איך לעודד התחדשות עירונית מחוץ למדינת תל אביב

לכאורה מדובר בשני נושאים שאין כלל קשר ביניהם. מחד-גיסא העדר היצע מספיק בשוק הדיור, ומאידך-גיסא העדר התחדשות עירונית מחוץ ל"מדינת תל אביב". מצאנו, כמי שמבצעים התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, כי קיים גם קיים קשר גורדי ברור בין השניים.

הנתונים הסטטיסטיים אינם משקרים: מתוך כ-50 אלף התחלות בנייה במדינת ישראל, כ-8,000, כלומר כ-16 אחוזים, הינם במסגרת התחדשות עירונית. מתוך ה-8,000 הללו, כ-90 אחוזים הינם במטרופולינים הגדולים, גוש-דן המורחב, מטרופולין חיפה והקריות וירושלים.

ובמילים אחרות: בכ-90 אחוזים משטח מדינת ישראל מתבצעים רק כ-10 אחוזים מהפרויקטים שהינם במסגרת התחדשות עירונית, וזה אומר, לפרוטוקול, בקושי רב כ-1,000 יחידות דיור.

זהו, לטעמי, מצב בלתי נסבל, לא רק מהזווית של גידול היצע הדיור, אלא גם, ובעיקר, הזנחת הפריפריה באשר היא, בגליל, בשפלת יהודה ובנגב. דווקא אזורים אלה, בהם המדינה משתוקקת כל העת לעודד בנייה ולעודד מעבר של זוגות צעירים ומשפרי דיור, אין כמעט כלל התחדשות עירונית, כך שלצד השכונות החדשות שנבנות במקומות אלה, עומדים על תילם כ"פילים לבנים" אינספור שיכונים שנבנו במרוצת שנות ה-50, ה-60 וה-70 של המאה הקודמת.

על כן, התנעת התחדשות עירונית בפריפריה תשיג בו-זמנית 3 מטרות לאומיות חשובות מאין כמותן:

האחת, הגדלה מיידית של היצע הדיור לכ-65-70 אלף יחידות דיור לשנה, מה שיאזן את ההיצע עם הביקושים הגדלים. שנית, פיתוח הפריפריה ושדרוג משמעותי של נאות הערים הוותיקות בה. שלישית, חסכון כלכלי עצום(!) בכך שבמקום לבנות שכונות ענק חדשות, כפי שהיה במסגרת מחיר למשתכן, ניתן יהיה לנצל את התשתית הקיימת ולמקסם את אחוזי הבנייה.

אולם, וזה אולם גדול, על-מנת להגשים אאתגר משולש זה, על ממשלת ישראל לקבל שתי החלטות משמעותיות:

האחת, להעניק ליזמים תיעדוף ברור למי שירצה לבנות בפריפריה. התיעדוף יכול להיות באחת משתי הדרכים: או להגדיל משמעותית את אחוזי הבנייה, נניח יחס של 1 ל-15, כלומר 15 דירות חדשות על כל דירה שתיהרס, או ניוד זכויות, כלומר להעניק להם במרכז הארץ זכויות בנייה או לחלופין קרקע משלימה במיקום אחר.

השנייה, וזה חשוב לא פחות: על-מנת שלא יווצר חלילה מצב שהיזמים ייבנו המון דירות בפריפריה שלא יהיה להן כל דורש, על מקבלי ההחלטות בממשלה למנף, דווקא בימים אלה של מגיפת הקורונה, הקמת מתחמי תעסוקה טכנולוגים גדולים בפריפריה, שיעניקו למתבלטים תמריץ נאות לעקור ממרכז הארץ אל הפריפריה.

על כן, לסיכום, כשאנחנו מדברים על התחדשות עירונית בפריפריה, איננו מדברים רק על האקט עצמו של הריסת מבני שיכון ישנים ובנייה מחדש של מגדלים, אלא גם, ובעיקר, על תפיסה לאומית ארוכת טווח של אתגר משולש שישלב בתוכו גם הגדלה ניכרת של התחלות הבנייה במדינת ישראל, גם חסכון ארוך טווח של עשרות מיליארדים וגם ביזור המרכז הצפוף לעייפה לעבר מרחבי הפריפריה.