האם מדד הדיור של דצמבר שפורסם בימים אלה מצביע אכן על שינוי מגמה מהותי בשוק הדיור הנובע ממדיניות העלאות הריבית של בנק ישראל ומכך שמחירי הדיור הגיעו לכאורה לרוויה במהלך 2022, בה הם עלו בכ-20 אחוזים בקירוב? ובכן, מעניין להשוות את מה שקרה אצלנו למה שקרה בארצות הברית במהלך 2022. הנתונים מראים, לפחות עד כה, כי קיים הבדל מהותי בין השפעת העלאות הריבית על-ידי הבנק הפדרלי האמריקני לבין השפעתם בישראל.
בארצו של הדוד סם תרמו העלאות הריבית לירידה חדה ביותר בשיעור האינפלציה מדו ספרתית לחד ספרתית. בישראל, לפחות עד כה, האינפלציה ממשיכה להשתולל. בארצות הברית גרמו העלאות הריבית לירידה תלולה לא רק במספר עסקות הנדל"ן, 18 אחוזים פחות ב-2022 לעומת 2021, אלא גם לירידה מתמשכת במחירי הדיור, ובמיוחד דווקא באזורים הנחשבים של קליפורניה, אריזונה ולאס ווגאס.
בישראל, כפי שכולנו יודעים, אומנם הייתה התמתנות כזו או אחרת בעליית המחירים, אולם עד כה לפחות עדיין אין הוכחה לכך שמחירי הדיור אכן ירדו. יתרה מכך: גם אם יהיו בחודשים הקרובים אי-אילו מדדי דיור שיצביעו על ירידה מסוימת, ספק רב אם השנה הנוכחית, 2023, תסתיים בירידה ממוצעת של מחירי הדיור. בפועל ההיסטוריה הנדל"נית שלנו מלמדת כי המגמה ארוכת הטווח הייתה ונותרה של עליית מחירי דיור בלתי פוסקת.
הסיבה לכך הינה פשוטה בתכלית: אם ארצות הברית מתאפיינת במרחבים עצומים ורזרבות קרקע כמעט בלתי נדלות, אצלנו הקרקע הייתה ועודנה ביתר שאת, משאב לאומי ראשון במעלה, שווה ערך ל"בהלה לזהב" שהייתה באמריקה במאה ה-19.
נתון בסיסי זה של העדר רזרבות קרקע, זאת לצד ריבוי אוכלוסייה מהגבוהים בעולם, מייצר אבחנה ברורה בין התנהלות השוק האמריקני בכלל ושוק הדיור בפרט. רק בשני העשורים האחרונים ידע השוק האמריקני עליות ומורדות משמעותיות ביותר ברמות המחירים. כך למשל בעקבות משבר הסאב-פריים (שוק המשכנתה) ב-2007 ובעקבותיו גם קריסת בנק ליהמן ברדרס', היו ירידות של עד עשרות אחוזים במחירי הדיור. בישראל, לעומת זאת, זה לא קרה, כולל בתקופות של האטה כלכלית ומתיחות ביטחונית.
האם המסקנה מכך הינה שהמדד הנוכחי, ואולי מספר מדדים נוספים שיבואו בעקבותיו, הינם בבחינת יוצא מן הכלל שאינו משקף את המגמה כללית? לטעמי כן. הנתון הבסיסי של העדר משאב קרקע מספק ובד בבד מחסור גובר בדיור, יגבר בסופו של דבר על ההאטה במשק ועל האינפלציה והעלאת הריבית על המשכנתה. ואלם, וזה אולם גדול, דווקא משום כך על מקבלי ההחלטות בממשלה ובשלטון המקומי, לעשות את כל אשר על ידם למנף את ההתחדשות העירונית, המהווה בפועל את האלטרנטיבה היחידה להגדלת ההיצע תוך תקופה קצרה יחסית.
אכן אנחנו לא אמריקה ותמיד נצטרך לקחת בחשבון שהשוואה שעושים פרשנים כלכליים בכירים בינינו לבין ארה"ב. חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.
