שווי קניון אפי נכסים בבוקרשט זינק ב-9% ל-682 מיליון אירו

שווי קניון אפי פאלאס קוטרוצ'ן (AFI Palace Cotroceni) בבוקרשט, רומניה, עלה בכ-56 מיליון אירו בתוך שלושה חודשים, זינוק של כ-9%, והגיע לכ-681.5 מיליון אירו בסוף ספטמבר 2026. כך עולה מהערכת שווי חדשה שהכינה חברת השמאות הבינלאומית קוליירס (Colliers) עבור אפי נכסים. מדובר בעלייה משמעותית לאחר תקופה שבה שווי הקניון נותר יציב יחסית, סביב 625 מיליון אירו.

על-פי הדוח הכספי של אפי נכסים לרבעון השני של 2026, שפורסם באוגוסט, שווי הקניון בסוף יוני עמד על 625.53 מיליון אירו. בסוף מרס הוערך הקניון בכ-625.48 מיליון אירו, ובסוף דצמבר 2025 עמד שוויו על כ-625.07 מיליון אירו. הנתונים מופיעים בטבלת הנכסים המהותיים בדוח החברה, שבו מצוין כי הסכומים מתייחסים ל-100% משווי הנכס, אף שחלקה של אפי נכסים בבעלות עומד על כ-98.6%.

המשמעות היא שבשלושת הרבעונים הראשונים של 2026 עלה שווי הקניון בכ-56.46 מיליון אירו, כמעט כל העלייה ברבעון השלישי. השווי החדש גבוה בכ-9% גם מהשווי שנרשם בסוף 2025. מדובר בעליית ערך לפי הערכות שמאיות ולא בהכנסה שהתקבלה ממכירת נכס.

הערכת השווי החדשה, שנערכה ליום 30 בספטמבר 2026, מתייחסת לשטחי הקניון בלבד ואינה כוללת את מתחם המשרדים AFI Loft שמעליו, המוערך בנפרד.

מה עומד מאחורי העלייה בשווי?

הערכת השווי החדשה נערכה בשיטת היוון תזרימי מזומנים (DCF), המבוססת על תחזית ההכנסות וההוצאות של הקניון לעשר השנים הקרובות, עד ספטמבר 2036, ועל הערכת שוויו בסוף התקופה. השמאים התבססו על חוזי השכירות הקיימים, תחזיות לחידושם, הכנסות נוספות מפעילות הקניון, שיעורי תפוסה והנחות לגבי צמיחת דמי השכירות.

אחד הגורמים המרכזיים התומכים בשווי הוא שיעור התפוסה הגבוה, העומד על 99.6% משטחי הקניון. מתוך כ-88.2 אלף מ"ר המיועדים להשכרה, כ-87.9 אלף מ"ר מאוכלסים. בקניון פועלים 239 שוכרים, ובהם רשתות אופנה בינלאומיות, בתי קולנוע, מסעדות ומתקני בידור ופנאי.

דמי השכירות הבסיסיים השנתיים מסתכמים בכ-41.28 מיליון אירו. נוסף על כך, השמאים מעריכים כי ההכנסות מדמי שכירות המבוססים על מחזורי המכירות של השוכרים יסתכמו בכ-4.67 מיליון אירו בשנת 2026, וההכנסות מפרסום, חשמל וחניה יגיעו לכ-5.81 מיליון אירו. בסך הכל מדובר במקורות הכנסה בהיקף של כ-51.76 מיליון אירו בשנה, לפני ניכוי הוצאות והתאמות אחרות.

ההכנסות מדמי שכירות המבוססים על מחזורי המכירות גדלו מכ-3.67 מיליון אירו בשנת 2023 לכ-4.63 מיליון אירו ב-2024 ולכ-4.68 מיליון אירו ב-2025. התחזית לשנת 2026 מצביעה על יציבות יחסית ברכיב הכנסה זה, ולא על צמיחה משמעותית נוספת.

גורם נוסף בעל השפעה על הערכת השווי הוא שיעור ההיוון. בדוח אפי נכסים לרבעון השני צוין כי בהערכת השווי הקודמת, שהכינה CBRE Romania, נעשה שימוש בשיעור היוון של 7.5% ובתזרים מייצג של כ-49.41 מיליון אירו. הערכת קוליירס החדשה מבוססת על מודל מפורט של תזרימי מזומנים עתידיים, ובו שיעורי היוון שונים למרכיבי ההכנסה.

