ויסמן: "רמת הבנייה בפולין גבוהה ב-15 דרגות מהרמה בישראל! הפרויקטים הם באיכות מאוד גבוהה. מה שדורש בישראל 10 שנים, נעשה בפולין בתוך שנה: היתר בנייה – בתוך שלושה חודשים. יש רגולציה, יש ועדות תכנון מקומיות ומחוזיות, כמו אצלנו. אבל הוועדות עומדות בלוח הזמנים הקבוע בחוק. למשל, אם הוועדה לא הגיבה בתוך 30 יום לתוכנית בנייה שקיבלה – התוכנית מאושרת אוטומטית! אין סחבת! הליך ההתנגדויות נמשך חודש, ולא יותר. פולין היא מדינה מתוקנת לכל דבר ועניין. גם לא צריך לשלם שוחד!".

אתם איתנים?

"כן! כפי שכבר אמרתי, אנחנו צופים רווחים קטנים השנה, ורווחים גדולים פי כמה וכמה ב-2012. גייסנו מניות, אופציות ואג"ח לטווח בינוני וארוך בבורסה. סך המאזן של החברה 700 מיליון זלוטי (850 מיליון שקל), וחלק גדול ממנו הוא הון עצמי. בעלי המניות שלנו איתנים, רווחיים וידועים, ודי אם אזכיר את זרוע הנדל"ן של ג'נקל אלקטריק".

היו שינויים בצד של דורי.

"נכון. כידוע, רכשה גזית-גלוב של חיים כצמן את הבעלות המלאה בקבוצת אורי דורי, וזה כולל את ה-32.5% של החברה בפולין. בסוף יולי תמנה גזית-גלוב דירקטורים מטעמה לרונסון. לא צפוי שינוי גדול, כי גם לפני העסקה האחרונה, החזיקה גזית-גלוב 50% מדורי".

שאלתי את שרגא ויסמן, האם הוא חושב לחזור לפעילות בנדל"ן בישראל. בתשובה מרירה-משהו הביע רגשות ונקט עמדה הדומה לזו שקבלנים אחרים מביעים אותה, בשקט ולא לציטוט. לויסמן אין בעיה לדבר ישירות ולעניין. כדאי לשמוע אותו.

בין היתר, גילה ויסמן בראיון כי חברתו, שכבר הנפיקה בעבר בבורסה, גייסה לפני כשלושה חודשים 87 מיליון זלוטי (כ-100 מיליון שקל, לפי 1.2 שקל לזלוטי) בהנפקת אג"ח, בריבית 4.5%. הגיוס החדש יממן פעילות שוטפת ורכישת מגרשים חדשים. כן חושף ויסמן בראיון, לראשונה, את התוצאות העסקיות של החברה ואת רווחיה לתקופה האחרונה.

מי הם בעלי החברה היום?

ויסמן: "הנפקנו בבורסה של ורשה 20% מהמניות. יתר המניות מתחלקות כך: 32.5% לחברת אורי דורי, שעברה באחרונה לבעלות גזית-גלוב; 32.5% לחברת תיאטראות ישראל, בשליטת משפחת גרדינגר; 15% לחברת GE קפיטל, מקבוצת ג'נרל אלקטריק".

היכן בונה החברה? כמה היא מוכרת?

"אנחנו בונים כיום כ-2,000 דירות ב-12 פרויקטים, המפוזרים בארבע ערים – ורשה, פוזנן, שטטין ועיר הולדתי וורצלב. קצב המכירות הוא כ-500 יחידות בשנה. התוכנית היא להגיע למכירות של 1,000 דירות בשנה, דבר שיהפוך אותנו לאחת מחברות הנדל"ן למגורים הגדולות בפולין. רונסון גדולה יותר מאשדר!"

יש לכם מלאי?

"שורת מגרשים בערים שצוינו, שניתן לבנות עליהם 6,000 דירות".

מרוויחים?

"בהחלט! סיימנו את 2010 ברווח נקי של 35 מיליון זלוטי, שהם כ-42 מיליון שקל. הרווח ברבעון הראשון של 2011 הגיע ל-3 מיליון זלוטי, שהם כ-3.5 מיליון שקל. הרווח ירד, משום שאנחנו חייבים לחשב אותו על-פי כללי החשבונאות IFRS (מותר לרשום בדוחות רווח רק עם גמר הבנייה והמכירות, א.ל.)"

מה התחזית לכל השנה?

"ב-2011 נרוויח 12 מיליון סלוטי. ב-2012 יזנק הרווח ל-40 עד 45 מיליון זלוטי (55-48 מיליון שקל). נתוני השנה הבאה כבר ידועים כי מדובר בדירות שנמכרו, ובנייתן תסתיים בשנה הבאה".

זה נשמע טוב, בהשוואה למשבר הנדל"ן שפקד את רוב מדינות מזרח אירופה.

"נכון. פולין היא המדינה שעברה את המשבר בצורה הקלה ביותר מכל מדינות מזרח אירופה. הממשלה והבנקים נהגו במדיניות כלכלנית שמרנית, האינפלציה רק כ-4% לשנהב, אוכלוסיה גדולה ומשכילה, לא יצרו בועת נדל"ן. שוק המשתכנות התפתח מאוד בעשור האחרון. היום יכולים קוני דירות לקבל משכנתה של עד 90% ממחיר הדירה, בהלוואות ל-30 שנה, בריבית 7.75% (=ליבור שהוא כיום 4.75%+3%)".

לא הכל נוצץ. האבטלה גבוהה יחסית, 9%. אחת הבעיות המדאיגות את יזמי הנדל"ן בפולין היא פיגורים הולכים וגדלים בהחזר הלוואות, של לווים שנפגעו מהאבטלה. מעריכים, ש-4% מהלווים יפגרו השנה בהחזר הלוואות, לעומת 1.9% בלבד לפני שנתיים. זה מחייב את החברות, כולל רונסון, לנהוג בזהירות ולגדול לאט-לאט.

רוב הפרויקטים של רונסון, 7 מתוך 12, הם בוורשה, עיר הבירה, שנפגעה מהמשבר פחות מערים אחרות. גם רוב המכירות הן בעיר הבירה. רונסון היא חברה יזמית. היא בוחרת את הקבלנים במכרזים סבורים, שבהם משתתפים 5 עד 7 חברות. הקבלן העיקרי של רונסון היא חברת HOCHIV, בשליטת משקיעים מספרד.

כמה עולה דירה? בפולין קשה לתת תשובה לשאלה זו, מכיוון שהשיטה היא למכור דירות עם גימור חלקי, ללא קירות פנימיים, ללא ריצוף וללא מטבח. מחירי הדירות בוורשה נעים בין 6,500 ל-11,000 זלוטי למ"ר. דירה בת 3 חדרים, 80 מ"ר, תעלה בין 6,340 אלף ל-1.05 מיליון שקל. למחיר הדירה יש להוסיף הוצאות ניכרות לגימור,שגובהן משתנה מדירה לדירה. בסך-הכל לא מדובר בדירות זולות. אבל יש משכנתה נדיבה, שאפשר לפורעה – כל עוד ללווה יש עבודה...

מה התוכניות?

"החברה עוקבת אחרי מצב השוק והכלכלה, ומתקדמת בזהירות. יש לנו תוכנית לרכוש מגרשים ב-100 מיליון זלוטי בשנה הקרובה, מותנה בקצב המכירות ובמצב הכללי".