זהירות - חוזה שכירות

הפרה רגילה – לאחר התראה יש למפר החוזה, קרי השוכר, זמן מוגדר לתקן על-פי הצורך ולפי מה שמוגדר בחוזה. כדאי לדאוג לציין בחוזה, כי כל הפרה שלא תוקנה תיחשב כהפרה יסודית. במקרה כזה אפשר לממש את הבטחונות. הפרה יסודית משמעה אי תשלום שכ"ד. הפרת החוזה מצוינת לרוב בסעיפים מסוימים גם בחוזה סטנדרטי.

חשוב לכלול בהסכם סעיף המציין כי הנכס מושכר רק למטרת מגורים. הסיבה היא, שבבוא היום, אם תחליטו למכור את הנכס, תרצו ודאי לקבל פטור ממס שבח. פטור זה ניתן רק בגין נכסים ששימשו למגורים (ולא, למשל, לעסק או משרד) בשנים שקדמו למכירה. לכן, אם הדייר שלכם החליט גם לפתוח מסעדה בסלון (כפי שאכן קרה בבאר שבע...), תהיה בעיה למכור את הדירה מאוחר יותר, כי לא תוכלו לקבל את הפטור. מסיבה זו, כדאי גם לשמור חוזים לתקופה של לפחות 7 שנים.

עצות לשוכר:

זהות המשכיר - גם לשוכר חשוב לבדוק מהי זהות המשכיר. יכול להיות משכיר שלא אכפת לו מהמושכר עצמו, או משכיר שהוא אחד מבין כמה בעלי הנכס כשלאחר תקופה מסוימת מגלים, כי אשתו, בנו או... מי שזה לא יהיה, לא הסכימו להשכיר את הדירה... ולכן חשוב לוודא מי הבעלים של הנכס והאם מקובלים – בכתב – על-ידי כל אחד מהם – ההסכמים שהושגו בין שני הצדדים. במשרד אברהם מורן ושות', עורכי דין ונוטריונים, כבר נתקלו בעבר במקרים שבהם גילו השוכרים לאחר חודש שכירות בלבד, כי עליהם לעזוב את הדירה, וזאת לעיתים גם אחרי שטרחו והשיגו ערבות בנקאית.

חשבונות - חשוב לוודא כי כל החשבונות הקודמים שולמו במלואם והשוכר נכנס לדירה נקייה מחובות. כדי להגן על עצמכם רצוי לגשת לעיריה ולהעביר את הארנונה על שמכם, ועם תום החוזה לשנות שוב לשם הבעלים. כך גם עם חשבונות אחרים, בכניסה לדירה וביציאה ממנה.

כניסה לדירה – דאגו לציין מגבלת תדירות כניסה של המשכיר לדירה ובתאום מראש.

מפתחות - הקפדה על העברת והחזרת המפתחות. כשכאן המשמעות העיקרית היא כאמור נושא החשבונות, בכניסה וביציאה. יש לבדוק את הנכס למול המשכיר כדי שלא יהיו אי הבנות או טענות שלא ניתן להוכיחן, ורצוי להוסיף, כי הבדיקה נעשתה "כמיטב יכולתו" של השוכר והוא אינו מוותר על שום טענה.

אם נמכרת הדירה – יש להתעקש שהדבר ייעשה בכפוף להשלמת חוזה השכירות. מדובר בנושא בעייתי, בעיקר בדירות ירושה וצריך לדעת, כי אין זה מגן מפני הכל. למשל, במצב כינוס נכסים, הנושים לא כפופים להסכם, אבל תהיה לו משמעות בבימ"ש במידה והשוכר יפנה לבימ"ש לבקשה קצרה להשלים את חוזה שכירות.

שוכר חלופי – כדאי להוסיף לחוזה סעיף המאפשר להכניס שוכר אחר - תחת תנאים מסוימים שההתנגדות להם תהיה סבירה.

