המזרחי עיקל אותה

יעקב ומלכה כרמל היו רשומים כבעליה של דירה. כרמל מכרו את הדירה למשיב אברהם גדי בחודש ינואר 1987. העיסקה דווחה במועד לרשויות מס שבח וגדי שילם מס רכישה כדין. כן שילם גדי לכרמל את מלוא התמורה וקיבל את החזקה בדירה כארבעה חודשים לאחר חתימת החוזה.

ממועד זה התגורר גדי בדירה עם משפחתו. עם זאת, בפנקסי המקרקעין לא בוצעה העברה של הזכויות על שמו ואף לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה במשך כשבע שנים. במהלך תקופה זו הסתבכו בני הזוג כרמל (מוכרי הדירה) בחובות כלכליים לבנקים. בני הזוג כרמל ערבו לבנק המזרחי בערבות בלתי מוגבלת בסכום, לפרעון אשראי שהעמיד הבנק לחברות שבשליטתם. האשראי ניתן ללא קשר לדירה ולאחר מכירתה לגדי.

יעקב כרמל נפטר בשנת 1990, בהותירו חוב גדול בגין ערבותו האישית כלפי הבנק. הבנק-הנושה הגיע להסדר פריסת חוב עם אלמנת כרמל ועם יתר הערבים לחובות החברה. משלא קויים ההסדר הגיש הבנק תביעה ובמסגרתה הוטל עיקול זמני על הזכויות הרשומות על-שם כרמל בדירה. עיקול זמני נוסף הוטל על הדירה בשנת 1992.

המחוזי פסק: הבנק לא היה תם לב לפיכך זכות הקונה גוברת על זכותו

בעקבות זאת הגיש גדי-הקונה המרצה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, להצהיר על ביטולם של שני העיקולים שהוטלו על הדירה. בית המשפט המחוזי (השופטת סירוטה) קיבל את עמדת גדי, בקובעו כי זכותו גוברת על זכות הבנק.

נפסק כי במקרה הנוכחי כיוון שהבנק לא נהג בתום לב אין בידו להסתייע "בהלכת בוקר" שהייתה בתוקף באותה תקופה שקבעה כי מעקל מאוחר יכול לגבור על קונה מוקדם שלא רשם את זכויותיו בהתקיים מספר תנאים. השופטת סירוטה קבעה עוד כי הבנק ניסה להיבנות מטעות שמקורה ברשלנות של עורך הדין שטיפל בעסקת המכר מטעם גדי וזאת למרות שידע כי כרמל אינם מתגוררים בדירה וכאשר ביקש לממש את הדירה כלל לא טרח לפנות למחזיקים.

הערעור: הבנק טען כי תום ליבו של המעקל אינו מוסיף ואינו גורע

הערעור מטעם הבנק הוגש באמצעות עוה"ד יעקב שפיגלמן ואיל קינן על יסוד הטענה כי לא היה מקום לסטות "מהלכת בוקר" האמורה. לטענת הבנק על-פי "הלכת בוקר", תום ליבו של המעקל אינו מוסיף ואינו גורע, מה גם שלטענת הבנק לא היה בסיס עובדתי לשלול את תום ליבו. לטענתו הוא לא ידע כי כרמל התחייב למכור את הדירה ולא ידע על ביצוע עסקה כלשהי בדירה.

המשיב, גדי, באמצעוץ עו"ד מיכאל לב, סמך את ידיו על פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי. לטענתו, נגרם לו עוול מוסרי ועקרון תום הלב בהפעלת זכויות משפטיות מחייב להסיג את העיקול מפני זכויות המשיב בדירה. גדי הדגיש כי לא בתחרות בין זכויות עסקינן אלא בעימות בין זכות לבין עיקול זמני. לטענתו, הבנק התרשל לכאורה כאשר נמנע מלברר כי גדי אכן מתגורר בדירה ונמנע בהליך העיקול ליתן הודעה לגדי בתורת מחזיק, כמתחייב בסדרי הדין.

העליון פסק: העיקולים שהטיל בנק המזרחי נסוגים, מפני זכויות הקניין שביושר שבידי המשיב

ביהמ"ש פוסק (מפי הנשיא ברק) כי נקודת המוצא לבחינת השאלה המשפטית שעל הפרק היא פרשת אהרונוב, פרשה שבה נפסק כי עיסקת מכר מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. הזכות המדוברת היא מעין זכות קניין. היא פועלת כלפי כל אדם, למעט קונה בשוק הפתוח או קונה (שני) מהמוכר שרכש בעלות בתמורה בהיותו בתום-לב. מזכותו שביושר של הקונה נובע כי נושה של המוכר, הן נושה מכוח עסקה נוגדת, הן נושה מכוח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס, אינו יכול לעקל את הנכס. העיקולים שהטיל הבנק נסוגים לפיכך מפני זכויות הקניין שביושר שבידי גדי.