בהערכת השווי החדשה חושב שיעור היוון יציאה משוקלל של 7.26%, על בסיס הנחות שונות לגבי הכנסות משוכרים מרכזיים, משוכרים קטנים ומהכנסות נלוות. במודל נכללה גם הנחת צמיחה ארוכת טווח של 2% בשנה, ושיעור הניכיון שנקבע להכנסות מדמי השכירות הבסיסיים עומד על 9%.

על בסיס ההנחות הללו העריכו השמאים כי ההכנסה התפעולית נטו המיוצבת של הקניון בתום תקופת התחזית תגיע לכ-60.3 מיליון אירו בשנה, וכי שוויו העתידי במועד זה יעמוד על כ-830.3 מיליון אירו. לאחר היוון ההכנסות העתידיות והשווי בתום התקופה, התקבלה הערכת השווי הנוכחית של כ-681.5 מיליון אירו.

עם זאת, מאחר שהערכת השווי הקודמת וההערכה החדשה נערכו בשיטות ובמודלים שאינם זהים לחלוטין, לא ניתן לקבוע איזה חלק מהעלייה נובע משינוי בהנחות ההיוון, ואיזה חלק נובע משינויים בתחזית ההכנסות. הנתונים מצביעים על כך שהזינוק בשווי אינו מלווה בעלייה דומה בהכנסות השוטפות המדווחות מהקניון.

הקניון הגדול ברומניה, עם חשיפה גבוהה לאופנה

קניון אפי קוטרוצ'ן נפתח באוקטובר 2009 וממוקם בחלקה המערבי של בוקרשט. השטח הבנוי של הקניון עומד על כ-224 אלף מ"ר, ושטחי המסחר להשכרה משתרעים על כ-88.2 אלף מ"ר. המתחם כולל כ-2,689 מקומות חניה.

בין השוכרים המרכזיים נמצאות רשתות זארה, פריימרק, H&M, מנגו, ברשקה ופול אנד בר, לצד רשת ההיפרמרקטים Auchan, בתי קולנוע IMAX ומתחמי בילוי ופנאי.

על-פי דוח קוליירס, ענף האופנה וההנעלה תופס כ-55% מהשטחים המסווגים לפי ענפי פעילות, שיעור גבוה בהשוואה למרכזי קניות דומים. השמאים מציינים כי ההתמקדות בענף האופנה מחזקת את מעמדו של הקניון בשוק המקומי, אך גם מגדילה את החשיפה להאטה בהוצאות הצרכנים.

אחד היתרונות שמציינים השמאים הוא מיקומו של הקניון ונגישותו לתחבורה ציבורית. על-פי הניתוח, כ-507 אלף תושבים מתגוררים במרחק נסיעה של עד 15 דקות מהקניון, וכ-1.59 מיליון תושבים במרחק של עד 30 דקות.

בדוח צוין כי על-פי נתונים כספיים פומביים, החברה המפעילה את אפי קוטרוצ'ן רשמה בשנת 2025 את מחזור ההכנסות הגבוה ביותר מבין מפעילות הקניונים בבוקרשט. עם זאת, מפעילת הקניון המתחרה Baneasa Shopping City רשמה רווח נקי גבוה יותר.

האטה בכלכלה הרומנית והתגברות התחרות

לצד היתרונות של הקניון, דוח השמאות מצביע על סיכונים שעלולים להשפיע על ביצועיו בשנים הקרובות, ובראשם ההאטה בצריכה הפרטית ברומניה, האינפלציה הגבוהה ואי הוודאות הכלכלית והפוליטית.

קוליירס מעריכה כי התוצר הרומני יתכווץ בכ-0.7% בשנת 2026. בדוח מצוין כי למרות הפגיעה בכוח הקנייה של הצרכנים, מרכזי הקניות המובילים במדינה ממשיכים ליהנות משיעורי תפוסה גבוהים ומביקוש מצד רשתות בינלאומיות.

גורם סיכון נוסף הוא התחרות הגוברת בשוק הקניונים בבוקרשט. בין היתר, מרכז הקניות Baneasa Shopping City מתכנן להרחיב את שטחיו לכ-85 אלף מ"ר, ואילו קניון Promenada עובר הרחבה שצפויה לחזק את מעמדו בשוק המקומי.

על-פי הערכת קוליירס, אפי קוטרוצ'ן צפוי להמשיך להימנות עם שני מרכזי הקניות המובילים בבוקרשט, בזכות גודלו, מיקומו, הנגישות התחבורתית ומגוון השוכרים והפעילויות שבו.

אפי נכסים מחזיקה בכ-98.6% מהזכויות הכלכליות בקניון באמצעות חברות הקבוצה, כך שחלקה היחסי בשווי החדש מסתכם בכ-672 מיליון אירו, לפני חובות והתחייבויות. יתרת הזכויות אינה מיוחסת לחברה.