מימוש אופציות - גברת שאיחרה בשבוע להודיע, כי אינה רוצה לממש את האופציה. המשכיר החליט, כי למעשה חייבת השוכרת לשלם שנה נוספת של שכירות. בסופו של דבר, מצא המשכיר שוכר אך שכר הדירה – היה נמוך יותר ולכן, דרש מהשוכרת שלנו, לשלם את ההפרש. החוק, גבירותי ורבותי, תומך בו. שימו לב. לכן, כאמור, כדאי לנסח את הסעיף כך שהאופציה מתממשת רק אם נמסרת הודעה מוקדמת, ולא באופן אוטומטי, אם לא נמסרה הודעת ביטול. חשוב לדעת שאפשר לתבוע דייר אם לא ביטל את האופציה ולא מילא את התחייבויותיו.

שינויים בדירה –גם השוכר רצוי שידאג להקפיא את המצב של הנכס שהוא מקבל, בעיקר בבתים פרטיים עם גינות, זאת בעזרת סט של תמונות. במקרה שחס וחלילה תגיעו למאבק עם המשכיר על נושאים כגון צבע הקירות וכד', אלה עשויות להועיל לשני הצדדים, כאמור.

הגדרת תיקונים – מה "עליכם" ומה לא. מהו בלאי סביר? מה יש בדירה? כשמקבלים דירה ובה מוצרי חשמל ישנים רצוי להגדיר חד-משמעית כי השוכר אינו חייב בתיקונם וכל זאת, תוך סבירות בהתקשרות בין הצדדים. עדיף, למעשה, לקבל דירה נקייה מציוד, במידה ואינכם תלויים בכך, או לוודא כי המכשירים לרשות השוכר עד שיפסיקו לעבוד ולא חלה עליו חובת תיקונם.

ישנה כמובן אופציה של ביטוח תכולה וביטוח מבנה - מדובר בביטוח זול יחסית, אשר בדרך כלל חל על השוכר. רוב המשכירים לא דורשים ביטוח מבנה דירה.

זכות כניסה לנכס – על-מנת לבדוק את מצבו. כמובן, אפשר להסכים שהכניסה תהיה בתאום מראש עם השוכר, וזאת לטובת השוכר- רצוי לקבוע מגבלת סבירות באורך סביר ותיאום מראש.

אופציית מכירה – סעיף אשר מגן על זכותכם להעביר את הדירה לבעלים אחרים, בכפוף להבטחת זכויות השוכר, כדייר בדירה, על-ידי הבעלים החדשים.

איסור העברת זכויות – סעיף האוסר השכרת משנה על-ידי הדייר, הוא "חוק" יהרג בל יעבור, וזאת מאחר שבחוק הדבר מותר, אלא אם נאמר אחרת, בהסכם. תוכלו בקלות למצוא את עצמכם יום אחד מתמודדים מול דייר חלופי, שאינו מקובל עליכם כלל וכלל. בכל מקרה נהוג להסכים, כי במידה והדייר מעוניין למצוא דייר חלופי, הוא רשאי לעשות כן, בהסכמת בעלי הדירה, שלא יסרבו מטעמים שאינם סבירים. כלומר לא סביר שתסרבו לשוכר חדש על בסיס גחמה כלשהי שלכם. אי לכך רצוי להגדיר סבירות – דעו למשל, כי אפליה מטעמי גזע ביהמ"ש לא יראה כסבירה.

איסור על שינויים בדירה – כגון צביעת קירות בצבעים שעליהם לא סוכם מראש, שינויים במבנה, וכד'. על-מנת שתוכלו "להקפיא את המצב", וזאת בעיקר בבתים פרטיים עם גינות, כדאי לצלם סט של תמונות. במקרה שחס וחלילה תגיעו למאבק עם השוכר, אלה עשויות להועיל לשני הצדדים.

סיום שכירות – פרוטוקול מסירה במעמד פינוי דירה. רצוי שיהיה 30 יום לפני מועד תום השכירות, על-מנת לאפשר לבצע תיקונים וכל מה שנדרש. כל זאת, במידה ואין הפרת חוזה. לידיעתכם, במקרה של תפיסת חזקה על-ידי המשכיר – אל תיתלו באילנות גבוהים... ואל תשלו את עצמכם – אסור לכם לעשות דין לעצמכם.

