בית המשפט המחוזי בתל אביב יצטרך להכריע בסוגיה עקרונית ומורכבת הנוגעת לעסקות מימון לביצוע פרויקטים לפי
תמ"א 38. זאת בעקבות עתירה שהגישה קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים, חברה יזמית לקידום פרויקטים לפי הוראות תמ"א 38, נגד רשות ניירות ערך, להצהיר כי היא אינה מחויבת לפרסם תשקיף לצורך התקשרותה עם מלווים בעסקת מימון לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38.
בעתירה נאמר כי בשל המגבלות שהוטלו על הבנקים המסחריים על-ידי בנק ישראל המגבילות את היקף האשראי שהבנקים יכולים לתת לסקטור הבנייה מתוך סך האשראי הכולל שניתן על-ידי הבנקים לציבור, נוצר עודף מבקשי אשראי למימון פרויקטים לבניה על ההיצע האפשרי של הבנקים להעמדת אשראי מסוג זה.
לדברי העותרת, מצב זה של עודף ביקוש על ההיצע מאפשר לבנקים לבחור אלו פרויקטים לממן ואלו לא. לטענתה כיוון שפרויקטים על פ הוראות תמ"א 38 הם ברובם פרויקטים בהיקף קטן שתשומת הזמן הנדרשת מעובדי הבנק לצורך טיפול בבקשת המימון, גדולה ביחס להיקף הפרויקט מימון פרויקטים על-פי תמ"א 38, הוא פחות אטרקטיבי מבחינת הבנקים. משכך הבנקים מעדיפים לממן פרויקטים של בנייה רגילה על פני פרויקטים הנבנים על-פי הוראות תמ"א 38.
בנסיבות אלה נאמר בעתירה מקשים הבנקים את התנאים לקבלת מימון לבניית פרויקטים לפי הוראות תמ"א 38 באופן ההופך את האפשרות לקבלת מימון בנקאי ללא אטרקטיבית בעבור העותרת. לדברי קבוצת קדם היא התקשרה עם דיירי בניין בר"ג בהסכם לביצוע עבודות חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה על-פי תמ"א 38.
אלא שלטענתה כתוצאה ממדיניות הבנקים ביחס לליווי פרויקטים של עיבוי על-פי תמ"א 38 היא נאלצת ליזום מתווה לעסקת מימון אל מול מלווים פרטיים שיאפשר לה לבצע את הפרויקט ולעמוד בהתחייבויותיה כלפי הדיירים בבניין ועדיין שהפרויקט יהיה כלכלי עבורה.
לדברי העותרת, פנייתה למשקיעים פרטיים לצורך השגת המימון הנדרש לביצוע הפרויקט לפי תמ"א 38 איננה בבחינת הצעה של "נייר ערך לציבור" כהגדרתו בחוק ניירות ערך.
בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד אילן מוריאנו נאמר כי בכל הנוגע לפרסום תשקיף בהתייחס לעסקה פיננסית, קיימת אי-בהירות בחוק ובהקשר זה יכולות להתהוות פרשנויות שונות.
לדברי העותרת, כל הסכם הלוואה שנחתם באופן ספציפי מול מלווה אינו מהווה נייר ערך אף אם נחתמים באותו המועד יותר מ-35 הסכמים זהים עם יותר מ-35 מלווים שונים בתנאי ריבית, מועדי החזר הלוואה ובטחונות זהים אין המדובר בהנפקת ניירות ערך המחייבת פרסום תשקיף.
אולם לעמדת רשות ניירות ערך, על-מנת שההלוואות לא תחשבנה כסדרה של ניירות ערך, חייבת להיות שונות בין הביטחונות הניתנים לכל מלווה, בין מועדי התשלום ובין התשואה הניתנת לכל מלווה.
לדברי העותרת, לגישתה של הרשות במתווה שלה אין הבדל מהותי בהסכמי ההלוואה ביחס לסוגיית הביטחונות, מועדי התשלום, והתשואה ועל כן מדובר בסדרה וקיימת חובת פרסום תשקיף.
אלא שלעמדת העותרת קיים הבדל מהותי בין כל מלווה ומלווה והמסקנה המתבקשת הינה כי אין המדובר בסדרה של הלוואות ומשכך אין צורך בפרסום תשקיף על-מנת לפנות לציבור לצורך גיוס מימון באמצעותם.
בנוסף, גם אם תתקבל טענת הרשות לפיה הסכמי ההלוואה במתווה המוצע על ידה מהווים סדרה של הלוואות הרי שהסכמים אלו אינם בבחינת "נייר ערך" כהגדרתו בחוק ומשכך אין צורך בפרסום תשקיף.
בעתירה נאמר כי לעותרת נמסר מרשות ניירות ערך כי המדובר בסוגיה עקרונית ומורכבת ולכן למקרה הספציפי שלה עתידות להיות השלכות רוחב גם לגבי מקרים רבים אחרים, ובנסיבות אלו ההחלטה נדונה בדרגים הבכירים ביותר של הרשות וכי נדרש פרק זמן ארוך עד לגיבוש עמדת הרשות בסוגיה זו.
