אקראי מסחרי?

ב-25.2.2015 ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק הדין בערעור מס הכנסה 1186-09 (מ.מ.א ניהול בע"מ נגד פקיד השומה ת"א 3). הערעור שעסק במספר סוגיות נדחה בשלמותו, והמערערת חויבה בהוצאות משפט וכן בשכר טירחת עו"ד בסך 20,000 שקל.

הערעור נסב על שומות לשנות המס 2005-2003, שהוצאו למערערת על-ידי המשיב ב-12.3.2009. בין היתר, עסק הערעור בבניין משרדים ברחוב אבן גבירול בתל אביב, שנרכש על-ידי המערערת בעלות של 8,830,984 שקל, ונמכר על ידה ב-20.11.2005 תמורת 11,425,365 שקל. המערערת דווחה על מכירת הבניין למשרדי מס שבח מקרקעין, והוצאה לה שומת שבח סופית ב-23.11.2006.

המשיב קבע, שיש לראות את מכירת הבניין כעסקה פירותית ולא כעסקה הונית, וכפועל יוצא מכך שיעור המס על הרווח ממכירת הבניין יעמוד על 34%, ולא על 25% (בהתאם לשיעורי המס הרלוונטיים לחבר בני אדם, בשנת המס 2005).

לתמיכה בטענותיה, הגישה המערערת את תצהירו של איתמר מרקור, שהוא בעל המניות היחיד בה. לדבריו, המערערת היא חברה פרטית, שהוקמה בשנת 1992, העוסקת בניהול ובהפעלת חניונים. בשום שלב לא עסקה המערערת ברכישה ומכירה של נכסי דלא ניידי. נכסי המקרקעין של המערערת כוללים קרקע בחולון (בה מופעל חניון) וקרקע חקלאית בבנימינה.

בהתייחסו לרכישת הבניין מושא הליך זה ציין המצהיר, כי הבניין נרכש ב-5.5.2004 תמורת 1.6 מיליון דולר כבניין שייעודו למגורים או למשרדים. המצהיר הפנה למידע המפורט בתיק ממינהל ההנדסה, כפי שהונפק ב-8.6.04. לדבריו, עם רכישת הבניין ולאחר התייעצות עם מומחים, החליטה המערערת לשפץ את הבניין ולהפוך אותו לנכס מניב בעבורה, וזאת לאחר שיעבור שינוי ייעוד למגורים. הבניין נרשם בשנת 2004 כרכוש קבוע של המערערת לצורכי דיווח לרשויות המס.

תוכניות המערערת לבניין היו הפיכתו מבניין משרדים לבניין המיועד למגורים, תוך ביצוע שיפוץ כללי למבנה, לרבות הוספת שתי קומות וחלוקה מחדש של חללים פנימיים, כמו גם השמשת קומת הקרקע המסחרית, בין היתר לבית מרקחת ברשת אותה רכשה. המערערת התייעצה עם מספר מומחים רלוונטיים. ב-1.8.2005 התברר לה, לדברי המצהיר, כי לא ניתן יהיה לבצע את התוכניות. עוד התברר, כי התשואה מן הנכס תהיה נמוכה בהרבה מהתשואה המתוכננת. מכיוון שכך מכרה אותו המערערת ב-20.11.2005 ב-2.4 מיליון דולר.

בית המשפט קבע, כי לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה ולפי מאפייניה, מכירת הבניין מהווה "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", והפנה להחלטה בעניין פוזאילוב וגלילי נגד מנהל המכס (ע"ש 491/82). בית המשפט הוסיף, כי הגיע למסקנה זאת בין היתר בשל תקופת ההחזקה הקצרה בנכס [בטעות צוינה בפסק הדין תקופה של כחצי שנה, בעוד שהתקופה הנכונה היא כשנה וחצי], הנסיונות להשבחתו על-ידי שינוי ייעודו, בשל מימון רכישת הבניין בחלקו מאשראי זר ובשל השימוש במיומנות ובידע (באמצעות אנשי מקצוע מתאימים). בנוסף, ובהסתמכו על תצהירה של מפקחת המס מטעם המשיב, קבע בית המשפט, כי המערערת העבירה למשיב מסמכים, אשר מחלקם עולה, כי "כוונתה הייתה להביא למימוש מהיר של הנכס ולהפקת רווח בתקופת זמן קצרה, דהיינו מדובר בהפקת רווח פירותי, ולא הוני".

לא ידוע לנו אם יוגש ערעור על פסק הדין, אך נבקש להעיר, בכל הצניעות הראויה, מספר הערות:

1. רכישת בניין עסקי תוך שימוש (חלקי) באשראי זר היא דבר שבשגרה, הן משיקולים פיננסיים והן משיקולי מס.

2. השימוש שנעשה על-ידי המערערת במומחים וביועצים שונים (בבואה לבחון את האפשרות לשינוי הייעוד בבניין ולהשבחתו), כשלעצמו, אינו הופך את המערערת למי שהתכוונה לבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, לא כל שכן שעה שלא בוצע בפועל כל שינוי ייעוד בבניין.

3. בעניין פוזאילוב (שעליו הסתמך בית המשפט), המערערים רכשו עשרות מגרשים באופן שיטתי ובין היתר רכשו מגרש בן עשרה דונמים בתל אביב וביצעו בו עסקת קומבינציה (במסגרתה קיבלו בניין שלם, בן 24 דירות, שכולן נמכרו סמוך לאחר השלמת הבנייה). בנוסף, הוכחו באותו מקרה יחסים מיוחדים (לרבות שימוש בייפויי כוח כלליים) בין המערערים לבין בעלי המניות בחברה היזמית עימה נחתם הסכם הקומבינציה. הסממנים הנוספים הללו לא התקיימו במכירת הבניין בענייננו.

אשר על כן אנו נוטים לראות את פסק הדין (בעניין עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי), כיוצא מן הכלל שאיננו מעיד על הכלל.