הסוס הטרויאני של שוק המשכנתאות

אין עוררין על כך ששוק המשכנתאות עלה בשנת 2021 בכ-80 אחוזים לרמה של כ-130 מיליארדים שנטלו הלווים במרוצת אותה שנה, שיא של כל הזמנים. הדעה הרווחת, שאיש לא חלק עליה עד לאחרונה, הייתה כי רוב רובה של העלייה, מקורה היה ברוכשי דירות ראשונות, רובם הגדול צעירים בגיל עד 40.

אולם, וזה אולם גדול, נתוני בנק ישראל שפורסמו במהלך החודש האחרון מצביעים על מגמה שונה לחלוטין, אפילו מפתיעה. מתברר כי העלייה הדרמטית ביותר הייתה דווקא אצל רוכשי דירות יוקרה מעל 5 מיליון שקלים, כ-105 אחוזים, לאחר מכן רוכשי דירות בטווח שבין 3 ל-5 מיליון שקלים, כ-89 אחוזים, דירות בטווח שבין 2 ל-3 מיליון שקלים, כ-67 אחוזים ואילו אצל רוכשי הדירות העממיות מתחת ל-2 מיליון שקלים, כ-36 אחוזים בלבד.

נתונים מפתיעים אלה טורפים את הקלפים לא רק לגבי הדעה הרווחת כי השכבות העממיות הן אלה שהתנפלו על שוק המשכנתאות, אלא ומלמדים אותנו תובנות שאולי מצביעות על עומק המחדל של בנק ישראל עצמו.

כשהחליט הנגיד הפרופסור אמיר ירון בדצמבר 2020 על מתן האפשרות ליטול משכנתא בתנאים חלומיים של שני שלישים צמודים לריבית הפריים, הכריז כי בכוונתו לסייע במיוחד לאלה שמתקשים ליטול משכנתא, ובמיוחד בעידן הקורונה שבאותה העת היה עדיין בשיאו וכן לסייע בכלל לשוק הדיור שבאותה העת היה במצב של קיפאון.

השפעות מיידיות

מעבר לעובדה הידועה כיום לכל, כי הנגיד טעה טעות חמורה בעצם ההחלטה, זאת משום שבאותה העת שוק הדיור כבר יצא לחלוטין מהקיפאון של חודשי הקורונה הראשונים (פברואר-יוני 2020) ועל כן החלטתו הייתה מיותרת לחלוטין, יצר הנגיד בעיה כפולה ומכופלת של התנפלות רבתי של משפרי דיור שהתנפלו על דירות יקרות יחסות, אפילו דירות יוקרה, ובתקציב שהיו מעל ומעבר ליכולתם הכלכלית.

עובדה זו באה בעליל לידי ביטוי בפער הכמעט בלתי מוסבר בין העלייה המתונה יחסית של נוטלי המשכנתאות לדירות עממיות יחסית לבין אלה שנטלו משכנתאות לדירות יקרות הרבה יותר. כמו גם העובדה שמשכנתא ממוצעת עלתה מכ-550 אלף שקלים ב-2015 לכ-914 אלף שקלים ב-2021, מלמדת אודות האפקט המיותר שיצרה החלטת הנגיד בדצמבר 2020.

יתרה מכך: על-פי נתוני בנק ישראל, עלה במרוצת השנה האחרונה באופן דרמטי אחוז הישראלים שנטלו משכנתאות בתקציב שעלה על 40 אחוזים מהכנסתם בכ-67 אחוזים(!), מה שמאשש עוד יותר את המסקנה שהחלטת הנגיד האומללה מדצמבר 2020, לא רק שלא סייעה כלל לשכבות העממיות, כלומר רוכשי דירה ראשונה, אלה תדלקה שלא לצורך את האפקט הצרכני, המיותר לחלוטין במקרים רבים, וגרמה למשפרי דיור רבים מהמעמד הבינוני למכור את דירתם הישנה ולקחת מחויבות על סכומי עתק שספק רב אם יוכלו לעמוד בהחזר שלהם.

קל וחומר הנתונים הכלכליים היבשים המבשרים במהלך השנה הקרובה ובכלל, לא רק התפרצות אינפלציה והעלאות ריבית שיעלו במאות רבות של שקלים את החזר המשכנתאות, אלא גם השפעות מיידיות של משבר המלחמה בין רוסיה ואוקראינה על מחסור יציבות בכלכלה העולמית, כולל כמובן אצלנו, ובד בבד ייקור משמעותי של מוצרי מזון וחומרי גלם לתעשיית הבנייה, החל מדלק וכלה בברזל ופלדה.

מדובר, לסיכום, סוס טרויאני עלול להביא את שוק המשכנתאות למשבר שאותו לא ידענו מעולם ועל קברניטי המשק, ובתוכם כמובן הנגיד שתרם במו ידיו למשבר זה, לקחת את העניינים בידיים, לפני שיהיה מאוחר מידי!