|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
היזם גיל מזרחי מגדיל השקעותיו בנדל"ן
|
היזם הצעיר נכנס תוך שנתיים וחצי לשורת עסקות בפ"ת, בטבריה, במגדל וברמלה ● הקשרים עם פרדי רובינזון, ישראל זעירא, יוסף בוימגרטן ● מדוע קונים גם ערבים אינטרנט "כשר" ● "סוף הדרך של קבוצות הרכישה"
|
גיל מזרחי, 34, משכונת כפר אברהם בפתח תקוה, רוצה לגדול עם הנדל"ן. הוא רק שנתיים וחצי בענף, וכבר הספיק לעשות כמה עסקות יפות במגרשים ודירות. מזרחי הוא דוגמה אופיינית לדור החדש של יזמי נדל"ן, הקונים, מפתחים ומוכרים בהתלהבות, ומקווים לגדול עוד ועוד. כמו כל הצעירים, גם עליו להיזהר לא לרוץ מהר מדי. לפני עשר שנים לא חשב גיל מזרחי על נדל"ן. הוא היה מאמן-כושר במכון וינגייט. אחר-כך הצטרף ל בזק בינלאומי, עבד שש שנים והתקדם יפה, עד לתפקיד ניהולי בכיר באזור הדרום. לפני שנתיים וחצי החליט על מפנה חד - מתקשורת לנדל"ן, ממעמד של שכיר לעצמאי ומשקיע. מה הייתה העסקה הראשונה שלך? מזרחי: הייתי מעורב במכירת מגרש לשתי וילות באבן יהודה (כנראה כמתווך - א.ל.). המגרש נמכר ב-2.5 מיליון שקל. במקביל, עברתי להתגורר עם המשפחה - נשוי פלוס שניים - בשכונה הדתית כפר אברהם. הצלחת העסקה הראשונה עודדה אותי להמשיך. מה הלאה? מזרחי: זה ודאי לא מפתיע, שהעסקה הבאה נעשתה בשכונה עצמה. רכשתי, בעסקת אופציה, מגרש בן 2 דונם ברחוב בר גיורא, עם תב"ע לבניית 9 וילות בנות 200 מ"ר. התחייבתי לשלם 4 מיליון שקל. שכרתי את שירותיה של האדריכלית צופית לורברבום, שתכננה בתים ברמה גבוהה, שאינם נופלים מהווילות של כפר גנים (השכונה היוקרתית של פ"ת - א.ל.). איך גייסת את הכסף לתשלום בעד המגרש? מזרחי: ארגנתי קבוצת רוכשים, שרכשה את הווילות ב-1.5 מיליון שקל ליחידה. זה מחיר מציאה לגבי פתח תקוה, וכל הווילות נמכרו. המגרש עלה לי 440 אלף שקל לקרקע ליחידה. |
|
דירות בטבריה, וילות במגדל
|
|
באחרונה רכש ממשקיע חוץ קנדי מגרש בן 490 מ"ר במרכז העיר, ליד מלון "הגליל", ושילם "פחות ממיליון שקל" (כדבריו). תב"ע מאושרת מתירה לבנות 4 דירות, מה שהופך את העסקה ליקרה יחסית. אולם מזרחי מאמין, שאפשר להביא לאישור תב"ע, לבניית 14 דירות. במקרה כזה, גם לאחר תשלום היטל השבחה לעירייה (50% מעליית ערך הקרקע עם תוספת הדירות), תהיה העסקה רווחית. בנוסף, סיכם מזרחי בימים אלו, על-פי המידע שמסר ל-News1, עסקה, שבה הוא רוכש, עם שותף ב-50%, מגרש בן 2.1 דונם. במושבה מגדל, ליד טבריה. המחיר - 2.2 מיליון שקל. המגרש מיועד, לדבריו, לבניית 19 וילות קטנות, כולן לדתיים-לאומיים. האדריכלית כבר הכינה תדמית מפורטת. היא מראה כי מדובר, בעצם, על שלושה בניינים בני שלוש קומות, המחוברים זה לזה. כל דירה תהיה בת 3 חדרים, 76 מ"ר. המחיר הסופי עדיין לא נקבע.
