הימור הקרקעות החקלאיות: רווח או שדות שוממים

אברהם יעקובזון נשוי ואב לשישה ילדים, הצליח לפני כמה חודשים למכור קרקע חקלאית בשטח חצי דונם ביישוב אליכין ברווח של כ-60%. את הקרקע הוא רכש לפני כשנתיים תמורת 120 אלף שקל. "כשעשיתי את העסקה באליכין הקרקע היתה בהליכי הפשרה ושינוי ייעוד למגורים ונדונה בוועדה המקומית. ברגע שהקרקע אושרה והחלו הדיונים בוועדה המחוזית, המחיר שלה קפץ", הוא מסביר.

הרווח בפרק זמן קצר נעם ליעקובזון והוא החליט להמשיך ולהשקיע בקרקע חקלאית ובאחרונה רכש דונם בבנימינה תמורת כ-150 אלף שקל, אף שאין על הקרקע החקלאית שום תוכנית לשינוי ייעודה.

סיפור ההצלחה של יעקובזון מדגים את הרווחיות הגלומה במסחר ספקולטיבי בקרקעות. שוויין של קרקעות חקלאיות נמוך משמעותית ממחיר קרקעות מופשרות, והימור נכון על קרקע חקלאית, שלאחר כמה שנים מופשרת לבנייה, יניב תשואה של מאות אחוזים על ההשקעה. עם זאת, כמו כל השקעה ספקולטיבית עם רווחי ענק, מדובר בהשקעה מסוכנת מאוד. רבים מאוד המקרים של אנשים שהשקיעו בקרקע חקלאית, ונתקעו איתה לעשרות שנים. במקרים אחרים, אם המדינה מחליטה להפקיע את הקרקע להקמת תשתיות למשל - מחירה עלול לצנוח לאפס.

"להשקעות החקלאיות נכנסתי לפני שנתיים", מספר יעקובזון, מנהל בית ספר במגזר החרדי במקצועו. "עד אז העדפתי להשקיע בדירות קטנות מתוך מטרה להשכירן ובהמשך למוכרן ברווח כלשהו. בעסקות אלה קרה לא אחת שלא הייתי מכסה את ההשקעה ואני לא מדבר בכלל על ההוצאות הקיימות מחיובי ארנונה ומתיקונים שלא נגמרים. ההשקעה בדירות שברה אותי לאחר שנתקלתי במקרים של דיירים שלא משלמים את דמי השכירות. על אף שעסקה בקרקע חקלאית היא לטווח ארוך, היא בטוחה, נקייה מהוצאות שוטפות - והרווח גדול".

יעקובזון הוא לא היחיד שמזהה את הרווח שאפשר לעשות על הקרקעות החקלאיות. בתקופה שמחירי הדירות עולים ללא פרופורציה, למרות ניסיונות משרד הבינוי והשיכון להציף את השוק, זה רק עניין של זמן עד שרמות המחירים יגיעו לקרקעות חקלאיות, גם כאלה שעליהן אין תוכנית בנייה.

גם ברחובות, שרשמה בארבע השנים האחרונות עליות מחירים, נעשו עסקות חמות על קרקעות חקלאיות. רק בחודש האחרון נמכרה חלקה בעיר בשטח של 40 דונם תמורת כ-10 מיליון שקל, כ-250 אלף שקל לדונם. חטיבת הקרקע בשטח של 50 דונם נרכשה ביולי 2007 תמורת 6.6 מיליון שקל, בתחשיב של 132 אלף שקל לדונם. מדובר בעלייה בשיעור של כ-90% תוך שלוש שנים בלבד.

רווחים בכל שלב תכנוני

"הסחר בקרקעות חקלאיות פורח ככל שמצוקת הקרקעות למגורים גוברת", מסביר שייקה נפחא, סמנכ"ל בחברת אפי קפיטל המשווקת קרקעות חקלאיות, "הסיכוי לעשות קופה משינוי ייעוד קרקע חקלאית, מביא לרווחים גדולים בכל שלב תכנוני שהקרקע עוברת. בשנים האחרונות אנו מבחינים כי שוק הנדל"ן התעורר ואנשים יותר פתוחים להשקעות גם בקרקעות חקלאיות שאין עליהן תוכניות למגורים.

