"הליקויים שהועלו בדוח זה מעלים את החשש, כי הון שחור רב מושקע בענף הנדל"ן בישראל" - מגלה (25.10.17) מבקר המדינה, יוסף שפירא, בדוח שלו בנושא מיסוי המקרקעין.

לדברי שפירא, "המאבק בהון השחור, ובפרט זה המושקע בנדל"ן, יכול להגדיל את פוטנציאל הגבייה של מיסי מקרקעין, מס הכנסה ומע"מ. כמו-כן, לכספים שאינם מדווחים לרשויות המס יש חלק בביקושים בשוק הנדל"ן, והם עלולים להביא לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן. השקעת מאמצים למיגורה של תופעת הלבנת ההון דרך רכישת מקרקעין אף צפויה להביא להגברת היצע הנדל"ן בשוק, לתחושת צדק חברתי ולצמצום אי-השוויון".

שפירא מסביר, כי טרם הוסדרה העברת מידע בנושא עסקות נדל"ן מרשות המיסים לרשות לאיסור הלבנת הון, אף על-פי שאחרונה פנתה בעניין זה עוד בשנת 2004 ומספר פעמים נוספות לאחר מכן. לפיכך אין מאגר שיאפשר להצליב מידע בין העברת כספים לעסקות נדל"ן ולאתר את העסקות שבהן עולה חשש להלבנת הון. יתרה מזאת: רשות המיסים לא ביצעה פעולות סדורות לאיתור משקיעי נדל"ן שייתכן שמימנו את רכישותיהם באמצעות הון שחור, אף על-פי שכל הנתונים מצויים בידיה.

כך למשל: רשות המיסים לא העבירה לרשות לאיסור להלבנת הון את רשימת עסקות הנדל"ן שבוצעו במהלך שש שנים אלו ובהן שווי העסקה עלה על 7 מיליון שקל. לפיכך לא יכולה הרשות לאיסור הלבנת הון להצליב מידע זה מול המידע הקיים אצלה ולאתר מקרים שבהם קיים חשש להלבנת הון.

עוד מעיר שפירא, כי מן הראוי שהרשות לאיסור הלבנת הון תבחן את האפשרויות להטלת חובות דיווח מתווכי נדל"ן ביחס לעסקות מקרקעין. זאת, במטרה לצמצם את הסיכון להלבנת הון, לקדם משטר אפקטיבי בתחום ולהתאמו לסטנדרטים בינלאומיים.


המערכת הממוחשבת המסייעת בבחירת תיקים בעלי פוטנציאל מס מהותי לתוכנית העבודה במיסוי מקרקעין, אינה מעניקה תמונה היקפית ומלאה של הנישומים, אף על-פי שחלק מהנתונים קיימים במאגרי המידע של הרשות. לפיכך, הגורם המטפל בתיק נדרש לבדוק באופן ידני את הנתונים הקיימים בתיק. גם עובדה זו מונעת הטלת מס אמת ואולי אף מאפשרת העלמות והלבנות.

לעובדי הרשות בתחום מיסוי מקרקעין אין הרשאת גישה לנתונים הנמצאים במערכת הדיווח המפורט של חשבוניות המס, על-מנת לבדוק את אמיתות האסמכתאות לדרישת ניכוי בידי הנישומים לצורך חישוב השבח במכירת הנכס. מאחר שנתונים רבים הנמצאים במערך מס הכנסה אינם חשופים לעובדי מיסוי מקרקעין, נוצר מצב שבו גם אם קיים תיק במס הכנסה - נמנע לעיתים מעובדי מיסוי מקרקעין לגבות מס אמת בגין עסקת נדל"ן.

טיפולה של הרשות בהשלכות המע"מ של משקיעי נדל"ן המבצעים עסקות מקרקעין תכופות הוא אקראי, אף שהמידע מצוי במאגרי המידע שלה. משרדי מע"מ כמעט שאינם יוזמים עריכת שומות, ולפיכך לא גובים מע"מ מרשויות מקומיות וממלכ"רים על עסקות המקרקעין שהם מבצעים אף על-פי שהמידע מצוי ברשותם של משרדי המע"מ. אין בידי הרשות כלים לביצוע מעקב אחר אופי השימוש בנכסים ואחר שינוי בייעודם על-מנת לבחון את מיסויים.

הבעיות רוחביות יותר, מדגיש שפירא: אין נוהל המסדיר את אופן העברת המידע בין מערכי המס ברשות, על-מנת שיוכל לשמש לשומה, גבייה ואכיפה. העברת המידע היא וולונטרית ואין כל דרך לפקח על העברת המידע ולוודא שהתקבל ואין בקרה על אופן הטיפול במידע. ניתוק בין מערכי המס השונים עלול לגרום לתקלות תפעוליות בתחום השומה והגבייה, שעלולות להביא לעיתים לאובדן מס.

לדברי שפירא, "ענף המקרקעין הינו ענף עתיר מס, ועובדה זו דורשת מהרשות מתוקף תפקידה לבצע טיפול מערכתי המקיף את כל מערכי המס (מס הכנסה, מיסוי מקרקעין ומע"מ). הרחבת בסיס המס תגרום לגביית מס רחבה יותר, ויש בה כדי להקטין את נטל המס הכולל, בפרט לאור העובדה ששומות בענף המקרקעין הן בדרך כלל בסכומים גבוהים".

קובץ עסקות הנדל"ן שבידי הרשות כולל נתונים לא עדכניים וחלקיים, והדבר מקשה על עבודת השומה, הגבייה והאכיפה. מערכות המיחשוב בתחום מיסוי המקרקעין ישנות ולא יעילות: רובו של המערך הוקם בשנים 1983-1981, אך הוא נותר בעינו למרות המלצה משנת 2008 ולמרות איתור סיכונים תפעוליים בו בשנת 2011.