בפסק דינו של שופט בית המשפט המחוזי מרכז, בנימין ארנון (ה"פ 6114-11-13, ניתן ב-30.12.15), עלו מספר סוגיות, אשר העיקריות שבהן מתייחסות לשאלת המועד הקובע לקביעת פיצוי הפקעה בגין הפקעת זכויות חכירה חקלאיות במקרקעי רמ"י. עוד נדונה השאלה האם הלכת בג"ץ הקשת המזרחית חלה רטרוספקטיבית, באופן שיחייב את השמאי המוסכם להפחית מהפיצוי שנקבע בשומתו, את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד.
ב-27.12.64 נחתם חוזה חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין בני הזוג גפני, במסגרתו הוחכרו לגפני המקרקעין שבנדון לתקופה של 49 שנים לפרדסי פרי הדר. לגפני ניתנה גם זכות לחדש את החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות.
באשר למקרקעין הנדונים פורסמו על-ידי נתיבי ישראל (נת"י) שלושה צווי הפקעה, כאשר האחרון שבהם פורסם ב-3.5.99. ב-26.12.11 נערכה שומה מטעם נת"י בעניין ההפקעה השלישית, בה נקבע שזכאותם של המבקשים היא לפיצוי בסך 23 שקל לכל מ"ר שהופקע, בגין אובדן זכויות לעיבוד חקלאי. המבקשים חלקו על סכום הפיצוי.
חלופות שווי הזכות
במסגרת הדיון הוסכם למנות כמומחה את שמאי המקרקעין, אריה קמיל, כדי שיקבע את ערכה של הזכות המופקעת ביום פרסום ההודעה על ההפקעה, או לחליפין למועד בו תפסה נת"י את החזקה במקרקעין. כן נקבע, כי הערכות אלו ייעשו לגבי שתי חלופות; ככל שמדובר בזכות לעיבוד חקלאי בלבד; ככל שמדובר בחוזה חכירה למטרת שימושים חקלאיים. קמיל קבע, כי שווי הקרקע למועד פרסום צו ההכרזה הוא 100 שקל למ"ר, ולמועד תפיסת החזקה - 35 שקל למ"ר לעיבוד חקלאי ו-80 שקל למ"ר לזכויות חכירה.
עוד עלתה מהות הזכות המופקעת. לגישת המבקשים, זכאותם לקבלת פיצויים היא בגין זכות החכירה לדורות בקרקע חקלאית, מהסיבה שזכות זו הוחזקה בידם ערב ההפקעה. נת"י סברה, כי המבקשים זכאים לכל היותר לפיצוי בגין אובדן זכויות עיבוד חקלאיות. בית המשפט קבע, כי הזכות שהפקיעה נת"י היא זכות חכירה של קרקע חקלאית למטרת עיבוד חקלאי.
עוד עלתה שאלת המועד הקובע לקביעת שומת פיצויי ההפקעה. המבקשים סברו, כי זהו יום פרסום צו ההכרזה, ואילו נת"י סברה שזהו יום תפיסת החזקה, מאחר שהחוכרים יכולים היו להמשיך ולעבד את המקרקעין. בעניין זה קבע בית המשפט, כי המועד הקובע בחוק הוא יום פרסום צו ההפקעה ברשומות, שכן ממועד זה ואילך באפשרות נת"י לתפוס חזקה במקרקעין.
לפני הקשת המזרחית
שאלה נוספת אליה נדרש בית המשפט הייתה, האם הלכת הקשת המזרחית חלה רטרוספקטיבית, באופן שיחייב את השמאי המוסכם להפחית מגובה הפיצוי שנקבע בשומתו את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד. המועד הקובע כאמור נקבע ל-1999, בעוד ההלכה נקבעה שלוש שנים לאחר מכן.
החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל הקנתה לחוכרים חקלאיים שונים פיצוי בגין שינוי הייעוד מחקלאות לבנייה, כאשר שינוי הייעוד נבע מיוזמת המינהל או יוזמה ממשלתית אחרת. פיצוי זה היה גבוה באופן משמעותי מזה שחוכרים חקלאיים היו זכאים לקבלו על-פי חוזי החכירה שחתמו, מכיוון ששיעור הפיצוי נקבע על בסיס הקרקע בייעודה החדש ולא בייעודה החקלאי. אולם בשנת 2002 ביטל בג"ץ החלטה זו (בג"ץ 3939/00).
במקרה זה, בין הצדדים הייתה מחלוקת בשאלה האם הלכת הקשת המזרחית חלה באופן רטרוספקטיבי, כך ששומה לפיצויי הפקעה בגין מקרקעין שההכרזה על הפקעתם נעשתה בשנים 2002-1992 (כאשר הייתה תקפה החלטה 727), לא תכלול את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד, הגם שבמועד הרלוונטי לשומה זו שווי השוק של המקרקעין שהופקעו עשוי היה להיות מושפע מהציפייה לשינוי בייעודם. כנגזרת מכך, חלקו הצדדים בשאלה האם פעל קמיל כראוי כאשר נקט ב"שיטת ההשוואה" ביחס לעסקות דומות שבוצעו בשנת 1999, שכן שיטה זו אינה "מנטרלת" מהשומה את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד.
תחילה ציין בית המשפט, כי ככלל צודקת נת"י בדבר תחולתה של הלכת הקשת המזרחית באופן רטרוספקטיבי כפי שכבר נפסק במספר פסקי דין מחוזיים. עם זאת, הלכה זו נפסקה בעניין חוכרים חקלאיים, אשר רמ"י ביטלה את חוזי החכירה עימם עקב שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לבנייה, ולא בקשר למקרה דנן העוסק בהפקעת מקרקעין. לאור כך קבע בית המשפט, כי הלכת הקשת המזרחית, אינה משפיעה באופן ישיר על הליכי הפקעה.
בהתאם לכך בית המשפט הגיע למסקנה, כי הלכת הקשת המזרחית אינה משפיעה באופן רטרוספקטיבי על הפקעת הזכויות במקרקעין בתביעה הנדונה. על כן פעל קמיל כראוי כאשר קבע את שווי הזכות המופקעת בשיטת ההשוואה, כלומר: תוך השוואתן של הזכויות שהופקעו לשווי זכויות החכירה במקרקעין שנסחרו בעסקות דומות שבוצעו בתקופה הקובעת, מבלי להפחית את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד.
עוד ציין בית המשפט את עקרון היסוד בדיני הפקעה, לפיו הנפקע זכאי לפיצויים בהתאם לסכום אותו מקבל אילו היה מוכר את מקרקעיו על-פי שווי שוק של מקרקעין דומים במועד העסקה. בהתאם לכך, בעת קביעת שווי השוק של המקרקעין המופקעים, על בית המשפט להימנע מלהביא בחשבון מידע שלא היה מצוי בידי קונה פוטנציאלי במועד העסקה. במועד ההכרזה היו זכאים הנפקעים לקבל פיצוי ביחס למועד העסקה, והרי שיהא זה בלתי ראוי וצודק לאפשר לנת"י ליהנות מהשתהותה, ולפצות את המבקשים בסכום נמוך יותר מזה שהייתה מחויבת לשלם ביום ההכרזה.
על יסוד האמור קבע בית המשפט, כי הערך הריאלי של זכות החכירה יעמוד על 100 שקל למ"ר, לרבות ריבית והצמדה. כמו-כן קבע בית המשפט, כי נת"י תשלם הוצאות נכבדות בסך 235,000 שקל.
