מה הקשר שלך ושל אינטר-ישראל לעסקה?

גבאי: "מי שמכר את המגרש למשקיע הירושלמי היא קבוצת משקיעים בת כ-25 איש שאנחנו אירגנו. הכלל של אינטר-ישראל הוא להיות שותפה בכל קבוצת משקיעים כזו. אם אנחנו עצמנו איננו מאמינים בכדאיות העסקה, איך נוכל לשכנע משקיעים אחרים? בעסקה האמורה, יש לאינטר-ישראל 10%. קנינו את המגרש מאדם פרטי בדצמבר 2016. שילמנו לו 20 מיליון שקל, כולל הוצאות עסקה".

מה אחר כך?

גבאי: "היו בעיות משפטיות הקשורות במגרש. פתרנו אותן. בנוסף, קידמנו את התב"ע לאישור בניית מגדל המשרדים. פעולות אלו העלו כמובן את שוויו של המגרש. זה מה שאפשר לנו למכור השבוע את המגרש למשקיע הירושלמי ב-31 מיליון שקל, רווח של 55% לפני מיסים והוצאות".

איך איתרתם את הקונה?

גבאי: "באמצעות אנשי קשר. לא היה כאן מתווך. המשא-ומתן היה מהיר, יחסית, ונמשך כחודש".

אינטר-ישראל היא אחת מחברות התיווך הוותיקות בענף. היא נוסדה ב-1973 על-ידי אדריאן בלומנטל. במשך השנים הצטרפו לחברה הבן יורם בלומנטל ואופק גבאי.

מתי ומדוע הצטרפת?

גבאי: "לאחר שסיימתי לימודי מ.א. במנהל עסקים במכללה האקדמאית קריית אונו, עבדתי במשך שנים בתפקיד בכיר ביומון הכלכלי גלובס. הייתי אחראי על מהדורה דיגיטלית של העיתון. לפני 15 שנה החלטתי לעבור לעסקים. נוצר קשר טוב ביני לבין אדריאן, והצטרפתי לחברה כשותף ומנהל, בצד אדריאן ובנו".

אופק גבאי, נשוי ואב לארבעה ילדים צעירים, מתגורר עם משפחתו במושב הדר עם, ליד נתניה. משום הוא נוסע מדי בוקר למשרדי החברה ברמת גן.

גבאי מנהל את מחלקת ההשקעות של אינטר-ישראל. זה שנים שהחברה עוסקת בארגון השקעות, בנוסף לעסקי תיווך בהיקף ניכר בנכסים מניבים. בעבר הרחוק יותר עסקה באיתור נכסים להשקעה בישראל, שנמכרו לתושבי חוץ. ב-11 השנים האחרונות מארגנת אינטר-ישראל בעיקר קבוצות של משקיעים מקומיים, הרוכשים נכסים באירופה.

גבאי: "השיטה שלנו היא להקים קרן לכל מיזם כזה. כל מיזם זקוק למשקיעים המעוניינים דווקא בו. יש מיזמים המיועדים למשקיעים המבקשים לרכוש נכס מניב פעיל, וליהנות מיד מתשואה. מיזמים אחרים מיועדים לרכישת נכס ריק - מגרש - שיש לפתח אותו, וליהנות מתשואה גבוהה יותר בעתיד. יש גם אפשרויות אחרות"

דוגמה אחרונה להשקעות בחו"ל היא קבוצת משקיעים מקומית שאורגנה על-ידי גבאי, וקנתה שני בנייני מגורים להשכרה בברלין. בעסקה זו, ועוד אחרות, שותף גם אופק גבאי אישית, באחוז מסוים.

ב-2016 החליטה החברה להתחיל בהקמת קרנות כאלו גם למשקיעים מקומיים, המבקשים לרכוש נכסים בישראל. נכון להיום, היא מארגנת קבוצות לרכישת נכסים מניבים, ולא דירות.

