הקלה לבעלי קרקעות: רמ"י לא תתמחר זכויות בנייה תיאורטיות

אי אפשר גם להניח שהבית איננו - וגם להשתמש בו

כאן נוצרה הסתירה שהשמאי הממשלתי ביקש לפתור. מצד אחד, בשומת רמ"י מניחים שהמגרש ריק. מצד אחר, החוק מאפשר חלק מההקלות דווקא משום שעל המגרש עומד בניין קיים וותיק.

ההנחיה החדשה קובעת כי אי-אפשר ליהנות משני העולמות. אם זכות בנייה מסוימת יכולה להתקבל כהקלה רק בזכות קיומו של הבניין הקיים, אין לכלול אותה בפוטנציאל התכנוני בשומה שבה הקרקע ממילא נבחנת כאילו היא ריקה.

לעומת זאת, אם כבר אושרה תוכנית שהפכה זכויות כאלה לזכויות תכנוניות של ממש, הן ייכללו בשומה ככל זכות מאושרת אחרת.

המקרה המורכב יותר הוא כאשר עדיין אין תוכנית מאושרת. במצב כזה השמאי לא יוכל להסתפק באמירה כללית שלפיה "אולי בעתיד" יאושרו זכויות נוספות. עליו לבדוק מול מוסד התכנון אם כבר מקודמת תוכנית מתאימה או שקיימת כוונה ממשית לקדם אותה.

חלום תכנוני לא מספיק

אם יתברר שתוכנית כזאת אכן נמצאת בדרך, יהיה אפשר להביא את הזכויות הצפויות בחשבון - אך לא כאילו הן כבר קיימות. השמאי יצטרך להתחשב בזמן שיידרש לאישור התוכנית ובאי-הוודאות שהיא אכן תאושר.

לעומת זאת, אם אין תוכנית בהליכי קידום ואין כוונה ממשית של מוסד התכנון לקדם אחת, הזכויות הישנות לא ייכללו בחישוב. השמאי הממשלתי מבהיר במפורש כי האפשרות התיאורטית שבעתיד מישהו ייזום תוכנית אינה מספיקה כדי להעלות את שווי הקרקע.

מבחינת בעלי נכסים המבקשים לרכוש את הבעלות מרמ"י, זהו החלק המשמעותי בהנחיה: במקום לתמחר בכל מקרה זכויות בנייה אפשריות על בסיס מה שהיה ניתן לבקש בעבר כהקלה, השמאי יצטרך להראות שיש להן בסיס תכנוני ממשי. במקרים שבהם השומה הישנה כללה פוטנציאל כזה אף שאין תוכנית או הליך ממשי לקידומה, ההנחיה עשויה להביא להפחתת השווי שנקבע לקרקע - ובהתאם לכך גם להשפיע על התשלום בעסקת הקניית הבעלות.