מבדיקת אוניברסיטת דרבי בישראל עם בנק ישראל - בהתבסס על נתוני היחידה למידע ודיווח בבנק ישראל, עולה כי היקף האשראי הכולל של המערכת הבנקאית לענף הנדל"ן, עמד בדצמבר 2002 על 147 מיליארד שקל.
אנשי החוג למנהל עסקים של אוניברסיטת דרבי בישראל, בראשות דר' צבי סגל, דר' אורנה לביא שטינר ורו"ח זוהר פלדבוי, מעריכים כי לאור השפל הקשה בענף הנדל"ן לכל תחומיו, תיאלץ המערכת הבנקאית לבצע במהלך המחצית הראשונה של 2003 הפרשות ענק המוערכות בכ-7 מיליארד שקל. וזאת, אומרים בדרבי, הערכה שמרנית.
ההפרשה לחובות מסופקים תתבצע תוך פריסה ודחייה של פירעונות שוטפים, והסדרי תשלומים חדשים, על-מנת להימנע מהגדלת סעיף חובות אבודים במאזני הבנקים. הפרשה זו תפגע קשות ברווחיות הבנקים במהלך המחצית הראשונה של 2003, תוך יישום רציני של תקן 15, ויתכן שתגרום לבנקים הגדולים הצגת הפסד במאזניהם.
בנק ישראל מסר, בתגובה לפניית אוניברסיטת דרבי, כי כ-96 מיליארד שקל הם אשראי בנקאי ישיר ו-51 מיליארד שקל הם אשראי חוץ מאזני כמו: ערבויות, מסגרות אשראי, עסקות עתידיות.
מחקר שנערך ב"בנק ירושלים" צופה ירידה של עד 50% במחירי השכירות למשרדים בגוש דן, וירידה של 30% במחירי הרכישה ב-2003 לעומת השנתיים הקודמות.
ב-"בנק ירושלים" טוענים, כי קיים עודף משרדים גם בגלל המיתון ותהליך ההיתכווצות של חברות גדולות. אנשי דרבי מבהירים, כי מצב זה מהווה דוגמא לפגיעה בתזרים המזומנים של היזמים המהווה מרכיב חשוב בביטחונות הבנקאים.
בחודשים הראשונים של 2003 נרשם היקף עסקות נדל"ן נמוך בכ-15% בהשוואה ל-2002, זאת לפי נתוני רישום העסקות באגפי המסים ובלשכות המקרקעין. הירידה בעסקות מלווה בירידה נוספת של כ-5% בשווי הנכסים. היקף ההיצע של משרדים להשכרה, חלקם עם חניות צמודות, עלול להגיע במהלך 2003 לכ-260 אלף מ"ר, כאשר הביקוש נמוך מאוד וגרם כבר לירידות מחירים של 50% בתחום זה במחצית השנה האחרונה על-פי נתוני משרדי תיווך הנדל"ן הגדולים.
לדעת אנשי דרבי, שיעור ההפרשה הנכון צריך להיות גדול יותר, ולהסתכם במהלך 2003 בכ-11 מיליארד שקל. ואולם, לא נראה שהבנקים יסכימו לבצע הפרשה בסדר גודל כזה. עיקר הבעיות מתמקדות בבנקים: פועלים, לאומי והבינלאומי, ופחות בבנק דיסקונט, שביצע בשנים קודמות הפרשות בסכומים גדולים לחובות נדל"ן. בבנק המזרחי - היקף האשראי לנדל"ן קטן יחסית. האשראי לנדל"ן כולל גם את האשראי הבעייתי לענף המלונאות, הסובל משפל עמוק.
באוניברסיטת דרבי מציינים שהבעייתיות בענף הנדל"ן מתמקדת במספר נקודות: שפל בענף המלונאות, ירידה חדה בדמי השכירות של מבנים להיי-טק ומשרדים, דבר שפגע במישרין בתזרים המזומנים של הלווים ובשווי הביטחונות של הבנקים הנובעים מתזרים המזומנים. גם הירידה החדה בערך הנדל"ן תורמת לבעייתיות בענף, שכן מדובר בפגיעה בביטחונות לאשראי. בדרבי מציינים, כי רק שינוי באקלים הפוליטי/כלכלי יסייע לנדל"ן.
הבנקים ידרשו מיזמים שסובלים מירידה בדמי השכירות וממבנים פנויים להשכרה או למכירה, חיזוק מערך הביטחונות, ובחינת כושר הפירעון של הלקוח, זאת תוך ביצוע פריסה חדשה של האשראי.
להערכתו של רו"ח עמי מי-טל מאוניברסיטת דרבי, הבנקים לא יוכלו להמשיך להשתמש בהערכות שווי לא ריאליות. מיטל מציין, כי ראינו לאחרונה הפרשות לירידת ערף נדל"ן בחברות כמו: נכסים ובניין, גב ים, בנק הספנות, הפניקס ונוספות.
ירידה חדה נרשמה גם במכירות של דירות במחצית השנייה של 2002 ומתחילת 2003, והדבר מוצא את ביטויו בהיקף העסקות וירידה בפעילות הבנקים למשכנתאות. מצב זה ישפיע לרעה גם על הרווחיות ושיעורי ההפרשה של הבנקים למשכנתאות.
רו"ח זוהר פלדבוי, לשעבר דירקטור בבנק "כרמל" למשכנתאות, מציין שהבעיה בענף הבנקים למשכנתאות תגדל במהלך 2003, בגלל הירידה בהכנסה הפנויה ובכושר ההשתכרות עקב המיתון במשק, דבר שיגרום לגידול בהפרשות בגלל קשיים של לווים פרטיים. גזרת האוצר בתחום המשכנתאות יפגעו גם בבנקים.
להערכת אנשי אוניברסיטת דרבי, במהלך 2003 הפיקוח על הבנקים ייאלץ להתערב במתן הנחיות חדשות למתרחש באשראי במתרחש בענף הנדל"ן. התערבות הפיקוח על הבנקים נדרשת, לדעת דר' צבי סגל ויעקב בן-עמי, כדי למתן את התופעה של פריסת חובות מחודשת תוך התבססות על הערכות נדל"ן מנותקות מהמציאות.
רו"ח פלדבוי ודר' סגל מדרבי מעריכים, כי התערבות הפיקוח בבנקים תגרום אומנם למחנק אשראי נוסף במשק, וייתכן שאף תוביל להתמוטטויות נוספות של יזמי נדל"ן. יחד עם זאת, אין ספק שזהו צעד נדרש לנוכח השפל בענף, היקף האשראי הבנקאי שתפח ולאור המיתון המתמשך במשק. בדרבי מאמינים שבנק ישראל מודע למצב האשראי בנדל"ן, וחושש מאפשרות שתחייב ביצוע הפרשות ענק שיפגעו בחוסנם של הבנקים כבר במחצית הראשונה של 2003.
עתה כולם אוהבים לשנוא אותו. זה משרת את נתניהו, אבל זה לא יחזיק מים