|
|
שאלתי את גיל מזרחי מהי העסקה הבאה שלו. בתשובתו חשף לראשונה עסקה גדולה ומורכבת: "בימים אלו חתמתי על הסכם אופציה, שבו קניתי מגרש בן 17.5 דונם במרכז רמלה, בכ-25 מיליון שקל. המתחם היה של חברת רסידו, בשליטת פרדי רובינזון, שנכנסה לקשיים. כונס הנכסים מכר את המגרש לפני כשנה לקבוצת משקיעים מבית שמש. הם התקשו לעמוד בתנאים, ולכן יצאה הקרקע למכרז. המגרש מיועד לבניית 300 דירות. אני מנהל מו"מ להכניס לפרויקט ב-50 אחוז חברה מובילה". מזרחי אומר, שעסקה זו, הגדולה ביותר שעשה עד היום, תמומן משילוב של הכנסת שותף, הון עצמי וליווי בנקאי. בדיקת News1 גילתה, כי רסידו קיבלה בעבר אישור לבניית 240 דירות על המתחם. נראה, שמזרחי מקווה לקבל אישור להגדלת הפרויקט ב-25%, דבר שאכן קורה לעתים קרובות בפרויקטים כאלו.
|
|
עסקה משותפת עם ישראל זעירא
|
|
מי שיווק לך את הווילות? מזרחי: ישראל זעירא, בעל חברת הנדל"ן "באמונה", שהוא גם יזם בפני עצמו. גם זעירא וגם אני מאמינים בצורך לבנות שכונות מגורים ברמה גבוהה גם לדתיים-לאומיים. לכן היה לנו אינטרס משותף לשווק את הפרויקט. גיל מזרחי הקים את חברת "מקימים". הוא שכר משרדים נאים, לא ראוותניים, במגדלי עזריאלי, ומינה את עו"ד גלעד ברון, ממשרד גולדמן-ברון, לעורך-הדין של החברה ("הוא יודע לתפור עסקות יפות" - אומר עליו מזרחי"). משרדי גולדמן-ברון צמודים, במקרה או שלא במקרה, למשרדיה של "מקימים", וזה מקל כמובן על הקשר. עסקה נוספת, שהסתיימה בימים אלו, נראית כך: "מקימים" של מזרחי קנתה מקבוצת יורשים מגרש נוסף בכפר אברהם, השביחה אותו, וקידמה אישורי תב"ע לבניית 10 דירות. בימים אלו מכרה החברה את המגרש לקרן ההשקעות החרדית "בשלווה", בבעלות יוסף בוימגרטן, ב-3.8 מיליון שקל. קרן זו משקיעה על-פי כללי ההלכה, וגילתה עניין בבניית דירות למשפחות דתיות בשכונה הדתית. על-פי הערכה, הרוויחה "מקימים" מן העסקה כ-800 אלף שקל.
|
|
"גם הערבים רוצים אינטרנט כשר"
|
|
מה עןד אתה עושה? מזרחי: בצד עסקי הנדל"ן, הקמתי את חברת האינטרנט ISP, המספקת לציבור דתי אינטרנט "כשר", כלומר עם חסימה לתכנים לא-רצויים. יש לי גם לקוחות חילונים. להפתעתי גיליתי, שחלק מהלקוחות הם ערבים, המבקשים בצורה זו למנוע מבני משפחתם לראות סרטים לא-צנועים! אי-אפשר למנוע מכל אדם לקנות דירה. מזרחי: החוק מתיר לדיירי בניין לקבוע בתקנון הבית, שאסור לחלל בו שבת וכדומה. אתה מתרכז בקבוצות רוכשים ולא בקבוצות רכישה. מדוע? מזרחי: לדעתי, הגיעו קבוצות הרכישה לסוף הדרך, בגלל המגבלות שהטיל עליהן בנק ישראל, ועם הודעת רשות המיסים על כוונתה להטיל על הקבוצות מיסים. בקבוצות רוכשים אין בעיות ואין סיכון - הקבוצה מתארגנת מראש לחוזה עם קבלן-יזם, הנותן לה את כל הערבויות הדרושות. האם תרצה להיכנס לתחומים נוספים? מזרחי: יש עתיד גדול ל תמ"א 38, הוספת דירות על גגות תמורת חיזוק הבניינים. בתוכניתי להיכנס גם לתחום זה. איך אפשר לסייע לזוגות צעירים לקנות דירות? מזרחי: לדעתי, הפתרון הוא לתת לזוגות צעירים הקלות במיסוי ובמימון הדירה, בתנאי שיקנו דירות בערי השדה ובפריפריה. שיטה זו נהגה בעבר והביאה לתוצאות טובות, וגם סייעה לערי השדה. העיקרון צריך להיות: שום גזירה כלכלית למי שיקנה דירות בערי הפריפריה, בפרט באמצעות קבוצות רוכשים!