רבים טועים וחושבים שדייר שאינו מתפנה הינו פולש - ושמותר לפנות אותו בכוח. זו טעות! חוק המקרקעין מגדיר פולש רק כאדם שנכנס למקרקעין בלי רשות, וגם אז, מותר לפנותו בכוח רק עד 30 יום משנתגלתה הפלישה. דייר שלא התפנה אינו פולש, שכן נכנס לדירה ברשות! במקרה כזה ניתן לנקוט הליכים משפטיים ולהגיש תלונה במשטרה. אך דעו, על-פי חוק לא ניתן לעשות סעד עצמי של פינוי השוכר – קרי אסור לפנותו בכוח, או להחליף את המנעול. זה חל אפילו אם בהסכם נכתב שמותר לפנות בכוח! במקרה כזה עלול המשכיר לנקוט בהליכים משפטיים ואף להגיש תלונה במשטרה.

טיפ... מה שיכול לעזור במקרים כאלה הוא סעיף אשר קובע מראש כי מוסכם על הצדדים שהמשכיר ימנה כונס נכסים, אשר ייכנס לפעולה במקרה שהשוכר מפר את החוזה ואינו מפנה את הנכס במועד הנקוב. בכך, ניתן לקצר משמעותית את פרק הזמן הנדרש כדי לפנות את הקונה. בחוזה נהוג לכתוב במקרה כזה, כי השוכר לא יתנגד למינוי כונס נכסים, כשזה יכול לפנותו - בדרך כלל מדובר בעורך הדין של המשכיר. מדובר בהליך יקר יותר, אך מהיר יחסית (כמספר חודשים).

טענת קיזוז - סעיף נוסף אשר יכול להגן עליכם מפני טענות אותן קשה להפריך, הוא הסעיף הקובע, כי לא תישמע טענת קיזוז בהקשר של בטחונות ובהקשר של פינוי הנכס.

ביטוח מבנה - מדובר בביטוח זול יחסית, אשר בדרך כלל חל על השוכר. זאת, במקרים שבהם קיים חשש מפני שריפה, או פעולה של השוכר אשר תפגע באופן משמעותי בדירה. בדירות ללא משכנתא אין בהכרח ביטוח מבנה ובכאלה שיש עליהן משכנתא, ממילא ישנו ביטוח על המבנה ולכן אין צורך לטפל בו. ישנם מקרים אשר אינם מחייבים את השוכר, בין היתר שטפונות וחס ושלום... פיגוע.

שכר טירחה של עורך דין – נהוג לשלם בין חצי חודש לחודש שכירות. בחוזי שכירות ארוכי טווח רצוי להיעזר בכך, מאחר שהעלות נבלעת בעלויות כלליות ומה גם שנהוג לחלק את ההוצאה בין שני הצדדים, השוכר והמשכיר. בכך, לשוכר, למשל, יש אמצעי הרתעה ולמשכיר - כתובת. עורכי הדין מטפלים בבטחונות, בערבות בנקאית, ובחוזה בכלל. לרוב עורכי הדין יודעים לזהות מה לעשות ומתי כדאי לפעול בעיקר במקרים קיצוניים, והדבר עשוי לחסוך זמן ו... כאב ראש.

ערבות בנקאית – ניתנת למימוש כמעט במאת האחוזים (ביהמ"ש העליון קבע כי ערבות בנקאית אינה מותנית, למרות שהשופטת ורדה אלשייך הוסיפה סעיף כי הדבר כפוף לתום לב). הסכום בדרך כלל נקבע בהסכמה של בין רבעון לחציון שכ"ד, וזה נתון למשא-ומתן.

ב' החליט להשכיר את דירתו לאדם "שנראה לו בסדר". הוא דאג מראש לקבל שיקים דחויים ושטרי ערבות החתומים על-ידי שני ערבים וכל זאת מעוגן בחוזה שהכין מבעוד מועד, ובכך חשב שדאג לכך ששכר הדירה ישולם בזמן וכי בתום החוזה הדייר יתפנה, כפי שהתחייב על-פי אותו חוזה.

שימו לב בעלי נכס – הנסיבות מחייבות אתכם לבקש בטחונות נמוכים באופן יחסי לערכו של הנכס שלכם. לכן, רצוי שתדעו שהחוק לא תמיד מגן עליכם וכדאי שאתם בעצמכם תדאגו לכך. דייר, אשר לא שילם בזמן, השיק שלו חזר וכו' אומנם מפר את החוזה אבל... אז מה? לא כל כך בקלות תוכלו לדרוש את המגיע לכם, קרי, פיצוי בגין עגמת נפש ונזקים, ויותר חשוב - לקבל בחזרה את דירתכם ואת המפתח ליד. כדי לקבל את הכסף, כולל הפיצוי המוסכם על-פי החוזה, תאלצו ככל הנראה להיעזר בהוצאה לפועל, שם ניתן לערער על החלטתכם, גם אם הפנייה נעשית דרך הערבים החתומים על החוזה.

