תוכנית כחלון לנדל"ן: מיושנת ולא לעניין

שר האוצר המיועד משה כחלון מבקש להוזיל את הדירות על-ידי נקיטת אמצעים שונים ומשונים. מי שקורא את הצעותיו, ובקי בעסקי נדל"ן, אינו יכול שלא לגחך: זה מה שהוא מציע? לנקוט בצעדים שכבר מופעלים? למחזר הצעות ישנות ובלתי יעילות?! מדוע אינו עוסק בנושא המרכזי - אספקת כוח אדם לענף. הצעותיו כמות שהן לא יביאו לשום שינוי של ממש במצב. המחסור יימשך והמחירים יאמירו.

הנה הצצה קצרה לתוכניותיו של מר כחלון, ומה משמעותן:

• 20 אחוז מכל פרויקט בנייה יהיו דירות קטנות יחסית ומוזלות, לזוגות צעירים. זה שנתיים שכל הוועדות לתכנון ובנייה קובעות, שבכל הבניינים החדשים יהיו 20% דירות קטנות וזולות. אז מה הוא בא לחדש?!

• להפעיל מחדש את תוכנית "מחיר למשתכן". זו הייתה תוכנית שהופעלה לפני שנים, נכשלה והופסקה. שר הבינוי היוצא אורי אריאל העלה על השולחן במקומה את תוכנית "מחיר מטרה", דומה מאוד, רק טובה ומעשית יותר. לשם מה לחזור ולנסות להפעיל משהו מיושן, שכבר נכשל?!

• קיצור משך הזמן מאישור מכירת המגרש עד לתחילת הבנייה. כבר שנים מדברים על זה, ולא עושים דבר. אין מה לעשות נגד הרשויות המקומיות, המאשרות או משהות כל בניין וכל פרויקט לפי רצונן. הממשלה אינה יכולה - וכנראה גם אין לה סמכות חוקית - להכתיב לעיריות מה ואיך לעשות.

רצו לחוקק חוק, אך נסוגו

• חוק שיקבע, כי אם קבלן השתהה 3 או 6 חודשים - תלוי באיזו גירסה - מיום שאושר הפרויקט שלו, ולא התחיל לבנות, הוא ישלם קנס בגובה 3% עד 5% משווי הקרקע לשנה. הממשלה כבר הכינה לפני שנה וחצי הצעת חוק כזו, והיא נגנזה בלחץ התאחדות בוני הארץ. חוץ מזה, מה יקרה אם החוק יחוקק, והקבלנים פשוט יקנו פחות מגרשים ויבנו פחות דירות, כדי להקטין את הסיכון?...

• מי שקנה קרקע מרשות מקרקעי ישראל, ויסיים את הבנייה לפני המועד שנקבע, יקבל זכויות בנייה נוספות. תודה רבה. זה כבר קיים. מי שבונה במהירות, מקבל חזרה מרשות המקרקעין 15% ממחיר המגרש. קבלנים, כדוגמת חברת פרשקובסקי, כבר קיבלו צ'קים במיליונים. הצעת כחלון רק תסבך את העניינים: צ'קים אפשר לתת בקלות. לאשר זכויות בנייה נוספות זה עסק ממושך של שנים, שצריך לעבור ועדות והתנגדויות במשך חודשים ושנים. לשם מה להחליף הסדר טוב בהסדר גרוע?! רק כדי שתוכל להגיד שעשית משהו?...

איפה אתה חי? מציע דברים שכבר פועלים

• רשות המקרקעין תמכור מגרשים רק לאחר שיהיו מתוכננים. על מה אתה מדבר, מר כחלון?! איפה אתה חי?! הרי זו שיטה שבה רשות המקרקעין משווקת מגרשים זה שנים רבות!

• הרשות תמכור מגרשים לפני התכנון, שייעשה על-ידי הקבלנים הזוכים. זוהי כמובן הצעה הפוכה מהקודמת. לגופו של עניין: עוזי וכסלר, שהיה לפני 20 שנה מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, ניסה שיטה זו ומכר מגרשים לא מתוכננים לאלפי דירות. זה היה כישלון עצום. עד היום לא בנו על חלק מהמגרשים, כי התכנון נמשך שנים על גבי שנים.