|
|
| תאריך:
|
02/07/2010
|
|
|
עודכן:
|
31/12/2013
|
|
אלעזר לוין
|
|
היזם גיל מזרחי מגדיל השקעותיו בנדל"ן
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
נדלניסט
|
4/07/10 15:24
|
|
|
|
|
|
בועז ראובני
|
6/07/10 10:20
|
|
|
|
|
|
מירב יוסף
|
7/07/10 09:56
|
|
|
|
|
|
דקל
|
10/11/10 10:47
|
|
|
|
|
|
ציון זר
|
13/11/10 18:57
|
|
|
|
2
|
|
משה שי
|
4/07/10 18:58
|
|
|
|
3
|
|
עמי לב
|
5/07/10 17:44
|
|
|
|
4
|
|
יחיאל משה
|
13/12/10 13:04
|
|
|
|
5
|
|
קסם
|
2/06/11 20:01
|
|
|
|
|
|
אחד שאוהב אותך
|
5/06/11 22:48
|
|
|
|
6
|
|
אחד שאתה חשוב לו
|
6/06/11 08:52
|
|
שלוש שנות מאסר - לא יום פחות - הטיל השופט שמעון פיינברג על פנחס (פיני) כהן שהשליך נעל על נשיאת בית המשפט העליון דורית ביניש.
|
|
|
|
|
הכל עוסקים כעת בלחץ שמפעיל אהוד ברק על בנימין נתניהו לשנות את הרכב הקואליציה. פעם קראו לזה "לרענן" את הרכב הממשלה, ומשמעות הדברים היא לרענן את אביגדור ליברמן החוצה הישר אל זרועותיו של פרקליט המדינה. אל דאגה, אהוד ברק וחבורת עסקני העבודה אינם מתכוונים אפילו לרגע ליזום שינוי שיותיר את העבודה מחוץ לקואליציה ואת ברק מחוץ למשרד הביטחון.
|
|
|
|
|
ישראל מתייבשת. זה ייקח עוד שלוש שנים, עד שיסיימו להקים את מתקני ההתפלה. רק אם תחסכו במים!
|
|
|
|
|
קל מאוד להזדהות עם משפחת שליט ויש להניח שרוב ככל היהודים אכן מזדהים עימם. כולנו רוצים, באמת ובתמים, שגלעד יחזור הביתה בשלום וללא כל עיכוב נוסף. גם ככה זה בלתי נתפס הזמן שהוא נמק בשבי. אלא שרבות הן השאלות והתהיות בהקשר הזה והתשובות אינן חד-משמעיות. הבעיה המרכזית היא שאלת המחיר שאנו מוכנים לשלם תמורת שיחרורו של גלעד, שהרי ברור ומוסכם שנשלם, אנחנו תמיד משלמים. מדובר בעסקת חליפין; אנחנו נשחרר מאות רבות של אנשיהם האסורים אצלנו, כולל מרצחים ידועים, ובתמורה הם יוציאו אותו לחופשי. מעבר לעובדה שהצעה זו חושפת את מה שידוע ומוסכם מכבר, שבינם ובינינו קיים לכאורה פער תהומי ביחס לערכם של חיי אדם, ושאנחנו מוכנים לשלם כמעט כל מחיר תמורת אנשינו והם יודעים זאת, קיימת הבעיה של המחיר העתידי לעסקה כזאת.
|
|
|
|
|
היה זה נאום צפוי לחלוטין. ראש הממשלה תיאר את המורכבות בה הוא מצוי, והסביר לעם ישראל שלא נותרה לו ברירה והוא נאלץ להיכנע יחד עם כולנו לתכתיב החמאס.
|
|
|
|
|
