פטור מתשלום דמי שכירות-בשל מגיפת הקורונה <br>

בעת האחרונה בעלי עסקים רבים מתלבטים בשאלה - מי צריך לשאת בדמי השכירות כשהמושכר סגור בשל מגיפת הקורונה. במאמר זה ננסה לסייע למשכירים והשוכרים, לקבל תשובה להתלבטויותיהם.

כלל יסודי בדיני חוזים הוא שחוזים יש לקיים (Pacta sunt servanda) כלומר, מי שנטל על עצמו התחייבות בהתאם לאותו חוזה עליו לקיימה. עם זאת נקבע כי מי שמפר את החוזה עקב נסיבות שאינן תלויות בו ושלא ניתן לצפות אותן מראש או למנוע אותן בשל כוח עליון, יכול בית המשפט לפטור אותו מהתחייבותו ו/או מתשלום פיצויים לנפגע אם זו "התוצאה הצודקת בנסיבות הענין, ואם יראה לו"¹.

למרבה הצער, מדינת ישראל משופעת ומורגלת באירועים בלתי צפויים, לרבות מלחמות ו/או סגרים שהוטלו בשל התקפות טילים ועל כן בתי המשפט נזהרים מאוד מלפטור מתחייב מהתחייבותו. בשנות ה-80, בעניין כץ², נמנע בית המשפט העליון מלהכיר במלחמת יום הכיפורים, כאירוע חריג ומסכל³.

ואולם, במקביל בפשרת הכרמל⁴, פטר בית המשפט את חברת שטיחי כרמל מתשלום דמי שכירות למושכר ששכרה על-מנת להקים בו מפעל לייצור שטיחים חודשיים לאחר כניסתה למקרקעין, משגילתה שפעולתה של מחצבה השוכנת בקרבת מקום, יוצרת אבק ומונעת ממנה את ייצור השטיחים.

ההבחנה בין שתי המקרים, כץ ורגב, נעוצה בעובדה שבמקרה של שכירת מקרקעין, קיימת הוראת חוק ספציפית בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ושזו לשונו: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות".

בעניין זועבי⁵, שנדון לפני מספר שנים, התיר בית המשפט למדינה לבטל הסכם לשכירת משרדים בנצרת, בעקבות אירועי ירי וחבלה שהופנו למושכר בשל סכסוך בין משפחת המשכיר למשפחה אחרת בנצרת. המסקנה שעולה מההלכות שנפסקו בעניין כרמל וזועבי, היא כי בכל הנוגע למושכר במקרקעין, השוכר פטור מתשלום דמי השכירות, גם אם המדובר באירוע חיצוני ולא צפוי המונע מהשוכר את האפשרות ליהנות מהמושכר לרבות בשל צו מניעה ו/או צו הריסה ו/או צו להפסקת עבודה וכו'.

בענייננו, על-רקע עליית מספר הנדבקים במדינה והחלטת הממשלה להטיל סגר על המדינה, דבר שאילץ עסקים רבים לנעול את שעריהם בשל נגיף הקורונה והחלטות הממשלה להטיל סגר על המדינה כאקט ליישור העקומה וכניסיון להפחית את מספר הנדבקים, נאלצו עסקים רבים לסגור את שעריהם בפני קהל הלקוחות בהתאם להנחיות ואף חלקם נכנסו לקשיים כלכליים שמנעו מהם לשלם את דמי השכירות עבור התקופה שבה נסגר העסק, וכאן קמו להם סכסוכים משפטיים רבים בין השוכרים למשכירים על-אודות הלגיטימיות של אי-תשלום דמי השכירות ו/או חילוט הערבות הבנקאית בגין הפרת החוזה.

בעת האחרונה נדרשו בתי המשפט לדון רבות בסכסוכים דוגמת אלו ואף ניתנו החלטות סותרות בעניין, כך למשך בעניין רב-בריח⁶, בית המשפט השלום בתל אביב ציין שקורונה "אינה מילת קסם" להתנערות מהחוזה והוא דחה את בקשת השוכר למתן צו מניעה זמני למימוש הערבות הבנקאית בגין אי-תשלום דמי השכירות לחודש אפריל 2020. מנגד בעניין קליבר⁷ בית המשפט השלום בירושלים דווקא קבע כי "אם קורונה אינה מלת קסם אין ספק כי הימים אינם ימים רגילים", והוא נעתר לבקשת התובעת להוצאת צו מניעה האוסר על השוכרת לממש את הערבות הבנקאית.

ובעניין סקופ⁸, חנות הנעליים, שזכה לאחרונה לכותרות רבות, פטר בית המשפט השלום בחדרה את השוכרים מתשלום דמי השכירות בתקופת הסגר הראשון באפריל 2020, בקבעו כי "אשר על כן, משעה שהפעלת חנות הנעליים במושכר הוגבלה מכח החוק, אני מוצאת כי יש להתייחס 19 לכך כאל הגבלת הגישה אל בית העסק במושכר ואל המושכר עצמו".

עד כה טרם נדרשו בתי משפט של ערעור, מחוזי ו/או עליון לסוגיה זו, ונראה כי למתלבטים ראוי לבחון את השאלות הבאות:

1. מה נקבע בחוזה שבין הצדדים. יש לבדוק מה הסכימו ומה ראו הצדדים לנגד עיניהם בעת כריתת החוזה. מהם האירועים שראו בהם כאירועים רגילים ואילו בלתי צפויים שמזכות את הצד המפר, כמשכיר שלא השתמש במושכר בשל סגר, מתשלום דמי השכירות עד לחלוף האירוע המסכל.

2. מדוע נמנע השוכר מלהשתמש במושכר. האם בשל סגר שהוטל על האזור בו מצוי המושכר באופן שמנע מהשוכר ו/או הלקוחות פיזית לסור אליו, להבדיל מסגר או בידוד שהוטל על המשכיר ו/או עובדיו בשל מגוריהם באזור שאסר יציאתם למושכר.

3. האם מי מהצדדים, השוכר או המשכיר קיבל פיצוי או מענק בשל המניעה שמנעה את השימוש במושכר. שאלה זו חשובה לאחר שבהתאם להוראות סעיף 18 לחוק החוזים תרופות, סמכותו של בית המשפט לפטור ממילוי התחייבות היא במקרה שזו התוצאה הצודקת.

4. האם הפעלת העסק חייבה נוכחות פיזית של השוכר או עובדים מטעמו. האם בפועל למרות אי-השימוש במושכר, נעשה שימוש במוניטין של מיקום המושכר באספקת שירותים וסחורות מרחוק ולא נגרמו בפועל הפסדים לשוכר.

5. מה מידת תום הלב של כל צד. האם המדובר במפר סדרתי או חד-פעמי או המדובר במשכיר שחיכה לתואנה למצוא עילה לפינוי השוכר.

מהמקובץ עולה כי לשאלה האם שוכר פטור מתשלום דמי שכירות אין תשובה חד-משמעית, והיא קונקרטית לנסיבות המיוחדות של כל מקרה ומקרה. לעתים התשובה תהיה קלה ולעיתים מסובכת לכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד בקיא/ה ומיומנ/ת בתחום ושלאחר ניתוח המקרה בכלים משפטיים ניתן יהא לתת תשובה משוכלת וקונקרטית המבוססת על הנתונים הפרטניים.