התרומה המשמעותית ביותר לשערוכים החיוביים הגיעה מקניון קוטרוצ'ן בבוקרשט, רומניה, ששוויו עלה בכ-190 מיליון שקל. שווי הקניון הגיע בסוף ספטמבר לכ-681.5 מיליון אירו, לעומת כ-625.1 מיליון אירו בסוף 2025, עלייה של כ-9%.
הקניון, שבו מחזיקה קבוצת אפי נכסים בכ-98.6%, שמר על שיעור תפוסה ממוצע של 100%. ההכנסה התפעולית הנקייה שלו (NOI) ברבעון השלישי הסתכמה בכ-12.6 מיליון אירו, לעומת כ-13 מיליון אירו ברבעון השני.
שערוכים חיוביים נוספים נרשמו בקניון בראשוב ברומניה, בהיקף של כ-55 מיליון שקל, בפרויקט המשרדים איירפורט סיטי בלגרד בסרביה, בהיקף של כ-83 מיליון שקל, ובשלב הראשון של פרויקט לנדמרק בתל אביב, בהיקף של כ-35 מיליון שקל.
בפרויקטים בהקמה בלט שלב ב' של לנדמרק בתל אביב, שרשם שערוך חיובי של כ-53 מיליון שקל בעקבות השלמת השכרת שטחי המשרדים והתקדמות הבנייה. נכון לסוף ספטמבר, כ-99% משטחי המשרדים בבניין B בפרויקט כבר הושכרו.
ההכנסות משכירות עלו, למרות היחלשות האירו
לצד רווחי השערוך, אפי נכסים הציגה שיפור גם בתוצאות הפעילות השוטפת שלה.
ההכנסה התפעולית הנקייה מהשכרת נכסים והפעלתם (NOI) הסתכמה בתשעת החודשים הראשונים של השנה בכ-823.5 מיליון שקל, לעומת כ-785 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה של כ-5%.
ברבעון השלישי הסתכם ה-NOI בכ-293.1 מיליון שקל, לעומת כ-271.4 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-8%.
לפי החברה, הגידול בתוצאות בתשעת החודשים הראשונים נבע משיפור של כ-55 מיליון שקל בפעילות הנכסים הקיימים, ומתוספת של כ-63 מיליון שקל בגין פרויקטים חדשים באירופה שלא הניבו הכנסות בתקופה המקבילה אשתקד.
מנגד, היחלשות שער החליפין הממוצע של האירו מול השקל בכ-10% לעומת התקופה המקבילה אשתקד הפחיתה את ההכנסות המדווחות מהנכסים באירופה בכ-65 מיליון שקל. בנוסף, מכירת נכסים שהניבו הכנסות של כ-15 מיליון שקל בתקופה המקבילה קיזזה חלק מהצמיחה.
מדד ה-AFFO, המשקף את תוצאות הפעילות לאחר התאמות שמבצעת הנהלת החברה, הגיע בתשעת החודשים הראשונים לכ-392 מיליון שקל, לעומת כ-359.8 מיליון שקל אשתקד, עלייה של כ-9%. ברבעון השלישי הסתכם המדד בכ-142.3 מיליון שקל, לעומת כ-119.3 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-19%.
מדד ה-FFO לפי גישת רשות ניירות ערך, המיוחס לבעלי המניות, הסתכם בכ-381 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים, לעומת כ-218 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
הרווח התפעולי של אפי נכסים הגיע בתשעת החודשים הראשונים לכ-1.32 מיליארד שקל, לעומת כ-1.18 מיליארד שקל אשתקד. במקביל, הוצאות המימון נטו ירדו לכ-301 מיליון שקל, לעומת כ-433 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הירידה נבעה בין היתר מהשפעות שערי החליפין ומעלייה מתונה יותר במדד המחירים לצרכן.
רכישות בהיקף של יותר ממיליארד שקל באירופה
במהלך השנה הרחיבה אפי נכסים את פעילותה בשוק האירופי באמצעות שתי עסקות רכישה משמעותיות.
בחודש יולי השלימה החברה רכישת שמונה חברות ברומניה המחזיקות בשישה מרכזי קניות פתוחים, בשטחי מסחר להשכרה בהיקף כולל של כ-126 אלף מ"ר וכ-4,600 מקומות חניה. התמורה הכוללת, לרבות הלוואות בעלים לחברות הנרכשות, הסתכמה בכ-282 מיליון אירו, שהם כ-975 מיליון שקל.
בחודש יוני השלימה החברה רכישת חברות המחזיקות בפרויקט משרדים בפראג שבצ'כיה, בתמורה של כ-126 מיליון אירו, שהם כ-428 מיליון שקל.
נכון לסוף ספטמבר מחזיקה אפי נכסים ב-56 נכסים מניבים בישראל ובאירופה, בשטח כולל של כ-1.56 מיליון מ"ר. שווי הנכסים המניבים, לפי חלק החברה, הגיע לכ-18.66 מיליארד שקל, ושיעור התפוסה הממוצע עמד על כ-95%.
באירופה מחזיקה החברה ב-47 נכסים מניבים בשווי של כ-14 מיליארד שקל, ובישראל בתשעה נכסים מניבים בשווי של כ-4.63 מיליארד שקל.
סך המאזן של החברה הסתכם בסוף ספטמבר בכ-25.92 מיליארד שקל, לעומת כ-23.6 מיליארד שקל בסוף 2025. ההון העצמי הכולל הגיע לכ-8.66 מיליארד שקל, לעומת כ-8.29 מיליארד שקל בסוף השנה שעברה.
יתרות המזומנים וההשקעות לזמן קצר הסתכמו בכ-2.08 מיליארד שקל, לעומת כ-1.73 מיליארד שקל בסוף 2025.
עם זאת, לחברה גירעון בהון החוזר המאוחד בהיקף של כ-993 מיליון שקל בסוף ספטמבר. דירקטוריון החברה בחן את הנושא וקבע כי הגירעון אינו מצביע על בעיית נזילות, בין היתר בהתחשב בתזרים החיובי מפעילות שוטפת, במסגרות האשראי הלא מנוצלות ובפעולות החברה למימון מחדש של התחייבויותיה.
בתשעת החודשים הראשונים של השנה ייצרה אפי נכסים תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של כ-658 מיליון שקל, לעומת כ-633 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
החברה ממשיכה לקדם פרויקטים חדשים בישראל ובאירופה, ובהם השלמת השלב השני של פרויקט לנדמרק בתל אביב, הקמת מבני משרדים בסרביה, ברומניה ובפולין, ופיתוח פרויקטים נוספים לדיור להשכרה.
הנתונים מצביעים על צמיחה בפעילות השוטפת של אפי נכסים, לצד תרומה משמעותית של רווחי שערוך לעלייה ברווח הנקי. בעוד שהכנסות השכירות וה-AFFO עלו בשיעורים מתונים יותר, העלייה בשווי הנדל"ן והירידה בהוצאות המימון תרמו לשיפור הניכר בשורה התחתונה.
תפוס כינוי יחודי
ההכנסות הוכפלו ל-261.9 מיליון דולר וקופת המזומנים תפחה ל-641.6 מיליון דולר 
