לא בכל יום נפגש בעל שליטה בחברת נדל"ן ישראלית עם שר הכלכלה של אחת ממדינות גרמניה. פיני צרפתי, בעל השליטה בחברת סיביל ג'רמני, זכה ל
כבוד הזה לפני חודש. לפני כמה שבועות נפגש צרפתי בגרמניה עם שר האוצר של מדינת סקסוניה-אנהלט (Sachsen-Anhalt) שבמזרח המדינה, ז'אן בולריאן, לפגישה שנמשכה שעתיים וחצי.
בפגישה סוכם על מכירת הזיכיון של הקזינו במדינה לחברת סיביל. בהמשך התקיימה מסיבת עיתונאים עם נציג החברה בגרמניה, סטפן שדה, ושר האוצר של המדינה.
בהמשך גם כינסה החברה מסיבת עיתונאים חגיגית ששודרה בתקשורת הגרמנית ובה הציגה את המתחם כולו ובכללו את הקזינו.
סקסוניה-אנהלט ברובה היא אזור כפרי, ובתי הקזינו בה דומים יותר לבתי הימורים קטנים מאשר לקזינו מפואר. גם ההודעה ששיגר צרפתי לפני כחודש בישראל הייתה לאקונית, ובה הודיע כי זכה בזיכיון תמורת מיליון יורו. ואולם מתברר שמדובר בפרויקט גדול במיוחד. הפרויקט של סיביל מזכיר בפאר שלו את בתי הקזינו בלאס וגאס. הוא צפוי לכלול מלבד הקזינו מרכז מסחרי גדול, מסעדות, ארבעה מלונות של 5 כוכבים עם 1,500 חדרים, מרכז קונגרסים ואפילו מרינה על שפת הנהר. בנוסף, החברה התחייבה להעסיק את עובדי הקזינו, 80 במספר, במשך חמש שנים.
ממצגת שפירסמה החברה, בגרמניה בלבד, ובה צורפה הדמיה של הפרויקט לאחר הבנייה, עולה כי ההשקעה הכספית בפרויקט הוערכה בכלי תקשורת בגרמניה ב-300-500 מיליון יורו.
סיביל ג'רמני היא חברה-בת של סיביל יורופ. שתי החברות אינן גדולות במונחים של הבורסה המקומית. אלא שההשקעה שצרפתי מתכנן בגרמניה גבוהה מאוד בהשוואה לתזרים מפעילות שוטפת של סיביל יורופ בתשעת החודשים הראשונים של 2009, שהסתכם ב-620 אלף יורו.
מה שהופך את הסיפור למעניין עוד יותר היא העובדה שעד לפני כמה חודשים צרפתי היה טרוד בעיקר בהחזרי חובות. לשתי החברות של צרפתי יש שתי סדרות אג"ח סחירות בהיקף תשלומים של כ-200 מיליון שקל. שתי הסדרות נסחרות עדיין בתשואה גבוהה של 30%-40%, מה שמצביע על כך שהמשקיעים עדיין חוששים שהחברות לא יחזירו את הכסף שלוו. לשתי החברות של צרפתי יש חובות בשווי של כ-800 מיליון שקל לבנקים, לפי דוחות של תשעת החודשים הראשונים של 2009.
ההודעה הלקונית של סיביל לא לימדה על ההשקעה הכספית הנכבדה הכרוכה בפרויקט. זאת על-אף שמדובר בהשקעה נכבדת לכל חברה, ובוודאי לסיביל, שעד היום הנכס היקר ביותר שלה היה מרכז מקסימוס בפולין בשווי של 120 מיליון יורו. העיתונות הגרמנית תהתה בתוכנית טלוויזיה כיצד החברה תגייס את הכסף הדרוש לפרויקט, וכן אם יש ביכולתה להרים פרויקט בסדר גודל כזה.
צרפתי נראה אתמול כאיש עסקים העומד לפני הקפיצה הגדולה שלו. "עמדנו עד היום בכל ההתחייבויות שלנו. שילמנו את הקרן והריבית בזמן, על-אף שהיו אלינו בשנה האחרונה פניות של ברוקרים ויועצים שבאו ואמרו: 'אנחנו יודעים לעשות הסדרי חוב, בואו אתנו'", הגיב צרפתי לתהיות באשר ליכולתו להחזיר את הכסף".
לדבריו, "זו עובדה שלא טעינו. היו תקופות שבהן לקחנו הלוואות יותר יקרות, אבל אנחנו חושבים ש-2010 תהיה שנה טובה יותר. התייעלנו, חתכנו תקורות והורדנו מצבת כוח האדם מ-30 עובדים ל-12-13. עצרנו פיתוחים של פרויקטים שחשבנו שנעשה בעתיד".