לעניין טענת הבנק לגבי אי תחולת דוקטרינת תום הלב במקרה דנן פוסק ביהמ"ש כי דוקטרינה זו חלה גם במסגרת דיני הקניין והיא חלה בגדריו של חוק המקרקעין. היא חלה על הפעלת זכויות במקרקעין ועל הפעלת זכויות קנייניות אחרות ולפיכך כל זכות המעוגנת בדיני המקרקעין צריכה להיות מופעלת בתום-לב.
לפיכך קובע ביהמ"ש כי עקרון תום הלב חל גם על הזכויות הקנייניות שהוכרו בהלכת אהרונוב.

יחד עם זאת דרישות תום הלב בגדרי הזכויות המשפטיות השונות אינן זהות. מהותה של הזכות משפיעה על היקף פעולתו של עקרון תום-הלב בגדריה. כל זכות והערכים והאינטרסים המוגנים על ידיה, כל זכות ועוצמתה שלה, כל זכות ואיזונה שלה ביחסה עם ערכים ואינטרסים נוגדים. כל זכות ומידת השפעתו של תום-הלב עליה.

לדעת ביהמ"ש עקרון תום הלב חולש גם על התחרות בין בעל עיסקה (ראשונה) לבין נושה של המוכר, המבקש לעקל את הממכר כמו במקרה נשוא הערעור. "עדיפותו של הקונה אינה אבסולוטית והיא עלולה לסגת מפני עיקרון תום הלב. גם הזכות שביושר כפופה לחובה לנהוג בתום לב. אי עמידה בדרישות תום הלב עלולה להביא לשלילה של העדיפות של הקונה שאלמלא כן הייתה מוקנית לו", פוסק ביהמ"ש שמדגיש כי השאלה שיש לבחון היא מה היקף השפעתו של עקרון תום הלב על הפעלת זכותו של הקונה בתחרות מול הנושה-המעקל.

לדעת הנשיא ברק במצב הדברים הטיפוסי, אין הקונה מפר, באי רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום הלב כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה. ולפיכך אי רישום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית בנכס. קביעה זו מבוססת על שורה של שיקולים, ובהם מאפייני מוסד העיקול וההתנגשות עם הקונה. טיב הסתמכותו על מרשם המקרקעין ותרומתו של אי רישום הערת אזהרה להיווצרות העימות, עוצמת הזכויות של המעקל ומידת זיקתו לנכס.

לאור האמור לעיל וניתוח הזכויות בנכס, פוסק הנשיא ברק כי למשיב גדי זכות מעין קניינית בדירה. בהתנגשות בינו ובין הבנק, נשמרת העדיפות של המשיב מכוח זכויותיו המעין קנייניות ואין באי רישומה של הערת אזהרה כדי לשלול עדיפות זו.

ביהמ"ש מוסיף ופוסק כי נראה שאפילו היה הבנק בעל עסקה נוגדת מאוחרת בזמן שטרם הושלמה ברישום, ספק רב אם היה מקום לשלול מגדי את זכות הבכורה בדירה שכן גדי התגורר בדירה זמן ממושך עם משפחתו ובכך הוא נתן ביטוי פומבי לזכויותיו בנכס, הגם שמרשם הזכויות לא שיקף זאת.

"המערער מכל מקום יכול היה לברר בנקל את מצב הזכויות בנכס. חובת תום הלב אינה חד כיוונית. היא אינה מצטמצמת לבעל העסקה הראשונה. היא חלה גם על בעל הזכויות המתחרות. דרישתו של המערער לשלול את זכויות המשיב בשל אי רישום הערת אזהרה אינה נראית לגיטימית, כאשר המערער נמנע מלבדוק את ההחזקה בנכס, בדיקה ממנה היה למד על זכויות המשיב", סיכם הנשיא ברק.

אי לכך, הערעור נדחה וביהמ"ש פסק בנוסף כי הבנק ישלם לגדי הוצאות משפט ושכר טירחת עורך-דין בסך כולל של 30,000 ש"ח.

ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם גדי