הכשרת היישוב תקנה את בית מעריב

הכשרת היישוב תרכוש מהוצאת מודיעין את בית מעריב, ברחוב קרליבך 2 בתל אביב. היא תשלם 32.5 מיליון שקל. החוזה בעניין זה, שנחתם אתמול (א', 25.1.09) קובע כי העסקה תבוטל, אם עד 5 במרס יימצא קונה אחר במחיר גבוה יותר. התמורה תשולם מיד, ותאפשר למעריב לפרוע ב-5 במרס אג"ח ב-31.7 מיליון שקל, קרן וריבית. שתי החברות בשליטת משפחת נמרודי. מעריב ימשיך לשבת בבניין, כשוכר, שנתיים עד ארבע שנים.

השמאי דוד סגל העריך (12.1.09), ששווי הבניין - למעשה ארבעה בניינים, כמפורט בהמשך - הוא 36.8 מיליון שקל, או 30 מיליון שקל למימוש מהיר. הוצאת מודיעין זקוקה לכסף בדחיפות, כדי לפרוע ב-5 במרס אג"ח. לכן, העסקה היא למימוש מהיר, והמחיר שנקבע בעסקה גבוה ב-2.5 מיליון שקל מהערכת השמאי למימוש מהיר. המחיר תואם כמעט בדיוק לסכום שיש לשלם לבעלי האג"ח.

הוצאת מודיעין הוציאה ב-12.12.08 מכרז למכירת הבניין. היא קיבלה הצעה ב-48 מיליון שקל, אך ההצעה לא הייתה תקפה, כי לא צורפה לה המחאה בנקאית על 10% מהסכום, כפי שנדרש בתנאי המכרז. בנוסף, המציע ביטל אתמול (א', 25.1.09) את הצעתו. לפיכך נותרה בעינה התחייבות שנתנה קודם לכן חברת הכשרת היישוב, כי אם לא ימצא קונה אחר, תרכוש הכשרת היישוב את הבניין.

החוזה בין הצדדים קובע, כי תנאי לעסקה זו, שמעריב יוכל להמשיך ולהשתמש בבניין שנתיים, עם אופציה להאריך את התקופה לשנה ועוד שנה. מעריב ישלם דמי שכירות של 35 שקל למ"ר לחודש, צמודים למדד החל מהשנה השנייה. העסקה טעונה אישור אסיפה כללית, שתכונס ב-2 במרס.

עיסקה טובה להכשרת היישוב - הכבדה על מעריב

הנכס מורכב מארבעה בניינים, שנבנו בין שנות החמישים והשבעים. שטחם הכולל הוא כ-8,300 מ"ר. מכאן, שמעריב ישלם דמי שכירות של כ-3.5 מיליון שקל לשנה. זוהי עסקה טובה מבחינת הכשרת היישוב, שתיהנה מתשואה של 10.8% על ההשקעה. אמנם, צריך להביא בחשבון, שהכשרת היישוב תצטרך לגייס את הכסף לתשלום בעד הבניין, ואין לדעת מה תהיה הריבית על ההלוואה שתיקח, אם תיקח, כדי לממן את ההשקעה.

עסקת השכירות אומנם תאפשר למעריב לנשום, מכיוון שיהיו לו מזומנים כדי לפרוע את האג"ח ב-5 במרס. אולם משמעות העסקה היא תשלום דמי שכירות של 3.5 מיליון שקל לשנה, הוצאה שלא הייתה עד כה, והיא עלולה להכביד על תזרים הנזילות של החברה, שממילא סובלת מהפסדים כבדים.

שוויים המלא של הבניינים - 38.9-36.8 מיליון שקל

השמאי דוד סגל ערך באחרונה, לצורך המכרז והעסקה, שומה מפורטת של הנכס. הוא מצא ששוויו המלא 36.8 מיליון שקל, אך לצורך מימוש מהיר יש להפחית את שוויו ב-20%, כך שמתקבל כאמור שווי נטו של 30 מיליון שקל.

סגל ערך קצת קודם לכן, ב-1.4.08, שומה קודמת של הנכס, והציע למסקנה ששוויו המלא 38.9 מיליון שקל. השומה החדשה (מחיר מלא) נמוכה ב-5.5% מהשומה הקודמת, והדבר מבטא מן הסתם את החולשה השוררת בחודשים האחרונים בשוק המשרדים.

מנתוני השמאי עולה, כי שווי הבניינים הוא רק 4,440 שקל למ"ר, שווי-ערך ל-1,100 דולר למ"ר. שווי זה נמוך בהשוואה לשווי בנייני משרדים חדשים בתל אביב. שווי הבניין נמוך, בעיקר משום שמדובר בבניינים ישנים, בני 30 עד 50 שנה ויותר. בעיה נוספת היא מחסור במקומות חניה. מצד שני, מיקום הבניינים מעולה, והם נמצאים בין היתר בצמוד לתחנת הרכבת התחתית (שני קווים) המתוכננת של תל אביב.