כל אזרח יוכל לקנות מגרש לבניית וילה באחד מ-720 המושבים והקיבוצים, כך ממליצה ועדת הבר. המושב או הקיבוץ ישלם למינהל 33% משווי הקרקע וימכור אותה במחיר השוק, דבר שיניב רווחי עתק למושבים ולקיבוצים. אלפי, ואולי רבבות, וילות וקוטג'ים ייבנו במושבים ובקיבוצים, העשויים לאבד את אופים החקלאי-כפרי.
מימוש ההמלצות - העוסקות רק בקרקע למגורים ולא לחקלאות - יעשיר את החקלאים, אך עלול לפגוע קשה ביזמים פרטיים הבונים כיום שכונות קוטג'ים בשולי הערים הגדולות. יהיו להם מתחרים, חלקם במושבים במרכז הארץ.
לא פלא שפורום ראשי 15 הערים הגדולות מתנגד בתקיפות להמלצות אלו, ויש להביא בחשבון שזוהי קבוצת לחץ פוליטית לא קטנה.
להלן פירוט של ההמלצות, מול המצב הקיים:
1. זכויות החקלאי על המגרש:
המצב הקיים: לכל חבר מושב יש 2.5 דונם בחכירה. מצב זה לא ישתנה. אולם כיום אין לו זכויות בעלות כלשהן. אם פרש מחקלאות, עליו להחזיר את המגרש למינהל. אם נפטר, יש להחזיר את המגרש, אלא אם יעבור המגרש לניהול מלא של אחד היורשים.
מוצע: כל חקלאי יוכל לעגן את זכויותיו במגרש תמורת תשלום למינהל בגובה 3.75% משוויה (בכל הדוח מדובר על שווי ריאלי על-פי שומה). לאחר מכן, יוכל להתגורר בבית שעל המגרש, גם אם פרש מחקלאות, וכן יוכל להוריש אותו. מומלץ לנהוג כך גם לגבי קיבוצים, תוך שיוך מגרש בן 2 דונם לכל חבר קיבוץ.
2. זכויות הבנייה על המגרש:
המצב הקיים: מותר לבנות 375 מ"ר - בית בן 160 מ"ר למגורי החקלאי, בית נוסף בן 160 מ"ר למגורי בן ממשיך, ועוד דירה בת 55 מ"ר למגורי החקלאי-הסבא, אם העביר את שני הבתים לבנו ולנכדו.
מוצע: החקלאי יחויב להמשיך להחזיק בבית בן 160 מ"ר. את יתרת זכויות הבנייה, 215 מ"ר, יוכל לפצל כרצונו למספר דירות או קוטג'ים.
גם כיום, וגם לפי המוצע, אם תב"ע נקודתית תאשר זכויות בנייה של יותר מ-375 מ"ר, יהיה על החקלאי או הקיבוץ לשלם למינהל 91% מעליית ערך הקרקע עקב השבחת הזכויות.
3. מכירת המגרש:
המצב הקיים: אסור למכור את המגרשים.
מוצע: לאפשר לחברי המושבים והקיבוצים למכור את המגרשים החוצה, לכל מי שירצה. לפני המכירה, על חברי המושבים והקיבוצים לשלם למינהל עוד 29.25% משווי המגרש, כלומר 33% יחד עם התשלום הראשוני של 3.75%. המינהל לא יתערב בפרטי עיסקת המכירה (הקרויה בלשון המינהל "החכרה"). כלומר, המושב\הקיבוץ יוכלו למכור את המגרשים במחירי השוק, על-פי ביקוש והיצע.
חברי המושבים והקיבוצים גם יוכלו לקנות את המגרשים לעצמם. חברי מושבים ישלמו למינהל 29.25% מהשווי, וחברי קיבוצים ישלמו דמי היתר בגובה 31% מהשווי.
4. הרחבה קהילתית:
המצב הקיים: מותר למושב\קיבוץ למכור לפרטיים מגרשים, לבניית שכונות קוטג'ים במסגרת הרחבה קהילתית, אך רק על השטחים החקלאיים של הנחלות. המינהל גובה את שוויה הריאלי של הקרקע, אך נותן הנחות ניכרות לעיסקות בישובי קו העימות ועדיפות לאומית א'.
מוצע: לאפשר למושבים למכור מגרשים להרחבה קהילתית גם כחלק מה-2.5 דונם הפרטיים של כל חקלאי. גם קיבוצים יוכלו למכור את המגרשים, אך כל מי שירצה לקנות יחויב להצטרף קודם לכן כחבר חדש בקיבוץ (הוא זקוק לאישור אסיפת החברים, שאינו ניתן אוטומטית ובכל מקרה).
הוועדה מעירה כי תמ"א 35, שאושרה בשבוע שעבר בממשלה, מגבילה את מספר יחידות הדיור בשכונות הקוטג'ים. עד עתה היה מותר לבנות שכונה של 250 דירות בכל ישוב עם 80 נחלות, ו-300 דירות בישוב עם 100 נחלות. תמ"א 35 קובעת כללים חדשים בנושא זה, שאינם קשורים ישירות לוועדת הבר.
5. איזורי תעסוקה:
המצב הקיים: על-פי החוק, מותר לבנות תעשיה, מלאכה, מחסנים, מסחר וצימרים עד 500 מ"ר בבניין קיים, או עד 300 מ"ר בבניין חדש, אך במגבלה חמורה שהשטח מיועד רק לשימושו האישי של החקלאי. המינהל אינו גובה תשלום במקרים כאלה. בפועל, כידוע, מפרים רבים חוק זה ומשכירים בניינים רבים למסחר, בתי הארחה, צימרים, תעשיה ומחסנים, ואינן משלמים דבר למינהל. מבקר המדינה תקף בעבר בחריפות תופעה זו אך מעט נעשה כדי למגרה.
מוצע: להכיר במצב הקיים ולהכשיר את הבנייה וההשכרות הלא-חוקיות: כל חבר מושב יוכל לבנות ולהשכיר למי שירצה עד 500 מ"ר (יש הוראות מקבילות לקיבוצים), במחירי השוק. בתמורה, יהיה עליו לשלם למינהל 91% מהשבחת הקרקע, או 46% אם הוא חייב לשלם גם היטל השבחה לרשות המקומית. כן יהיה עליו לשלם דמי חכירה של 5% לשנה. בנוסף, יהיה עליו לשלם 5% לשנה על כל השנים בעבר שבהן השכיר את המבנה ללא רשות. אם יסדיר את התשלום תוך שנתיים, ישלם לכל היותר 20%, גם אם השכיר בעבר לשנים רבות.
לא יהיו הנחות לאיזורי עדיפות לאומית א', חוץ מאשר לצימרים. נציג משרד החקלאות בוועדה, עו"ד שלמה בן אליהו, מבקש לתת לאיזורי העדיפות הלאומית הנחות.