האם הפרויקט הזה לא גדול עליכם? "לחלוטין לא. סיביל תמיד ידעה לקחת פרויקטים גדולים. בנק ההשקעות האמריקני מילר בלקפייר הוא הבנק המממן שלנו. המנכ"ל שלהם, ג'ון אורם, מטפל בזה. אורם הוא זה שגייס ל
שלדון אדלסון מיליארדי דולרים בעבר. אורם עשה בדיקה, ופנו אלינו כבר 4-5 גופים בינלאומיים שרוצים להשקיע אצלנו".
איך אתה מסביר את זה שחברה עם אג"ח בתשואה של כמעט 40% מנסה להרים פרויקט כזה? "כל ההון של הפרויקט הזה יבוא מבחוץ. הסובסידיה שנקבל מהממשלה הגרמנית תהיה באקוויטי (הון עצמי) ובחוב, וכך גם הכסף של השותפים שנכניס. אנחנו בתהליך ליצור סובסידיות של עשרות מיליוני יורו בהנחות מס. יתרת הכסף תגויס".
האם תגייסו כסף באג"ח? "גיוס באג"ח אינו בראש מעייננו. יייתכן שתהיה פה הנפקה בינלאומית בסוף. אני מבטיח לך שלא נהיה 100% מהפרויקט. אנחנו בוחנים הנפקה דרך החברה הבת ואז להעלות את הכסף מעלה, או שנמכור נתחים למטה. קצב התקדמות הפרויקט יהיה כקצב התקדמות הגיוס. הפקנו לקחים מהשנה שחלפה. זה יהיה יחס הון-חוב נכון. כבר לא מגייסים היום עם 15% אקוויטי".
מה יהיה שיעור ההון בפרויקט יחסית להלוואות? "שיעור האקוויטי יהיה 30%-40%".
באיזו ריבית תגייסו? "הריבית שג'ון דיבר עליה היא של 10% אפקטיבי".
השנה מיחזרת הלוואות בריבית של 23%. "כשמיחזרנו ב-23% בקיץ היינו גם במשא-ומתן עם בנק שדרש מאתנו ריבית של 35%. הורדנו את הריבית הזו כבר ל-12%. אין כיום בנק אירופי שלא רוצה לדבר אתנו.
ובכל זאת, איך תתמודד עם תשואת האג"ח שלכם בישראל? "תשואות אג"ח של 37% יקשו עלי לגייס כסף פה בישראל, אבל זה כחברה. כשאני אנסה לגייס ברמת הנכס, לפרויקט הזה, זה משהו אחר".
למה בעצם אינכם רוכשים את האג"ח של עצמכם הנסחרות במחיר כזה? "אבא שלי לא נתן לי 50 מיליון יורו ואמר לי 'בוא'. קנינו מה שאפשר לקנות בהתחשב במקורות שלנו לתפעול החברה. האג"ח שלנו בירידה. האנליסטים בשוק לא לומדים מספיק את החברות. מי שקנה את האג"ח שלנו, עשה הרבה כסף".
אתם חברת נדל"ן, מה אתם מבינים בקזינו? "לקחנו אנשים שמבינים בתחום באירופה. לקחנו גם את מנכ"ל קווינקו לשעבר, דרור מזערת. הקזינו שרכשנו הוא קזינו שמחר מתחילים להרוויח ממנו כסף".
איך בעלי האג"ח של סיביל אמורים להתמודד עם הפרויקט הזה? "כל בעלי האג"ח של סיביל ביקרו באתר הזה. החברה שמכרה לנו אותו הטיסה במסוק את בעלי האג"ח מעליו ב-2006. ידענו לזהות ולשמר את הפרויקט הזה גם בתקופה הכי קשה בשווקים. ב-4 השנים הקרובות יהיו הרבה אירועים של גיוסים סביב הפרויקט הזה. אולי היה לנו מזל שזכינו בזיכיון בתזמון הזה. ייתכן שמכרז כזה היום היו חוטפים ולא היינו זוכים בו. אנחנו שוב בשוק. העולם הולך להשתחרר מההקפאה שבה היה".
האם תהיו בסוף עם אחזקת מיעוט בפרויקט? "לא אכפת לנו להיות אחזקות מיעוט בפרויקט ששווה 2 מיליארד יורו".
הערות על נצח יהודה ומינוי ראש אמ"ן, ולקח מאיר עיניים ממשה רבינו