לרוב, כדי לפנות את הדייר תאלצו לפנות לבית המשפט, על-מנת שזה יוציא צו פינוי ואז לקוות, שבכך תיפתר הבעיה, כי בית המשפט מקבל החלטה וממציא צו - אך לא מפנה בכוח. עם הצו, תיאלצו לפנות מחדש להוצאה לפועל, שתבצע עבורכם את הפינוי. זה יכול לארוך חודשים ואף שנים, כשבכל הזמן הזה הדייר מתגורר בדירתכם, מסרב להתפנות, ולא משלם שכר דירה!

מי שחשב להחליף מנעול – שיחשוב שוב. כאמור, החוק מגן על הדייר ובשלב מסוים – בעל הנכס חשוף. אבל יש דרכים שיכולות לצמצם את החשיפה וכל אלו, רצוי שיהיו מעוגנות בחוזה. קחו בחשבון, למשל, כי השוכר שלכם יכול לערער להוצאה לפועל (הוצל"פ) כשהוא טוען כי החשמל לא עבד, הדוד דלף וכו' ולכן למעשה הוא זכאי לקזז את ההוצאות והנזקים שנגרמו לו משכר הדירה; דברים שלא תמיד ניתן להפריך, ובכל מקרה נדרשים זמן ומשאבים לעשות זאת.

על כל אלה תוסיפו את עלויות עורך הדין, הוצאה לפועל (מדובר במאות שקלים) ולעתים מי שמתכנן למכור את הנכס מסתכן גם בפגיעה פיזית בנכס, או "בהברחה" של הקונים על-ידי דייר בעייתי. עו"ד וייסבן מספר על מקרה, שבו נהגו השוכרים בדירה כמעשה ונדליזם: חיתולים היו מפוזרים בכל עבר, הקירות מזוהמים, והדירה מלוכלכת, כל זאת במטרה להבריח קונים פוטנציאלים מהמקום. וזה עבד. כמו שסבתי הפולניה נהגה לומר לעתים: עוד לפני שנכנסו – כבר רצו להיות בחוץ.

אולי כדאי לחשוב לפחות בחוזה הראשון שאתם עורכים - להיעזר בעורך דין, אשר שכר הטרחה שלו עשוי להסתכם בסכום שבין חצי חודש שכירות לחודש, ולא יותר מזה. נהוג לחלק את שכר הטרחה בין שני הצדדים, השוכר והמשכיר. בכך תוכלו לחסוך עלויות עתידיות במידה ותצטרכו לטפל במקרים חריגים יותר ופחות. כך אולי גם תבהירו לשוכרים – לא להתעסק אתכם... יש כתובת - והיא מוכרת בבית המשפט.

למעלה מ-70% מתביעות הרשלנות הן בתחום תביעות המקרקעין ולכן חשוב לקבל ייעוץ אשר יכול למנוע בעיות בעתיד, ובנוסף חשוב לדעת לבחור עורך דין, אשר עוסק בתחום ומכיר אותו לעומקו.

כמובן שרצוי לראיין את השוכרים ולבדוק את הרקע שלהם, כלומר: במה הם עוסקים, האם יש משכורת או הכנסה אחרת אשר נכנסת לחשבונם באופן קבוע. זאת ניתן לבדוק בעזרת תלושי משכורת, שאותם יש לדרוש גם מהערבים. הבסיס לכל חוזה שכירות - הוא אותם אנשים שחותמים בסופו של דבר על החוזה.

גם אם החלטתם לדרוש את תשלום שכר הדירה חודש בחודשו, דאגו לקבל חודש אחרון מראש, כך תקבלו אורך נשימה במידה ותתקלו בבעיות ותדעו, כי גם אם השוכר מאחר - הכסף המזומן אצלכם.

