מה נוכל ללמוד מכשלון מחיר למשתכן

מה נוכל ללמוד מכשלון תוכנית מחיר למשתכן שבימים אלה שבקה חיים, ובמיוחד בעקבות פרסום מחקר שביצע מנכ"ל משרד השיכון יאיר פינס, במסגרת אוניברסיטת הרווארד האמריקנית היוקרתית, בטרם נכנס לתפקידו הנוכחי. מהמחקר של פינס מסתבר שמחיר למשתכן לא הצליחה במשימה שחרתה על דגלה להביא אוכלוסיות חזקות מהמרכז לפריפריה, בראש וראשונה בשל בעיית העדר מקומות תעסוקה נאותים, וגם לא פתרה את בעיית הדיור של זוגות צעירים מהפריפריה, זאת משום שהדירות היו יקרות מידי עבורם.

הסיבות לכישלון מחיר למשתכן רבות ושונות. אציין לעיל כמה מהן:

סיבה ראשונה: היה מקום לוותר מראש על קידום התוכנית במיקומים יוקרתיים במרכז הארץ דוגמת גליל ים הרצליה, מודיעין או מערב ראשון לציון. האוכלוסייה שרכשה דירות במיקומים אלה לא הייתה אותה אוכלוסייה נזקקת שאליה כוונה התוכנית, מה גם שעובדה זו יצרה תדמית שלילית בעליל לתוכנית כולה.

סיבה שנייה: היה צורך להתמקד בפריפריה, זאת תוך דגש רב הרבה יותר על דירות קומפקטיות עד 4 חדרים, זאת במקום מספר גדול של דירות 5 חדרים שנותרו כאבן שאין לה הופכין, וכן הפניית התוכנית לקהל היעד הרלוונטי של זוגות צעירים תושבי הפריפריה שאין ביכולתם להגיע לדירה וגם התקציב היה מותאם הרבה יותר לאפשרויות המוגבלות של אותו קהל רוכשים.

סיבה שלישית: על-מנת למשוך בכל זאת אוכלוסייה חזקה ממרכז הארץ לעבר הפריפריה, היה מקום לקדם את התוכנית במסגרת "כלים שלובים" יחד עם שיפור משמעותי של תשתיות בפריפריה, ובמיוחד שיפור כל נושא התעסוקה, שהיווה לכל הדיעות מחסום מרכזי בהחלטה של אוכלוסייה סוציו-אקונומית חזקה מהמרכז לא לעקור לפריפריה, כמו גם נתינת דעת על תשתיות משלימות דוגמת פיתוח סביבתי, מקומות בילוי, קניות, תרבות וכו'.

סיבה רביעית: התמהיל של פרויקטים שבהם היה עירוב של דירות המשווקות לקהל הרחב יחד עם דירות מסובסדות לזכאי מחיר למשתכן, הזיק תדמיתית ותודעתית והיה בבחינת הגולם שקם על יוצרו. היה מקום מלכתחילה לא ליצור את האבחנה הבעייתית הזו ולייצר מודל נכון שיהיה טוב גם לזכאים וגם לקהל הרחב, ללא תחושה של בידול.

סיבה חמישית: היה מקום מראש לחזות את כל הכשלים הביורוקרטים, האיחורים הגדולים בלוחות הזמנים, הבעיה הפסיכולוגית של הגרלות שבהן זכאים רבים נותרו מחוץ למשחק הכסאות המוזיקליים וגם שילוב של קבלנים אל מיומנים בביצוע פרויקטים, מה שהשפיע לשלילה על תדמית מחיר למשתכן.

סיבה שישית: כמי שמעורב בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ובמיוחד במרכז הארץ, אין ספק שמחיר למשתכן באה במישרין על חשבון האלטרנטיבה לקדם התחדשות עירונית כוללת בפריפריה. גם כאן היה מקום, מראש, לצפות את התרחיש הזה ולא לוותר בשום שלב שהוא על קידום התחדשות עירונית בפריפריה.

לטעמי המסקנה היחידה המתבקשת כיום, ולאחר שמחיר למשתכן הלכה בדרך כל בשר, הינה לגבש תוכנית מקיפה לקידום התחדשות עירונית כוללת בפריפריה, זאת תוך כדי הגדלה ניכרת של זכויות ליזמים, זאת על-מנת שתהיה להם כדאיות כלכלית או לחלופין מתן קרקע משלימה לבניית מוסדות ציבור, מסחר וכו'. אפשר יהיה לבצע זאת גם באמצעות ניוד זכויות, כלומר מתן זכויות בנייה ליזמים במרכז הארץ, ובמיוחד בשיכונים ותיקים, בתמורה לכך שייבנו בפריפריה. זהו, לטעמי, הלקח המרכזי שכולנו נוכל ללמוד מכשלון מחיר למשתכן.