קק"ל כבר מוציאה את המגרשים

• המגרשים בבעלות הקרן הקיימת לישראל, המנוהלים כיום על-ידי רשות המקרקעין, יוצאו מהרשות ויועברו לניהול ושיווק עצמאי של קק"ל. איפה אתה חי, כבוד השר המיועד? הלא קק"ל החליטה על כך כבר לפני שלושה חודשים, והודיעה שההפרדה תצא לפועל בחודש יולי הקרוב.

• מינהל התכנון יועבר ממשרד הפנים לאחריותו של מר כחלון. בשביל מה זה נחוץ? המינהל אישר בשנתיים האחרונות תוכניות לבניית 65,000 דירות בשנה, הרבה יותר מה-40,000 דירות שהמדינה מסוגלת לבנות כיום. יש עודף קרקעות מתוכננות! לא זו הבעיה. אין לי מושג לשם מה זקוק כחלון למינהל התכנון ומה יעשה בו.

הבעיה העיקרית: מחסור חמור בכוח אדם

מה שדרוש באמת הם לפחות שלושה צעדים חיוניים ודחופים, שכחלון אינו מזכיר אותם:

• להביא לארץ לפחות 20,000 פועלי בניין. המחסור החמור בכוח אדם הוא כיום הגורם העיקרי המעכב בנייה. מגרשים ותוכניות יש די והותר. הקבלנים "גונבים" כיום פועלים מאחד לשני, ושכרם של הסינים שכבר הגיעו עומד על 20,000 שקל לחודש, נטו ובמזומן. זו אגב אחת הסיבות להתייקרות הדירות. כל הנסיונות להביא עובדים ממזרח אירופה נכשלו כמעט לגמרי. המקור האמין והגדול היחיד הוא סין. זה שלוש שנים שהממשלה מדשדשת במו"מ עם ממשלת סין, ואין הסכם. זו אגב אחריותו של נפתלי בנט, עד עתה שר הכלכלה, האחראי על שירות התעסוקה. יש לסיים את המו"מ, להיענות לדרישה זו או אחרת של ממשלת סין, ובלבד שהפועלים יתחילו להגיע לארץ.

• להגדיל את מספר מנהלי העבודה ב-4,000 לפחות, כי גם בהם מורגש מחסור חמור. אפשר להביא אותם מסין, או לתקן את התקנה הקובעת, שפועל בניין יכול להיות מנהל עבודה לאחר 5 שנות ותק. אשר לקצר את הוותק, נניח, ל-3 שנים. כל הפקידים כבר אישרו את ההצעה, אלא שהשר האחראי אריאל לא חתם עליה.

• לשכנע את נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, להתיר קצת את החבל החונק שבו היא מחזיקה את רוב הבנקים. רק לאומי והפועלים יכולים כיום לתת אשראי לבנייה, ועוד פה ושם הבנקים האחרים. אם תתיר קצת את החבל, יגדל מאוד האשראי. בלי כסף אי-אפשר לבנות יותר מ-40,000 דירות בשנה.

קל יותר להוציא תקנות מאשר לעסוק בבני אדם

אז מדוע לא נוקט כחלון בצעדים ברורים אלו, שכל קבלני ויזמי הענף מסכימים שהם הפתרון הדרוש והאפשרי? מפני שהוא, כמו כל השרים והפקידים, מעדיף להתעסק בניירות, בתקנות ובחוקים, ולא בבני אדם. קל יחסית לאשר תקנות ולהוציא הוראות. קשה הרבה יותר לפעול בשטח כדי להביא פועלי בניין, מנהלי עבודה ומהנדסי בניין, שגם בהם אגב יש מחסור. קל יותר לחתום על תקנות, מאשר לנהל דיון פורה עם בנק ישראל על הגדלת האשראי. לכן, מכל צעדיו של כחלון לא ייצא דבר, המחסור בדירות יימשך, והמחירים ימשיכו לעלות.