גבאי: "העסקה ברמת גן שתיארתי מקודם היא הראשונה. לפני חודשיים נכנסנו לעסקה שנייה. רכשנו ממשפחת גולדשטיין, בעלת נדל"ן לא מעטים, 50 אחוז ממתחם תת-קרקעי ביהוד, המיועד לבניית מרכול בן 4,400 מ"ר. בעסקה זו, הקבוצה שלנו שותפה ב-50 אחוז עם בית ההשקעות פרופאונד, בראשות עודד שטרנברג. אנחנו והם שילמנו, יחד, 8 מיליון שקל".

מה העסקה הבאה?

גבאי: "אנחנו מארגנים קבוצת משקיעים שלישית, שיחד איתנו ועם פרופאונד תקנה ממשפחת גולדשטיין חלק מזכויות הבנייה העיליות, באותו בניין ביהוד. התוכנית היא לבנות במקום מרכז בידור ופנאי גדול, שאין כמותו באזור ואולי לא בעיר כולה".

כמה תשקיעו?

גבאי: "ההשקעה הכוללת - קרקע, בנייה, תכנון, מימון ועוד - נאמדת בכ-40 מיליון שקל. מתוך זה, 20 מיליון שקל חלקה של קבוצת משקיעים. המתחם מיועד להשכרה".

האם הפסקתם להקים קרנות להשקעה בחו"ל?

גבאי: "לא ולא. בימים אלו אנו מארגנים קבוצת משקיעים נוספת, שתרכוש בנייני מגורים להשכרה במדריד, בירת ספרד".

למה דווקא שם?

גבאי: "קיימים כמובן השיקולים הכלכליים של כדאיות ההשקעה. בנוסף, הכלל שלנו הוא לרכוש נכס בחוץ לארץ רק אם מולנו עומד איש מקצוע מקומי מנוסה בתחום זה, המכיר טוב את המיזם. איתרנו איש מקצוע מיומן במדריד, והמיזם יקודם יחד איתו".

למה לא ברצלונה, למשל?

גבאי: "יש שם בעיות מסוימות" - הוא רומז כמובן לנושא הפוליטי.

מה דעתך על מצב שוק המשרדים כיום?

גבאי: "לדעתי, אפשר לחלק אותו לשניים - מגדלי קונדו ומגדלים בבעלות יזם אחד. מגדלי קונדו דומים לבית מגורים משותף. הם נמצאים בבעלות עשרות משקיעים, שלכל אחד בין 200 ל-500 מ"ר. הביקוש למשרדים אלו אינו גדול כיום. יש הצע גדול ותחרות חריפה בין המשכירים. אני חושש שדמי השכירות בקונדו יירדו, והם אף עלולים לעמוד ריקים. לא יהיו הכנסות מהשכרה, ויהיו הוצאות ארנונה ואחרות.

"המצב שונה במגדלי משרדים בבעלות יזם אחד, או שניים לכל היותר. דוגמה בולטת אחרונה מהשטח הוא מגדל טוהא (TOHA) של אמות וגב-ים, בתל אביב. עוד לפני סיום הבנייה כבר מצא שוכרים גדולים. בשוק קיים ביקוש של חברות גדולות, בין היתר חברות טכנולוגיה עילית, המבקשות לשכור אלפי מטרים רבועים. הן זקוקות לכמה וכמה קומות שלמות. אין להן עניין במשרדים קטנים. הן שוכרות וישכרו שטחים גדולים במגדלים אלו. מצבם של מגדלים אלו ימשיך לדעתי להיות סביר".

אינטר-ישראל פעילה בכל התחומים שצוינו, ובין לקוחותיה חברות גדולות, כדוגמת HP. גם הרוב הגדול של השגרירויות הזרות בישראל הן לקוחות שלה. לא מורגשת (עדיין?) תנועה של מעבר מתל אביב לירושלים.