למשכיר – ערבות לביצוע תשלומים

זהות הערבים – רצוי לבדוק שלא מדובר בנתמכי סעד וביטוח לאומי, אלא כאלו היכולים במידת הצורך להמציא את הכסף. בנוסף, בתביעה רגילה בבית משפט קשה לאכוף את חובתם, ולכן רצוי לבקש כאמור גם מהם תלושי משכורת. בכל מקרה, כדאי לגשת לאתר בנק ישראל ולבדוק שאיש מהם אינו חייב מוגבל באמצעים. ניתן לעשות בדיקה פשוטה יחסית באמצעות מספרי תעודות הזהות (בסעיף זה התייחסתי לערבים לחוזה עצמו, בסעיף הבא מדובר על ערבים לתשלום).

שטרות - שיק ביטחון או שטרי חוב – שטר שניתן לאכוף בהוצל"פ. כדי לממש את התשלום אפשר להיעזר בהוצל"פ ללא הצורך לפנות לבימ"ש. את הטופס ממלאים במועד הפרת ההסכם, ניגשים ללשכת ההוצאה לפועל ומגישים בקשה לביצוע שטר. לזה ניתן להתנגד על-ידי הגשת "התנגדות לביצוע שטר", בתוך 20 יום מהמצאת הבקשה לבית משפט. אם אכן מוגשת התנגדות לביצוע שטר, הדיון עובר לבימ"ש לדיון וברור. במידה והמתנגד לביצוע השטר הוכיח שיש לו טענות הגנה כלשהן (אפילו טענות לכאורה!), עוברים להליך משפטי מלא, עם כל המשתמע מכך – עלויות גבוהות, עורכי דין, ופרק זמן ארוך.

ערבות בנקאית – נפוץ בשכירות מסחרית, בגלל שנלווית לו עלות גבוהה יחסית. היתרון בכך, הוא שהכסף יכול להיות אצלכם, המשכירים, בתוך פרק זמן קצר יחסית ואינו תלוי בחסדי השוכר, לעומת שיק ביטחון, שאותו יכול הדייר לבטל (אם כי מדובר בעבירה על החוק שלרוב אינו נאכף).

מדובר בבטוחה היעילה מכולן. עם זאת, נזכיר כי מדובר בערובה לקבלת הכסף – ולא לפינוי הנכס. כאמור מדובר בעלות גבוהה יחסית– פעמיים תשלום עמלה תוך הפקדת סכום שווה ערך שסוגרים בבנק, אך הכוח שלכם כאן הוא כמעט אבסולוטי, מאחר שניתן לממש את הערבות כמעט ב- 100 אחוז. היא אינה מותנית והדרך למימושה פשוטה – באמצעות הבנק.

נציין, כי בית המשפט העליון קבע כי ערבות בנקאית היא זו ולא אחרת. כלומר, אף על-פי שניסו להכניס מגבלות שונות למימוש ערבות בנקאית, כמו החובה לעשות זאת בתום לב וכיוצ"ב, הנטיה בפסיקה היא לקבוע שניתן לממש ערבות בנקאית בכל עת, ללא תנאי. הסכום המקובל, בין אם מדברים על ערבות בנקאית או שיק ביטחון או שטר חוב, הוא בין רבעון לחציון של שכר הדירה, לרוב רבעון נתון למשא-ומתן. נדגיש – לעומת שיק ביטחון, למשל, כאן לא ניתנת אפשרות ביטול הערבות.

הגנה מפני חובות של הדייר לרשויות:
1. קבלת שיקים פתוחים לפקודת רשויות המס או נותני השירותים, כמו חב' חשמל גז וכו' כשעליהם קרוס - ימומש במקרה של חובות, או שיוחזרו לשוכרים בין 45 ל- 60 יום מסיום חוזה השכירות; 2. העברת החשבונות השונים על שם השוכר, מראש; כל בטוחה חוזרת 60 יום לאחר סיום החוזה, כולל ערבתו בנקאית, ויש לקחת זאת בחשבון.

אמצעי תשלום רצוי שיהיה כרטיס אשראי או מזומן לרבעון מראש, או שיקים מראש (ולדאוג להשלמות לפי שער הדולר, במידה ומדובר בסכום דולרי), אם כי כאמור במקרה זה רצוי לקבל תשלום של חודש אחרון מראש.

גובה הבטוחות – עד חצי שנה שכ"ד מראש.