פסיקה: המתווכות הפרו את הוראות חוק המתווכים במקרקעין

בשנת 2002 התקשר גיא עובדיה למשרד תיווך בחדרה, בכדי למכור נכס מקרקעין במושב שדה-יצחק וביקש עבורו 240,000 דולר וכן טיפול בלעדי על-ידי משרד התיווך. לאחר שנמכר הנכס בסכום של 165,000 דולר בלבד, פנה גיא לבית המשפט בתביעה לקבלת ההפרש שבין מחירו הריאלי של הנכס לבין המחיר המופחת בו נמכר.

תביעה זו הוגשה נגד חמישה נתבעים - גב' רחל פופוביץ' וגב' איריס שפושניק, המתווכות בזכיינות מטעם חברת אנגלו-סכסון ומשתמשות בשמה. בנוסף נתבעו חברה שבאמצעותה ניהלה רחל את ענייני התיווך וחברה שמניותיה הועברו למשרד התיווך של רחל. הדירה נמכרה בסופו של יום ליאיר, שהוא חתנה של איריס ובכך הפכה איריס לבעלת עניין אישי במכירה.

ראשית קבע השופט, כי העילות הרלוונטיות הן הפרת החובה החקוקה בחוק המתווכים וכן עילת תרמית. גיא הוסיף וטען לרשלנות בפעם הראשונה בסיכומיו, אך מאחר שזו הרחבת חזית אסורה, נדחתה הטענה על הסף.

שנית, בדק השופט באם ידע גיא על הקרבה בין איריס ליאיר עובר לזיכרון-הדברים והחוזה. מאחר שאיריס מעולם לא דיברה על כך ולמרות שניתן היה לראות בזכה"ד את השם "נרקיס שפושניק" (ביתה של איריס), הרי שלא ניתן לצפות לקישור כזה מגיא ולכן - לא ידע על קרבה זו.

מוסיף השופט וקובע, כי עדותן של רחל ואיריס בעניין, לפיהן הועבר הטיפול לרחל, אינו משכנע וכי "חוסר האמינות גם בא לידי ביטוי בעצם העברת הטיפול בעסקת המכר הנדונה מאיריס לרחל, תוך הסבר מאולץ [...], שכל מטרתו [...] לאפשר את ביצוע עסקת המכר הנדונה מבלי לגלות לתובע את הקשר האישי שבין איריס ליאיר אלבז".

שלישית, בדק השופט את פעולות משרד התיווך וקבע כי היה בהן די. השופט קבע כי הפרסום אינו בבלעדיות וכי משרד התיווך עמד בפעולות השיווק הנדרשות, בכך שהציב שלטים, פרסם בעיתון מקומי ופרסם בקרב קהל המתווכים המופיע במאגר הפנימי של רחל, המתווכת, באמצעות מחשב ואינטרנט. עוד הוסיף השופט, כי שוכנע ששיקול הדעת הבלעדי של דרכי הפרסום הוא של רחל, כל עוד לא הוסכם אחרת.

רביעית, שאל השופט אם מחיר המכירה הוא סביר בנסיבות המקרה. בעניין זה הכריע השופט, כי הבקשה ל-240,000 דולר לא היתה הגיונית, למרות חוות-הדעת שקיבל לידיו. השופט גם שוכנע, כי גיא היה לחוץ במידה מסוימת למכור את הנכס, באופן שגרם לו להתפשר ולהפחית את המחיר. לאחר שהגיע לכלל מסקנה, כי יאיר ידע על המחירים שהוצעו וכי אלמלא ידיעה זו היה מציע סכום גבוה יותר, העמיד השופט את סכום המכירה המקסימלי על 170,000 דולר, סכום זה היווה את ההצעה הגבוהה ביותר מבין ההצעות, אלא שהמציע חזר בו.

