בנק דיסקונט קנה ביום ב' (18.7.05) מלוינשטיין מבנים, חברה-בת של חברת הנדל"ן משולם לוינשטיין, מגדל משרדים בן 14 קומות, 12,500 מ"ר, ברחוב יהודה הלוי פינת הרצל בת"א. דיסקונט ישלם 43.7 מיליון דולר. העיסקה תניב ללוינשטיין, על-פי הערכה, רווח של 10-12 מיליון דולר.
הרכישה ניתנת להגדרה כ"עיסקה ב-360 מעלות", מאחר שהיא מחזירה את הנכס לבעלות המקורית שלו, לאחר שעבר כמה תהפוכות בשנים האחרונות. חברת לוינשטיין הודיעה רשמית ב-15 במאי וב-30 ביוני, שהיא מנהלת מו"מ למכירת מגדל המשרדים, והעיסקה נסגרה סופית היום.
הבנין, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים, ישמש כבנין ההנהלה המרכזית החדש של בנק דיסקונט. הוא יבוא במקומו של הבניין הותיק, בן כ-50 שנה, הנמצא בסמוך, ברחוב יהודה הלוי 27 בת"א.
חברת משולם לוינשטיין השקיעה בבנייה, על-פי פירוסם שלה מהעבר, כ-30 מיליון דולר. מכאן, שהמכירה תניב לה רווח של 13.7 מיליון דולר. מרווח זה יש לנכות הוצאות מימון, הוצאות שונות אחרות, וכן תשלום בעד זכויות הבניה הנוספות. הרווח נטו מוערך, לכן, בכ-10-12 מיליון דולר, אולי לפני ניכוי הוצאות מיוחדות, שלא פורטו.
המגרש ביהודה הלוי פינת הרצל היה שנים רבות בבעלות בנק דיסקונט. ביולי 2002 מכר הבנק את המגרש לחברת לוינשטיין מבנים ב-13.4 מיליון דולר. המגרש היה מיועד לבניית בניין בן 13 קומות, 12,500 מ"ר. חברת לוינשטיין העריכה בזמנו את ההשקעה הכוללת בפרויקט, קרקע ובניה, בכ-30 מיליון דולר. הבנק התחייב לשכור את הבניין ל-13 שנים ב-19 דולר למ"ר לחודש, עם עלייה ל-20 דולר למ"ר לחודש לאחר 5 שנים.
חברת לוינשטיין קיבלה, מאוחר יותר, אישור מהוועדה המחוזית לתיכנון ובניה לבנות 12 קומות נוספות מעל ל-13 הקומות המקוריות.
עתה, לקראת גמר הבניה, חוזר בנק דיסקונט וקונה את המגרש, ועליו המגדל, מחברת לוינשטיין. המחיר שישלם דיסקונט הוא בעד המגרש, הבניין, הוצאות המימון וזכויות הבניה שהשיגה לוינשטיין.
ניתוח העיסקה - כל הצדדים מרוויחים
חברת משולם לוינשטיין מרוויחה, כאמור, כ-10 מיליון דולר (עם סטיות אפשריות לשני הצדדים). לחברה יש גם רווח סמוי נוסף: היא בנתה פרויקט גדול, כחברה קבלנית, ובמחיר שהיא מקבלת גלום גם רווח קבלני של 5% לפחות, ואולי יותר. בנוסף, הבטיח הפרויקט תעסוקה למספר רב של עובדים ואנשי מקצוע של החברה, למשך שנתיים. החברה תחזיר את כל הליווי הבנקאי שקיבלה לפרויט, וקופתה תתעשר במליוני דולרים רבים, שאותם תוכל לנצל לעיסקות ורכישות חדשות. הוא יוכל לנצל חלק מסכום זה, במידת הצורך, לבניית 12 הקומות הנוספות של המגדל, שהוועדות לבניין ערים אישור לו.
גם בנק דיסקונט מרוויח: הבנק היה אמור לשלם דמי שכירות של 19 דולר למ"ר לחודש, ועוד תשלום בעד 120 חניות ומחסן בן 400 מ"ר, סך הכל 3.15 מיליון דולר לשנה. במקום זאת, יקנה הבנק את הנכס ב-43.7 מיליון דולר. זוהי עיסקת תשואה (בשיטת מחיר צל) של 7.2%. במלים אחרות, הבנק משקיע 43.7 מיליון דולר ומקבל הכנסה של 7.2%, שהיא טובה יותר ממה שהיה יכול להשיג בהשקעה רגילה של הבנק, כגון הלוואות מסחריות. לאחר 5 שנים תעלה התשואה לכ-7.6%, והעיסקה תהיה טובה עוד יותר.
רווח נוסף של הבנק טמון בכך, שיש לו בניין משלו להנהלה המרכזית. על-פי המבנה הקודם של העיסקה, הוא היה יושב בשכירות, ולאחר 13 שנים היה צריך אולי לחפש בניין אחר. עכשיו הוא הולך על בטוח, וכמו כל הבנקים האחרים בישראל, הוא יישב בבניין משלו.
מרוויח נוסף היא עיריית תל אביב, שתקבל מהבנק ארנונה במיליוני שקלים לשנה. העיסקה מבטיחה שבנק דיסקונט לא ייצא מתל אביב למשך שנים רבות, וחלפה הסכנה מבחינת העירייה, שהוא יעבור לרמת גן. במקביל, בונה הבינלאומי מגדל משרדים בבעלותו בשדרות רוטשילד, ובנק לאומי ובנק הפועלים הוסיפו בניינים בעיר. כל הבנקים הגדולים - חוץ מבנק המזרחי - נשארים בתל אביב. מעמדה כבירה הפיננסית של המדינה חוזר ומתחזק, כך שגם העיר תל אביב מרויחה מהעיסקה.
