מקרקעין - פירוק שיתוף בדירת בני זוג

סעיף 33 לחוק הגנת הדייר אשר נחקק בשנות ה-50 על-רקע מצוקת דיור בשנים הראשונות להקמת המדינה, קובע כי אין לפנות חייב המחזיק בנכס שבבעלותו או בחכירתו ולא את שותפו לבעלות או לחכירה המחזיק בנכס, גם אם החייב אינו פורע את חובו והנכס נמכר בהוצאה לפועל או בהליכי פשיטת רגל. במקרים אלה, יהפוך הבעלים של הנכס הנמכר למעין דייר מוגן של הבעלים החדש שירכוש אותו.

העלאת מעמדו של מחזיק במקרקעין לדרגה של דייר מוגן בנכס על-פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, משפיעה במישרין על יכולתם של הנושים להיפרע באופן מקסימאלי מאת המחזיק במקרקעין לנוכח העובדה כי ניתן יהיה לממש את הנכס רק כתפוס ולא כפנוי, דבר שיש בו כדי להפחית את התמורה שתתקבל בגין מכירה בשוק החופשי.

סעיף 33 לחוק הגנת הדייר יוצר באופן קטגורי נכסים "בעייתיים" אשר אינם ניתנים למימוש מלא. על כן, מזה למעלה מעשור מתגבשת בפסיקה מגמה עקבית לצמצם את תחולת הסעיף, דבר אשר מצא ביטויו גם בהוראת סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין שבו עניינו פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג.

בסעיף 40א לחוק המקרקעין שנחקק בשנת 1995 ואשר צמצם את היקף תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, נקבע כי אם החליט בית המשפט, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע. סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין, קובע כי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה.

זה מכבר דן בית המשפט העליון בשאלת צמצום תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובאיזונים הראויים שיש לבצע אל מול סעיף 40א לחוק המקרקעין, וזאת במסגרת תובענה לפירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג, אשר הוגשה על-ידי כונס הנכסים שנתמנה על-ידי לשכת הוצאה לפועל על-פי פסק דין שניתן כנגד הבעל, החייב, על-פי סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל (רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ, פורסם בנבו).

בעניין פסק דין מרגלית כובשי לעיל, לנוכח העובדה שלא ניתן היה לממש את הנכס מבלי להביא תחילה לסיומה של הבעלות המשותפת באמצעות פירוק השיתוף, הוגשה תחילה על-ידי כונס הנכסים תביעה לפירוק שיתוף דירת בני הזוג על-פי סעיף 40א לחוק המקרקעין. כונס הנכסים, טען כי יש לאפשר מימוש הנכס כפנוי תוך הכפפת פירוק השיתוף להחלת הסדר המחייב מציאת דיור חלופי לבן הזוג המחזיק בילדי בני הזוג ולילדים עצמם.

רעייתו של החייב, אשר דרשה לזכות במעטה ההגנה של הדיירות המוגנת ולמכירת הנכס כתפוס, טענה לעומת זאת כי יש לאפשר לה להמשיך להתגורר בדירה כדיירת מוגנת בהתאם להוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על-אף הוראת סעיף 40א לחוק המקרקעין לאור הנסיבות המיוחדות שנוצרו ופירוק השיתוף בדירה לנוכח אקט של גורם חיצוני שאינו תלוי ברצון ההדדי של בני זוג.

במקרה שנדון בבית המשפט העליון, מכירת הנכס כפנוי מקנה לרעייתו של החייב, 50% מן התמורה שתשולם עם מכירת הנכס על-ידי כונס הנכסים, בעוד שמכירתו כתפוס תותיר את האישה כשותפה, בעל כורחה, לנכס ביחד עם נושיו של הבעל, ותפחית באופן משמעותי מתקבולי כונס הנכסים והנושים.

נשאלת השאלה, האם במסגרת פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג על-פי סעיף 40א לחוק המקרקעין, יכול בן זוג לטעון לזכותו לדיירות מוגנת בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר וכי לא ניתן לפנותו, על-אף האמור בסעיף 40א(ב).

בית המשפט העליון, ברוב דעות, יצר אבחנה בין מקרה בו נתבע פירוק השיתוף באופן יזום על-ידי בני זוג מכח גירושין, לבין מקרה שבו נתבע פירוק השיתוף על-ידי צד ג' מכח חובות של אחד מבני הזוג. בית המשפט העליון קבע כי סעיף 40א לחוק המקרקעין יוחד למקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג המבקשים בעצמם לפרק את קשר הנישואין ולהיפרד. במקרה זה, הפיכתו של אחד מבני הזוג לדייר מוגן, תוך קבלת זכויות יתר בחלקו של בן הזוג האחר ומכירת הדירה כתפוסה על ידו בעבור תמורה נמוכה בהרבה, תעכיר את היחסית בין בני הזוג ותכשיר דפוס פעולה שבו אחד מבני הזוג עלול להתבצר בדירה, שמא ייקבע כי בן הזוג האחר מחזיק בה באופן בלעדי.

למניעת מצבים אלה, נקבע כי המנגנון של הדיירות המוגנת על-פי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לא יחול בעת פירוד יזום של בני זוג, כאשר תחת זאת תימצא חלופה דיור הולמת כתנאי לפירוק השיתוף לבן הזוג שיוותר עם הילדים, בין מכח סעיף 40א(א) לחוק המקרקעין, בין מכח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל שבו נקבע ניתן לפנות חייב מדירת מגורים רק אם יובטח כי יש בנמצא מקום מגורים סביר עבורו, ואם לא - כי יועמד לו סידור מגורים חלופי, או רק אם הוא בעל יכולת כלכלית לממן מקום מגורים סביר.

לעומת זאת, במקרה שבו נתבע פירוק השיתוף בדירת מגורים של בני זוג על-ידי צד ג' כדוגמת כונס נכסים, מטעם נושה של אחד מבני הזוג, יכול בן הזוג האחר להעלות טענה כי יש לראותו כדייר מוגן לכל דבר ועניין וכפועל יוצא, למכור את הנכס כתפוס.

פסיקת בית המשפט העליון אומנם מחזקת את הדייר המוגן ומעניקה זריקת עידוד לסעיף 33 בניגוד למגמת הפסיקה בשנים האחרונות אך באותה נשימה יצר פסק הדין קטגוריה נוספת של מקרים ייחודיים שבעט התקיימותם תופחת האפשרות להיפרע באופן מלא מהנכס לנוכח הימצאותו של דייר מוגן ומכירת חלקו של החייב כתפוס.

כמו-כן, אין להתעלם מן העובדה שבן הזוג שאינו החייב המבקש ליהנות ממעטה ההגנה של חוק הגנת הדייר, יכול מצד הצד האחר במידה ולא ייהנה מהגנת סעיף 33 וככל שהנכס יימכר כפנוי, לזכות באחוז של כספי התמורה, שיהיה בהם כדי לספק לו לכל הפחות קורת גג. במובן מסוים, חיזוק מעמד סעיף 33 בהקשר של פירוק שיתוף לעיתים אינה עולה בקנה אחד עם המטרות הסוציאליות של החוק הגנת הדייר, וזאת למשל כאשר בן זוג שאינו החייב ממשיך להתגורר בדירה יקרת כדייר מוגן או באם בבעלות בן הזוג שאינו החייב נכסים נוספים.