בנוסף, לאחר שבחן את חוות-דעת השמאי, קבע השופט, כי למרות שחוות-דעת השמאי קובעת כי שווי הנכס גבוה משווי הנכס כפי שקבע (170,000 דולר), לא היה משנה את קביעתו, לאור הנתונים הסובייקטיביים של הנכס. לסיכום נקודה זו - נזקו של גיא בעניין זה עמד על 5,000 דולר.

חמישית, בחן השופט את קיום עוולת הפרת החובה החקוקה וכאן גיא טען לשני סעיפים שהחובה בהם הופרה -

סעיף 9(א) לחוק המתווכים, לפיו קיימת חובת הזמנת תיווך בכתב ודרישת חתימה. בנסיבות מקרה זה לא מתקיים קשר סיבתי בין הפרת הכתב לנזק שנגרם לגיא ועל-כן דחה השופט את הטענה בגין סעיף זה.

סעיף 10 לחוק המתווכים, לפיו מתווך מקרקעין בעל עניין אישי לא יעסוק בתיווך, אלא אם גילה זאת ללקוח והלה הסכים לכך בכתב. במקרה זה קבל השופט את הטענה, שכן איריס ורחל מעולם לא גילו פרט זה לגיא וככל הנראה גם לא ניסו.

שישית, בחן השופט את עוולת התרמית וקבע כי אינה מתקיימת במקרה זה. היצג כוזב, שהוא היסוד הראשון לקיום עוולה זו לא התקיים. מוסיף השופט, כי גם אם היה היצג כוזב, הרי שלא נתקיימה כוונה להזיק, שכן התקבלה כ-97% מהתמורה המקסימלית, שהיה אמור לקבל גיא (165 לעומת 170 אלף דולר).

שביעית, שאל השופט אם קיימת לנתבעות זכאות לדמי תיווך בגין המכירה, אשר נקבע כי שולמו לרחל ולחברות הנתבעות - משרד התיווך והחברה הזכיינית ממנה הועברו המניות. השופט קבע כי גיא זכאי להחזר דמי התיווך משלוש סיבות - הפרת סעיף 10 לחוק משליכה ישירות על הזכאות לדמי תיווך; קביעת סעיף 9(א) לפיו ללא הזמנה בכתב לא קיימת זכאות למתווך מקרקעין לדמי תיווך; בטופס ההזמנה מצוין כי משרד התיווך הוא בעל הזיכיון מאנגלו-סכסון ושירותי התיווך הן של החברה הזכיינית.

לסיכום, מאחר שאיריס ורחל לא עשו דבר כדי למלא אחר הוראות סעיפים 9(א) למעלה כתוב שנדחתה הטענה לפי סע' זהו-10 לחוק המתווכים ומאחר שחברה בע"מ אינה יכולה להחזיק רשיון תיווך (על-פי פסיקה מוקדמת של השופט שרעבי), גיא זכאי להחזר דמי התיווך מאת רחל, משרד התיווך והחברה הזכיינית.

שמינית, שאל השופט אם קיימת לחברת אנגלו-סכסון (הרשת המזכה) עצמה אחריות כלפי גיא והגיע למסקנה, כי התשובה לכך היא שלילית. הקשר הסיבתי בין גיא לחברת אנגלו-סכסון, אשר הקנתה לרחל ואיריס זיכיון להפעלת משרד תיווך תוך שימוש בשם החברה, נותק עקב פעולותיהן ומחדליהן הנ"ל, כאשר לחברת אנגלו-סכסון לא היה יד ורגל בפעולות ומחדלים אלו. יתרה מכך, לא הוכח כי קיימים יחסי שליחות בין אנגלו-סכסון כבעלת זיכיון לרחל ואיריס, הזכייניות.

לסיום, אומנם התביעה נגד חברת אנגלו סכסון [הרשת המזכה] נדחתה, אך התובע קיבל 5,000 דולר על הפרשי המחירים מרחל ואיריס, השבה של דמי התיווך ששולמו על ידו מאת רחל, משרד התיווך והחברה הזכיינית וכן הוצאות משפט ושכר-טרחת עו"ד מאת הנתבעות נגדן זכה בתביעתו.