"עסקת
תמ"א 38 הגדולה ביותר בארץ". כך הודיעו אמש (9.12.12) האחים יצחק ועידו חג'ג, בדווחם על העסקה לקידום שיפוץ, חיזוק ובניה ב-51 בניינים באזור תל אביב, בהיקף של 1.4 מיליארד שקל. אולם מבדיקת פרטי העסקה מתברר שהיא עשויה להיות לא כל כך גדולה.
גל הרשקוביץ ואורן פילטר, בעליה של חברת קריגר, הציעו לחג'ג' פיתוח משותף של 51 הבניינים, כולל בניית 290 דירות חדשות, בהיקף של 1.4 מיליארד שקל. אולם האחים חג'ג' קבעו, שתוך חודש עד שלושה חדשים יחליטו, אם ואלו בניינים מתוך הרשימה יהיו מוכנים לקבל לעסקה המשותפת.
קיימות שלוש בעיות עיקריות:
- מתנהלים הליכים משפטיים לגבי חלק מהבניינים; אם לא יוכרעו תוך שלושה חדשים, קיים כנראה סימן שאלה לגבי נכונות חג'ג' להיכנס לעסקה בבניין כזה.
- בחלק מהבניינים קיימות מגבלות לגבי האפשרות לקבל היתרי בניה.
- גם כשיש היתר בניה, קיימת בעיה של מימוש ההיתר בכמה בניינים.
ההיקף הכולל של העסקה עשוי, לכן, להיות קטן בהרבה מ-1.4 מיליארד שקל, ואין ביטחון שזו תהיה עסקת ענק.
קריגר תמשיך להציע לחג'ג' בשבע השנים הבאות בניינים נוספים בתל אביב ובערים סמוכות. האחים חג'ג' יוכלו לקבל או לדחות את ההצעות, על-פי שיקולם הבלעדי.
שתי הלוואות
עוד מתברר, שהאחים חג'ג' ילוו 6 מיליון שקל: חברת קריגר תקבל הלוואה מיידית של 2.4 מיליון שקל, תמורת שיעבוד ארבעה בניינים. הבניינים שיוכנסו לרשימה יקבלו הלוואה של 3.6 מיליון שקל נוספות, כמימון ביניים. לא נמסר מדוע זקוקה חברת קריגר להלוואה האמורה.
בבניינים שייכנסו לעסקה משותפת, תחולק העבודה כך: האחים קריגר יהיו אחראים למו"מ ולחתימת הסכמים עם הדיירים, ולהשגת היתרי בניה. האחים חג'ג' יהיו אחראים לתיכנון הבניה, בחירת קבלן, השגת מימון בנקאי ולמכירת הדירות החדשות. המימון בהון עצמי ובהלוואות בנקאיות ייעשה בחלקים שווים על-ידי שתי החברות.
התשלום לקבלנים, וכן לאדריכלים, מתכננים ומפקחים הנדסיים, יעשה מתוך הכנסותיו של כל בנין, בעיקר ממכירת הדירות החדשות שיבנו.
חג'ג' ישלטו בחברה המשותפת
הצדדים יקימו חברה משותפת - 50.1% לחג'ג', 49.5% לקריגר. הדירקטוריון יהיה בן 5 חברים, 3 מהם ימונו ע"י חג'ג'. ההחלטות יתקבל ברוב רגיל, כך שברור שהניהול בפועל וקבלת החלטות שופטות יהיו בידי האחים חג'ג', והם ישלטו בחברה באופן מעשי.
כל צד יגבה דמי ניהול של 5% מההכנסות ממכירת דירות. האחים חג'ג' יקבלו, בנוסף, 1.5% מההכנסות, בתמורה לשיווק הדירות.
הרווחים, לאחר כיסוי כל ההוצאות, יחולקו שווה בשווה בין שני הגופים.