"יש היום יותר תוכניות המקודמות בוועדות להפשרת קרקעות חקלאיות. כיום אנחנו מציעים קרקע בבנימינה תמורת כ-75 אלף שקל לדונם, כשהערכות הן שלאחר פיתוח היא יכולה להימכר בכ-450 אלף שקל. ביבניאל, אזור לא מפותח שבו הסיכון גבוה, אנו מוכרים דונם קרקע בכ-5,000 שקל".

ביישוב אליכין, עד לפני ארבע שנים נמכרה קרקע חקלאית בשכונת הארזים ב-60-70 אלף שקל לחצי דונם. לאחר אישור תוכנית אב, קרקע בשטח חצי דונם נמכרה ב-120 אלף שקל. חברת אפי קפיטל, שנכנסה אז ליישוב, קידמה תוכנית בניין עיר, וכשזו אושרה בוועדה המקומית, קרקע של חצי דונם נמכרה על ידי החברה ב-170 אלף שקל לחצי דונם. בימים אלה התוכנית נמצאת לקראת הפקדה בוועדה המחוזית, והמחיר עלה ל-220 אלף שקל לחצי דונם. ביישוב עצמו נמכרים מגרשים של כ-300 מ"ר ב-650 אלף שקל בממוצע.

"אנחנו מציעים מגרשים חקלאיים ללא תוכניות ופועלים להשבחתם", מסביר נפחא. "בבנימינה אנחנו משווקים קרקעות חקלאיות עליהן לא קיימת תוכנית אב למגורים. ההשקעה של הרוכשים במקרה הזה היא ספקולטיבית - יכול להיות שייעוד הקרקע ישונה ויכול להיות שלא. עם זאת, הקרקע נמצאת במרחק מאות מטרים ספורים בלבד מהיישוב, ולכן אנו מעריכים שהיא תפותח ביום מן הימים".

הפשרה רגישה

אחוזי הרווח הגבוהים מושכים אליהם משקיעים רבים שהבינו את הפוטנציאל. עם זאת השקעה בקרקע חקלאית טומנת בחובה גם לא מעט סיכונים.

לספקולנטים בתחום הנדל"ן כדאי להיות מודעים לרגישות הגדולה בנושא הפשרת הקרקעות החקלאיות. לכל הפשרה קמים מתנגדים רבים, החוששים מהרס ריאות ירוקות ושטחים פתוחים. גם לפוליטיקה דריסת רגל כבדה בתחום, שחורגת בהרבה מהתנהלות של שוק נדל"ן סטנדרטי. גורמים אלה הופכים את ההשקעה בקרקעות חקלאיות מתוך תקווה שיופשרו לבנייה למסוכנת במיוחד.

באמצע שנות ה-90 יזמו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון הקמת עיר באזור הקריות, על אלפי דונם חקלאיים בין הערים קרית ביאליק לקרית אתא. מחיר קרקעות חקלאיות בשטח העיר המתוכננת הוכפל בתוך זמן קצר; ואולם אז החל לפעול הלובי של העיריות בגליל, שטענו כי הקמת עיר כזו תפגע בהן. כתוצאה מכך בוטלה התוכנית ומחירי הקרקעות ירדו.

בתחילת העשור הנוכחי הוצאה התוכנית מהמגירה, והממשלה דנה בה ברצינות. מחירי הקרקע במקום שוב זינקו. ואולם אז חזר לתמונה הלובי של ראשי עיריות הצפון, התוכנית נפלה - ועמה המחירים. מאז היא טמונה עמוק במגירה, ונכון להיום לא נראה שתוצא מהן. מי שרכש קרקעות בסביבה לא יסווג כסיפור הצלחה.

