נדל"ן מסחרי - איך משקיעים והאם כדאי?

איך משקיעים בנדל"ן מסחרי? כדאי לדעת - התשואה גבוהה יותר מזו שבהשקעה בדירה. אבל העסקות מרכבות וארוכות יותר. מעבר לכך - מדברים על הצפה בשטחי מסחר באזורי הביקוש, וזה עלול להביא לירידות מחירים.

נדל"ן מסחרי / עסקי הוא בעיקרון כל נדל"ן שאינו למגורים; הכוונה היא למשרדים, חנויות, מבני תעשיה, מחסנים לוגיסטיים, תחנות דלק, בתי מלון וכד'. גם מגרש הוא נדל"ן מסחרי, אך במדריך זה, נתמקד בעיקר בנכסים שמניבים תשואה.

• למדריכי נדל"ן באתר הון

העסקות בעולם הנדל"ן המסחרי מורכבות יותר וארוכות יותר מאשר ברכישת דירה; מצד שני עסקה מוצלחת מביאה עמה תמורה גדולה בהרבה לעומת עסקה בנדל"ן למגורים. אם תשואה טובה מהשכרת דירה מסתכמת בכ-3%-4% לשנה, הרי שתשואה טובה בהשכרת נכס מסחרי יכולה להגיע ל-8% בשנה, וגם ל-10%. בנוסף, לפחות בהסתמך על העבר - עסקות כאלו הניבו מעב לתשואה השוטפת גם רווחי הון במכירה/ במימוש - רבים מכרו לאחר מספר שנים את החנות כנכס מניב (עם השוכר) במחיר גבוה בהרבה ממחיר הרכישה.

עם זאת - ההשקעות בנכס מסחרי ותחזוקת הנכס גבוהות יותר; הכנסות מהשכרת נכס מסחרי חייבות במס הכנסה (גם לפרטיים); הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר, כי בעל הנכס מתבסס על הצלחתו הכלכלית של השוכר; כשנכס מסחרי עומד ריק, הארנונה המשולמת עליו גבוהה בהרבה מאשר על דירת מגורים. עוד בשונה מנדל"ן למגורים - מחירי המכירה של נדל"ן מסחרי לא עולים בקצב בו עולים מחירי הדיור בישראל. נקודה נוספת לעומת השקעה במגורים - צריך להוציא חשבוניות לשוכרים, ולשם כך צריך להוציא תעודה עוסק מורשה.

איך משקיעים?

השקעות בנדל"ן מסחרי יכולות להיעשות במישרין, או בצורה עקיפה דרך קרנות ריט - קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן שמקבלות כספים ממשקיעים, לוקחות הלוואות, רוכשות נכסים ומשכירות אותן. בעולם יש רבבות קרנות ריט אצלנו יש בודדות. הקרנות האלו משקיעות בנדל"ן מסחרי (בעיקר משרדים להשכרה). באופן הזה גם משקיעים שאין להם כייסם עמוקים יכולים להשקיע בנדל"ן מניב, כלומר לא צריך לקנות באופן פיזי את הנכס, אפשר פשוט לקנות את הקרן המתאימה. עם זאת, ההשקעה בקרנות האלו היא בעצם השקעה במניות של קרנות כאלו, ומניות הן מכשיר מסוכן - מעבר לבדיקה שצריך משקיע לעשות בקשר לנכסי החברה, הוא צריך להבין את התמחור שלה ביחס לערך הנכסי שלה; להעריך את ההנהלה של החברה, את הסיכונים הספציפיים של העסק, ולהפנים ששוק המניות יכול להיות אכזרי.

נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ן למגורים

לעומת שוק הדירות להשקעה, אחד המאפיינים הבולטים של שוק הנכסים המסחריים הוא ההיצע היחסית נמוך, אם כי זה משתנה בשנים האחרונות לאור הקמה מואצת של משרדים, והרחבת אזורי הביקוש - כיום יש נדל"ן מסחרי בהיקפים עצומים מחוץ לתל אביב - פתח תקוה, הרצליה הם מוקדים גדולים של מרכזי היי-טק ומסחר ויש עוד רבים. עד כדי כך שעל-רקע תוכניות הבנייה, יש כאלו שסוברים שייווצר עודף בשטחי נדל"ן מסחיר, ואז החשש הוא שיהיו ירידות מחירים.

משקיע בנדל"ן מסחרי או כזה שמתכנן להשקיע צריך להיות כל הזמן להיות עם אצבע על הדופק. המשקיע בנדל"ן מסחרי צריך חושים של איש עסקים, וכשהוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית - לא להתמהמה, אלא לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין. מנגד, אם הוא מריח בעיות, חולשה בשוק וכו', הוא ריך לקבל החלטה מהירה בכיוון השני - לצאת מהעסקה, לממש את הנכס, הכל כפוף כמובן למכלול השיקולים שלו.

איך מתחילים?

תקראו כמה שיותר מידע מקצועי באינטרנט, תתייעצו עם מומחים - כך, למשל, תלמדו שבתל אביב נבנים כיום מעל 700 אלף מ"ר משרדים, ולא ברור אם הביקוש ידביק אותם, מה גם שחברות רבות יוצאות מתל אביב ושוכרות משרדים בערי הלווין ובפריפריה במחירים נוחים יותר. כדאי גם לבדוק בחברות תיווך המתמחות בנדל"ן מסחרי - בתחום המסחרי יש למתווכים מומחים יתרון על פני תחום המגורים, והם גם מסייעים בכל הנוגע להיבטים הנלווים למהות הנכס ומהות ההשקעה, כמו גם למגמות השוק. כמובן, שצריך לבדוק את המוניטין של המתווך על סמך עסקות שביצע בעבר, המלצות וכד'. לקראת העסקה עצמה תשכרו עו"ד המתמחה בנדל"ן מסחרי.

