דלק נדל"ן: עסקת ענק ברווחיות קטנה

דלק נדל"ן חתמה ביום ו' (21.12.07) על עסקת-ענק, לרכישת 12 היפרמרקטים בגרמניה ב-1.37 מיליארד שקל. אולם העסקה תניב, ככל הנראה, רווח קטן בלבד, בשל פער של 0.8% בלבד בין ההכנסות מדמי השכירות לבין ההלוואות, המממנות כמעט את כל העסקה. החברה בוחנת הכנסת שותף ב-20% לעסקה.

דלק נדל"ן רכשה 12 היפרמרקטים, רובם באזור פרנקפורט, בשטח כולל של 160 אלף מ"ר, על קרקע בשטח 450 דונם. כל החנויות מושכרות לחברת ריל, שהיא חברה-בת של מטרו העולמית, אחת מרשתות השיווק הגדולות בעולם (נמצאת במדד 30 המניות המובילות של הבורסה בפרנקפורט).

החוזים טובים: 10 חנויות מושכרות ל-14 שנים, ושתי האחרות ל-12 שנים. אין זכות יציאה לפני תום השכירות, ויש אופציה להארכת החוזים בעתיד. דמי השכירות נטו יהיו 15.85 מיליון אירו, שהם 89 מיליון שקל לשנה. (הוצאות האחזקה והאחרות יחולו על חברת ריל). דמי השכירות יתנו תשואה של 6.5%. השכירות תעלה אחת לחמש שנים ב-6.7%, כך שבעוד 5 שנים תעלה התשואה ל-6.9%, ושוב תעלה בעתיד לכ-7.5%.

העוקץ נעוץ בהלוואות, המממנות 95% מההשקעה: ההלוואה העיקרית, 1.1 מיליון שקל (נקוב באירו) ניתנת לדלק נדל"ן על-ידי בנק אירופי גדול. ההלוואה היא לזמן ארוך, בריבית ליבור+1%, כלומר 5.7% לשנה. זה משאיר לדלק נדל"ן מרוח של 0.8% על ההשקעה. ההלוואה השניה, 200 מיליון שקל, היא לשלוש שנים עם אופציה לעוד שנתיים, בריבית התחלתית של 5%, שתעלה בעתיד. המרווח כאן גדול במקצת.

מרווח של 0.8% יתן לדלק נדל"ן רווח של כ-11 מיליון שקל לשנה, לפני מס. אמנם, התשואה מול ההלוואה העיקרית תעלה בעוד 5 שנים, אך מצד שני אין לדעת מה תהיה באותה עת הריבית על ההלוואה הנוספת, בת 200 מיליון שקל. כן לא ידוע מהי הריבית שמחשבת דלק נדל"ן על ההון העצמי שלה, המממן חלק קטן מההשקעה ואת כל ההוצאות הנלוות, העומדות על כ-100 מיליון שקל ויותר.

הצד החיובי העיקרי בעסקה הוא שכל החנויות מושכרות לשוכר אחד, חברה-בת של מטרו העולמית, שמחזורה 60 מיליארד אירו לשנה, ואשתקד רשמה רווח של כ-2 מיליארד אירו. בנוסף, יתכן שהחברה תוכל לבנות מבנים נוספים על רזרבות הקרקע של 12 החנויות.