יוסי האס, תושב רמת גן, זוכר את הפרסומים בעיתונים שפיתו אותו לרכוש ב-89' קרקע חקלאית בשטח של 776 מ"ר בדרום תל השומר. "היתה מודעה בעיתון לרכישת קרקע חקלאית לבניית קוטג'ים", מתאר האס, "אני עוסק בנדל"ן הרבה שנים וחשבתי שזו עסקה טובה. בחוזה שחמתי בזמנו הובטח לי כי תוך חמש שנים נקבל אישור בנייה, ואם לא - כספי יוחזר. ראית מישהו שמחזיר כסף? הייתי נאיבי".

תוכנית לשינוי הייעוד בתל השומר והקמת שכונת מגורים עם 1,100 יחידות דיור במבנים בי 7-15 קומות ופארק היי-טק, אושרה רק בינואר השנה בוועדה המקומית.

"צריך להבין", ממשיך האס, "עוד קודם לעסקה שחתמתי, קודמה תוכנית בנייה ששונתה במהלך השנים כמה פעמים. בתחילה אושרה ב-94', כשבהתחלה דובר על קוטג'ים אך בהמשך השתנתה המדיניות והוחלט להגדיל את הצפיפות ולקדם במקום בנייה רוויה שגם הנפח שלה הלך וגדל עם השנים. כך חלפו להן השנים ועדיין לא ניתן לבנות במקום.

"אי אפשר להתעלם מהעובדה שערך הקרקע עלה, מ-40 אלף דולר בזמנו, לכ-500 אלף דולר כיום, ומגיע לי במקום שתי יחידות דיור וחצי. למרות זאת, העסקה הזו לדעתי לא היתה כדאית והיום לא הייתי נכנס לזה שוב ולא הייתי משלם על קרקע חקלאית אפילו 10,000 דולר. נשרפתי כבר, ולכן אני מפחד. אני מעדיף לשים את הכסף בבנק, מאשר לחכות 21 שנה. חשבתי בזמנו שתוך 5-10 שנים יהיה לי נכס ביד. אבל לחכות למשהו 25 שנה? מתי אהנה מהקרקע? כשאהיה בן 70 ואדדה על מקל? לדעתי זה לא שווה.

"עדיף לקנות דירה ולקבל עליה תשואה באופן מיידי. חבר שלי קנה דירה ברחוב הירדן ברמת גן לפני שנתיים תמורת כ-800 אלף שקל. היום הוא מוכר אותה בכ-1.3 מיליון שקל. לא צריך להסתבך כל כך כדי לרשום את אותו הרווח".

"לא כל קרקע תפותח"

"אנשים רכשו קרקעות בזמנו כדי להגשים את החלום הישראלי לקוטג' במרכז העיר. בינתיים 21 שנה עברו", אומר עו"ד ברוך אדלר נציג בעלים פרטיים במתחם תל השומר. אומר אדלר. "התהליכים הם מורכבים, ומייגעים ויש כוונה של הממשלה לפשט אותם. עם זאת, אני חושב שעכשיו יותר מתמיד על המשקיע לגלות זהירות. אין להניח שכל שטח פתוח שנמצא בקרבת הערים יפותח. נדרשת בדיקה של המגמות התכנוניות".

"הרבה אנשים נופלים בפח", מוסיף עו"ד משה קמר, מומחה לדיני הפקעות ותכנון ובנייה, "הם רוכשים פיסות קרקע מיזם שמשכנע אותם בכך שהן קרובות לאזור פיתוח עירוני. יכול מאוד להיות שהקרקע נמצאת מרחק שני מטרים מהיישוב, אבל באזור כולו אין תוכנית בניין עיר".

