איזו תיבת פנדורה צפויה לנו בעוד שנתיים שלוש

על-פי נתוני למ"ס עדכניים, המשכנתה הממוצעת זינקה פי שלושה(!) במהלך 20 השנה האחרונות, מחצי מיליון שקלים ב-2002 לכ-1.6 מיליון שקלים ב-2024, זינוק שתואם ככפפה את הזינוק במחירי הדיור פי שלושה במהלך אותם שני עשורים, מכ-700 אלף שקלים, מחיר דירה ממוצעת ב-2004 לכ-2.23 מיליון כיום. בהתאמה עלה סכום ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות מכ-4,500 שקלים ב-2004 לסכום הבלתי נתפס של כ-11 אלף שקלים לחודש למשק בית ממוצע שנטל משכנתה במהלך שני הרבעונים הראשונים של 2024.

נתונים דרמטיים אלה, ממחישים לטעמי כי מה שקורה במהלך שני הרבעונים האחרונים בשוק הדיור מזכיר לי את סרטו המיתולוגי של זאב רווח "חגיגה בסנוקר".

עלייה דו-ספרתית במחירי הדיור, ובד בבד עלייה של עשרות אחוזים במכירת דירות ובד בבד עלייה מקבילה בשוק המשכנתאות שנסק לאחד השיאים הכי גבוהים של כל הזמנים. אכן נתונים שלקוחים מעולם אחר, כמו לא הייתה כלל מלחמה מתמשכת וכמו לא היה משבר כלכלי מהקשים שידענו אי-פעם, כולל מחסור של 80 אלף עובדים בענף, מחסור קריטי בחומרי בנייה עקב החרם הטורקי ומצור החות'ים על מיצרי באב על מנדב, מאות רבות של חברות בנייה בקשיים וריבית נשך מהגבוהות שהיו אי-פעם והמייקרת מאוד את עלות החזרת המשכנתה החודשי.

ובכן, לטעמי לא רק שמדובר כאן במקסם שווא, אלא בפאטה מורגנה של ממש שיכולה, חלילה, להפוך לתיבת פנדורה בעוד שנתיים-שלוש, כשאותן דירות שמשווקות כיום על הנייר יעמדו על תילן. בבדיקה שערכנו נמצא כי קרוב ל-80 אחוזים מהעסקות שבוצעו במהלך שני הרבעונים האחרונים, היו על בסיס של 10 אחוזים מקדמה וכל יתר ה-90 אחוזים עם קבלת המפתח חלק נכבד מ-20 האחוזים האחרים היו על בסיס של 20 אחוזים מקדמה ו-80 אחוזים עם קבלת המפתח.

במילים אחרות, רובן ככולן של העסקות שהיו על הנייר, נעשו מול רוכשים שספק רב, אם בכלל, יוכלו לעמוד במימון כלל העסקה שהיא מקדמה של 300 אלף שקלים עבור רכישת דירה שונה לחלוטין מרכישת דירה בשלושה מיליון שקלים. התהייה שלי כאן כפולה ומכופלת מול כלל הגורמים המעורבים בעסקות שבוצעו בשני הרבעונים האחרונים:

אחת, איך זה שרבבות זוגות צעירים נכנסים להתחייבות כה כבדת משקל ביודעם מראש שלא יוכלו לממן את הדירה שאותה רכשו? ובעיקר אם לא יקבלו משכנתה גדולה על מידותיהם אז גם יפסידו את ה- 10% מקדמה ששילמו.

שתיים, איך זה שיזמים, גם אם הם מצויים במצוקה, לוקחים על עצמם את הסיכון למכור דירה ללא בטוחות של הרוכשים שישלמו לבסוף עבור הדירה כאשר הם הקבלנים ממנים את כל עלות הבנייה - קרקע ובניה! מיסים והיטלים!?

שלוש, איך זה שהבנקים המעניקים את המשכנתאות והמערכת המוניטרית בכלל אינם מודעים לסיכון העצום הזה שעלול לטלטל את המערכת כולה בבוא יום פקודה? ארבע, כיצד בנק ישראל, ובראשו כמובן הנגיד אמיר ירון, ממשיך להתעקש על ריבית גבוהה על-מנת לייצב את המשק, לדבריו, שעה שהסיכון בריבית פריים מאוד גבוה למחזירי המשכנתאות, גבוה כפל כפליים?

כל אלה קושיות ששזורות זו בזו ומוטב, לטעמי, שמקבלי ההחלטות בשוק הדיור, בממשלה ובכלל, ייקחו אותן לתשומת ליבן, זאת לפני שתיבת הפנדורה, חלילה וחס, תפתח ללא מעצורים!