מחלוקת מס במיליוני שקלים סביב קניון נהריה

קבוצת מליסרון מערערת (14.9.22) לבית המשפט המחוזי בחיפה על דרישת רשות המיסים לתשלום מס רכישה בסך 7.2 מיליון שקל בעסקה למכירה החלקית של קניון נהריה. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה קבע ששווי העסקה הוא 120 מיליון שקל, והקבוצה טוענת שזהו "שווי גרנדיוזי".

המערערות הן חברת קניון הצפון נהריה נכסים וחברת מרכזי מסחר (אזו-ריט), ובמוקד הערעור עומדת עסקה מורכבת במסגרתה מכרו את קניון נהריה לחברת כלל ביטוח. כאשר רכשה מליסרון את בריטיש-ישראל, הורה בשנת 2011 הממונה על ההגבלים לשתי החברות למכור חלק מהקניונים שבבעלותן. במסגרת זו מכרה מליסרון בשנת 2013 את קניון נהריה לכלל, במחיר של 175 מיליון שקל שהיה משוער בלבד. הצדדים יצרו מנגנון חריג, ולפיו המחיר הסופי ייקבע בהתאם לתוצאותיו הכספיות של הקניון, והוא כלל גם מנגנון של תשלומים מצד מליסרון אם הקניון לא יניב את תשואת המינימום שנקבעה.

לדברי קבוצת מליסרון, היחסים עם כלל עלו על שרטון והובילו לתביעה מצד כלל, אשר בשנת 2020 הסתיימה בפשרה. ההסכם קבע, כי שתי החברות המוכרות ישובו להיות הבעלים של מחצית מן הקניון תמורת תשלום של 67 מיליון שקל, בתוספת פיצוי חד-פעמי בסך 53 מיליון שקל במקום מנגנון ההתאמה שנקבע בהסכם המקורי, ואילו המחצית השנייה תישאר בבעלות כלל.

קבוצת מליסרון דיווחה לרשות המיסים על ביטול חלקי של ההסכם המקורי, אך הרשות קבעה שמדובר במכר חוזר החייב במס וקבע את שווי העסקה כחיבור של שווי הקניון והפיצוי החד-פעמי - כאמור, 120 מיליון שקל. לדברי מליסרון, המשמעות היא שלשיטת הרשות שווי הקניון כולו הוא 240 מיליון שקל - שווי מופרך אליו מעולם לא התקרב. מליסרון מוסיפה, כי שווי הקניון ירד מאז העסקה המתוקנת ועומד כיום על 50.5 מיליון שקל בלבד (בשל התחרות מול קניון ארנה ובשל הקורונה) - מה שמלמד עד כמה קביעתה של הרשות היא מופרכת. עוד טוענת מליסרון, כי התשלום החד-פעמי לכלל אינו תשלום עבור זכות במקרקעין ולכן אין להביאו בחשבון.

שתי החברות מבקשות מבית המשפט לקבוע שמדובר בביטול הסכם ולא במכר חוזר, כך שהוא פטור לחלוטין ממס רכישה. לחלופין הן מבקשות לקבוע, כי התמורה בעסקה הייתה 67 מיליון שקל. הערעור הוגש באמצעות עוה"ד שלמה כהן ויועד כוכבי, וטרם הוגשה תגובת רשות המיסים.