עו"ד קמר מייצג כיום בעלי קרקע חקלאית על שטח של 36 דונם בשטח העיר פתח תקוה. במקום היו תוכניות לשינוי הייעוד למגורים והקמת קוטג'ים, אך לרוע מזלם של בעלי הקרקעות, על שטח של כ-12 דונם נסלל כביש מכבית מה שיצר ניתוק של יתרת הקרקע. "הבעלים רכשו לפני 25 שנה חלקות של חצאי דונם בכ-15 אלף דולר לדונם וחלמו להקים את ביתם. לאחר 15 שנה הגיע מע"צ והפקיע חלק מהאזור לצורך סלילת הכביש", מספר קמר. "נכון להיום חלק מהבעלים נלחמים לקבל פיצויים, והיתר עדיין חולמים שמשהו ישתנה במקום. הכביש ניתק שטח של כ-20 דונם ותוכניות העיר פתח תקוה לא חלות במקום. חלקת האדמה, גם לאחר עשרות שנים, נמצאת עדיין בייעוד חקלאי וגם בעשר השנים הבאות אני מעריך שלא יבנו שם".

ויש גם דוגמה עתידית לסיכונים שבהשקעות מסוג זה. על פי חוק התכנון והבנייה החדש, היטלי ההשבחה שבהם יחויבו בעלי קרקעות עקב הפשרת הקרקע יוגדלו במידה ניכרת, היות שהמדינה החליטה שאינה מוכנה להכיר במרכיב הספקולטיבי של שווי הקרקע, אלא רק בשווי הקרקע כחקלאית בלבד. ברבות מהקרקעות הללו המרכיב החקלאי מהווה עד 20% מהשווי, ולכן היטלי ההשבחה שייאלצו לשלם ביום הפשרתן יהיו גבוהים במיוחד, עד כדי השפעה על כדאיות הפרויקט.

"בג"ץ הקשת המזרחית גרם לנזק"

בתחילת העשור הנוכחי הגישה תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית עתירה לבג"צ כנגד שורה של החלטות מינהל מקרקעי ישראל מאמצע שנות ה-90, שאיפשרו למושבים ולקיבוצים ליזום הרחבות יישוביות בתחומם ולקבל חלק מהרווחים. הטענה העיקרית של הקשת המזרחית היתה שמדובר בקרקעות מדינה, וכי משמעות ההחלטות הללו היא שחקלאים יזכו בהטבות גדולות מקרקעות המדינה, ולעומתם רוב התושבים, ובעיקר תושבי עיירות פיתוח, שאינם יכולים ליזום הרחבות דומות - יישארו מופלים לרעה.

ההחלטה אמנם נגעה לקרקעות מדינה, אך הביטולים בהפשרות הקרקע הללו גרמו לירידת הסיכוי שגם קרקעות חקלאיות פרטיות בסביבה הרלוונטית יופשרו. במלים אחרות, רבים מאלה שרכשו קרקעות ליד הרחבה פוטנציאלית של יישוב, בתקווה שגם הקרקעות שלהם יופשרו - נתקעו.

"מאז בג"ץ הקשת המזרחית, שינוי ייעוד העניק פיצוי נמוך, לא כלכלי ולא סביר לבעלי הקרקעות, שהסתכם באלפי דולרים בודדים. כל זה עצר את הכדאיות של ההליך והקפיא את היזמות", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.

"רק בשנים האחרונות אנו רואים שינוי מגמה. קיימת תובנה בקרב בעלי קרקעות, הציבור והרשויות המקומיות, שעצירת העסקות ותכנוני הקרקעות, גורמים לבעיה כללית, למחסור ביזמות של פרויקטים ובעקבות כך לעליית מחירי הנדל"ן".

"בפירוש קיימת כוונה לבחון מחדש את החזרת האופציה היזמית", ממשיכה בוגין, "בשיחות מסדרון לא פורמליות מוזכר לרוב המספר 20% - שיעור הפיצוי ליזמים חקלאיים שישנו את הייעוד של הקרקע. גם מפלגת העבודה טוענת כי תנאי החזרת האופציה היזמית בקרקעות חקלאיות היא חלק מההסכם הקואליציוני".