מיקום - אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר שמדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים. אם מדובר במבנה תעשיה הממוקם באזור תעשיה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד - הרי שלכאורה כדאי להשקיע. אם יש תוכניות בעירייה להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור - גם זה יתרון בולט בהשקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוח (עד כמה שאפשר) שהאזור עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר. תבדקו אם אין התנגדויות של שכנים למבנה בו ממוקם הנכס שאתם רוצים לקנות ואם אין הגבלות לסוגי שוכרים - לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, ולא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה, ולא כל מבנה תעשיה ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי.

מצב הנכס וייעודו - השקעה בנכס מסחרי כדי להביאו למצב שימשוך שוכרים, היא הרבה יותר גדולה. אתם יכולים לנסות לאתר נכס ישן במקום מרכזי, ויש הרבה חנויות ישנות ברחוב מרכזי בעיר מרכזית, שבעליהן זקן ועייף ומוכן למכור את החנות שלו ואולי במחיר טוב; אתם יכולים לחפש מבנה תעשיה ישן, שמחירו נמוך לעומת החדשים ולכן אטרקטיבי יותר, אם כי צריך לקחת בחשבון את ההשקעה בו - וזה יכול להיות הרבה מאוד כסף. תזכרו, שהשקעה במבנה מסחרי גדולה בהרבה מזו שמשקיעים בדירה. צריך לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה.

לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס - שלא תקנו נכס שלמעשה רשום כמחסן.

מימון - וודאו שאתם יכולים לעמוד בעסקה; תבדקו את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן תשוו בין הצעות של כמה בנקים, כי התנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה.
המימון צריך להתחשב לא רק במחיר הנכס עצמו, אלא גם בהשקעות הנדרשות להתאמה שלו לשוכר.

ארנונה - הארנונה הנגבית מנדל"ן עסקי מחושבת לפי מ"ר, והיא שונה בין שטח של מבנה תעשיה, שטח של משרדים או שטח של חנות. חשוב לדעת מה העלות הזו, יש מקומות יקרים שמבריחים שוכרים.

השקעה בחנויות

כשמדובר בהשקעה בחנות, מיקום הוא מילת מפתח; אפילו בתוך קניון משגשג, אם תשקיעו בחנות בסוף הקניון בקומת מרתף במחיר מציאה כביכול, זה בגלל שתהיו צפויים להרבה תקופות של יובש מבחינת שוכרים, כשאז אתם גם סופגים תשלום דמי ניהול (כמה אלפי שקלים בחודש, תלוי בשטח החנות) הנהוג במרכזי מסחר כמו קניונים. כשמדברים על מיקום אנחנו מכוונים לתנועת האנשים באזור, סוג האוכלוסייה הקונה ואיכות השוכרים. ככל שהתנועה גדולה יותר, הסיכוי להשכיר את החנות גדול יותר, וגם דמי השכירות גבוהים יותר. אם החנות שמציעים לכם לרכישה נמצאת ליד חנויות ריקות, לדוגמה, תתרחקו מהעסקה.

היתרון בהשקעה בחנות הוא שניתן לשפץ אותה בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים בודדים. והרי אנחנו מדברים על תשואה, אז המדד הוא לא רק בכמה משכירים אותה, אלא בכמה משכירים אותה לעומת כמה השקענו בה.

השקעה במשרדים

אין הרבה היצע של משרדים לרכישה; בנייני משרדים נבנים לרוב על-ידי חברות גדולות כנכסים מניבים. אבל יש חברות שכן מוכנות למכור קומות משרדים; במקרה כזה, תבדקו למה הן מוכרות - אולי הן מתקשות למצוא שוכרים.

ברכישת שטחי משרדים צריך לשים לב ליחס הברוטו-נטו של השטח. בבניינים עם לובי גדול, מספר מעליות ובקיצור - שטחי שירות גדולים, יחס הברוטו-נטו גדול ויכול להגיע ל-25%-30%. מה זה אומר? שאם קניתם 300 מ"ר שטחי משרדים במחיר של 6,000 שקל למ"ר, בבניין יחס ברוטו-נטו של 30%, אתם תשלמו 1.8 מיליון שקל, אבל בפועל אתם מקבלים שטח נטו של קצת יותר מ-200 מ"ר. ככה זה עובד, ולכן עדיף לחפש יחסי ברוטו-נטו טובים יותר, כי גם השוכרים מחפשים את זה. לעומת זאת, בבניין עם יחס ברוטו-נטו טוב של 15%, אולי קשה למצוא שוכרים בגלל בעיות אחרות. אולי עדיף לקנות משרדים לחברות היי-טק? אולי למקצועות חופשיים? בקיצור - תתייעצו עם מומחים, כי רכישת משרדים להשקעה היא נושא מרכב יותר מאשר רכישת חנות.

לסיכום, אם בוחרים להשקיע בנדל"ן, אז כמו גם בשוק ההון, חשוב להבין את התהליך במלואו, להכיר את הגורמים הפעילים בו, לחשב את כל ההוצאות, המיסים והסיכונים, לחשב את התשואה הצפויה ואז ליהנות מהכנסות שוטפות נוספות.

למדריכים נוספים מאתר הון:

• דירה מקבלן או דירה יד שנייה - מה עדיף?

• קרקע חקלאית - לרוב זה נגמר בבכי